Рынок вторичного жилья в столице огромный, как и диапазон цен — обычному покупателю сложно разобраться самостоятельно. Мы поговорили с Кристиной Шуруповой, ведущим экспертом АН «Этажи» (Москва). Узнали, какие факторы влияют на стоимость вторички и сколько стоят квартиры в разных районах.

Как стоимость жилья в Москве зависит от района и возраста дома


##  От чего зависит стоимость квартиры

Цена на недвижимость зависит от её ликвидности — возможности продать объект быстро и без финансовых потерь. Вот из чего она складывается.

* **Состояние квартиры.** Например, жильё с бабушкиным ремонтом будет стоить дешевле квартиры, в которой недавно установили новую мебель и технику
* **Транспортная доступность и наличие инфраструктуры**. Стоимость квартиры будет выше, если в пяти минутах ходьбы находится станция метро, рядом есть школы и детские сады
* **Год постройки дома.** Обычно принцип такой: чем старше, тем дешевле. Исключения составляют здания с исторической ценностью
* **Этаж, где расположена квартира.** Квартиры на первых этажах обычно стоят дешевле, чем на верхних. В старых домах, наоборот, жильё на верхнем этаже часто дешевле, так как может протекать крыша 

* ** Метраж. **Чем больше в квартире метраж жилой зоны, тем выше её стоимость. При этом студии и однушки легче продать, чем многокомнатные квартиры


<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/74dbce1ed4b392b36ad1305949522b5a.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
>

Если вам не важно расстояние до метро, то выбирайте квартиру чуть дальше и экономьте сотни тысяч рублей

</Image>

*Для справки*. Цены на новостройки в Москве в 2023 году выросли быстрее (+8% г/г), чем на вторичное жильё (+4% г/г), из-за льготных программ ипотеки. При этом в столице цена первичной недвижимости всего на 6% опережает вторичную (СберИндекс). В целом по России разница в ценах между первичным и вторичным рынками составляет около 43%. 


### Стоимость квартиры в центре Москвы

В 2023 году самым дорогим округом остался Центральный. На втором месте — Западный округ вместо Юго-Западного. Отчасти это обусловлено активной застройкой: в нём наибольшее количество новых объектов. 

Квартиры в центре Москвы сейчас стоят от 320 тысяч за квадратный метр. Но есть и недвижимость, где стоимость квадратного метра составляет 1 млн рублей. Так что диапазон цен достаточно большой. 

За 8 млн рублей можно купить небольшую однокомнатную квартиру между ТТК и МКАД. Например, в 15 минутах ходьбы от метро. Правда, за эту сумму вы получите квартиру в не очень хорошем состоянии: с бабушкиным ремонтом, протекающей сантехникой или облетающими обоями. Жильё за такую сумму можно купить только в старом доме. 

Приличную однушку в центре Москвы можно найти за 12–15 млн. Если хотите купить квартиру с современным ремонтом, то она будет стоить дороже. Двушки сейчас продаются в диапазоне от 13 до 40 млн.


### Садовое кольцо

Цены на недвижимость в пределах Садового кольца составляют в среднем 450–550 тысяч рублей за квадратный метр. Стоимость зависит от того, находится жильё в старом фонде или нет. Локация имеет очень важное значение. Среди самых престижных и дорогих районов — Тверской, район Арбата, Хамовники, Якиманка. В них стоимость недвижимости выше, чем в других.  

Кстати, в центре столицы в старых домах квартиры редко стоят дешевле — скорее наоборот. Это связано с тем, что там много зданий исторической ценности. 

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/a9a8e68df3d5bbbe1ef0799d38065873.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
>

Например, однушка на Старом Арбате может стоить 25 млн рублей за 29 квадратных метров


</Image>


### Третье транспортное кольцо

Квартиры от ТТК до МКАД пользуются у покупателей наибольшей популярностью: чем ближе МКАД, тем меньше стоимость квадратного метра. На стоимость жилья в пределах Третьего транспортного кольца влияют не только те факторы, что мы перечислили выше, но и округ. 

Самым дорогим и привлекательным для жизни считается Юго-Западный административный округ. Далее в порядке убывания: Северо-Западный округ, Новомосковский, Южный, Северный, Северо-Восточный, Восточный и Юго-Восточный округа. Точную стоимость недвижимости в этом районе назвать сложно, так как диапазон очень широкий. 

Например, в Щербинке однокомнатную квартиру можно найти за 7–7,5 млн. А вот у метро «Аминьевская», в новом ЖК бизнес-класса с современным ремонтом, однокомнатная квартира будет стоить 15–23 млн в зависимости от площади. 

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/23d8189fc15707eba8cb9bb5d0ad8980.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
>

Например, двухкомнатная квартира в ЮЗАО у метро «Ленинский проспект» может стоить около 15 млн рублей

</Image>


### Стоимость квартир в пределах МКАД

Стоимость квартир внутри МКАД выше, чем за её пределами. Это связано с возможностью получить московскую прописку, которая влияет на цены. Многие думают, что покупка квартиры в пределах МКАД меняет социальный статус, так что цены улетают в небо. 

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/ab8a815e4147a27391c029768a1130d2.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
>

Например, квартира в ЦАО у метро «Римская» может стоить больше 25 млн за вторичку

</Image>


### Цена квартир за МКАД

Самые дешёвые квартиры в Москве — за пределом МКАД. Стоимость — 211 тысяч рублей за квадратный метр. В этом районе в 2023 году рост цен оказался ниже инфляции — всего 3,5%. 

На цену в первую очередь влияет транспортная доступность. Чем дальше квартира находится от МКАД, тем дешевле — и наоборот. В этом районе хорошая однушка стоит 7–10 млн, скромная — 6–6,5 млн. Двушки стоят в диапазоне от 7,5 до 15 млн. Но есть и исключения. Например, в Люберцах однокомнатная квартира в среднем стоит 5,5–6 млн, а в Красногорске — от 7,5 млн. 

Недвижимость в Новомосковском округе стоит больше, чем в Подмосковье, но меньше, чем в Москве. Но район обещает быть перспективным: скорее всего, через 5–7 лет в НАО цены сравняются с московскими. Область активно и быстро развивается, открываются новые станции метро, строится много жилых комплексов. 

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/2cb600052f17ca92dd3aca3ae89d1d98.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
>

Например, в Капотне однушка с евроремонтом обойдётся в 9 млн рублей

</Image>


### Дополнительные рекомендации

Где купить вторичку и за какую сумму — зависит от запроса покупателя. Для каждого ответ будет свой. Во-первых, отличаются потребности, во-вторых — возможности. Дешевле стоят квартиры, в которых была существенная перепланировка, есть обременение или сделка по доверенности. Такие факторы всегда негативно влияют на стоимость — даже больше, чем бабушкин ремонт. 

Сейчас купить вторичку без ипотеки можно онлайн — благодаря[ Сделке от М2](https://m2.ru/services/deal/?from=m2media_vibiraem-vtorichku). Это простой и безопасный способ: вы будете в курсе всех шагов сделки, при этом никуда не  придётся ездить. Специалисты М2 подготовят полный пакет документов, например, договор купли-продажи, договор на аванс или задаток, акт приёма-передачи. Вам не нужно беспокоиться, что чего-то не хватает или что-то заполнено не так: мы позаботимся обо всех формальностях.

До заключения договора деньги будут храниться в банке ВТБ — продавец получит их только после регистрации сделки в Росреестре. Так что процесс полностью прозрачный и безопасный. Мы поддержим на всех этапах: проверим заявление перед отправкой, проконтролируем регистрацию в Росреестре и придём на помощь, если возникнут сложности.

А ещё рекомендуем воспользоваться [Защитой сделки](https://m2.ru/services/guaranteed-deal/?from=m2media_vibiraem-vtorichku). Покупка на вторичке несёт больше рисков: можно попасть на мошенников, скрытых родственников, которые претендуют на квартиру, или банкротство бывших собственников. Мы учтём все подводные камни и гарантируем безопасность. А если произойдёт непредвиденная ситуация, защитим ваши интересы в суде или вернём полную стоимость квартиры.

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/bdcbf82dbe30b93ef9b1e27d7bc6bd04.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
>
</Image>



<Notification>

**Краткие выводы**
* Цена на недвижимость зависит от её ликвидности. Она складывается из следующих факторов: состояние квартиры, транспортная доступность, наличие инфраструктуры, год постройки, этаж и метраж
* Квартиры в центре Москвы сейчас стоят от 320 тысяч за квадратный метр, но иногда цены доходят до миллиона
* Цены на недвижимость в пределах Садового кольца составляют в среднем 450–550 тысяч рублей за квадратный метр. Самые престижные районы: Тверской, Арбат, Хамовники, Якиманка
* Квартиры от ТТК до МКАД популярны у покупателей: чем ближе МКАД, тем меньше стоимость квадратного метра. Самым дорогим и привлекательным для жизни считается Юго-Западный административный округ
* Самые дешёвые квартиры в Москве — за пределом МКАД. В среднем 211 тысяч рублей за квадратный метр



</Notification>



Выбираем вторичку 

Обычно при выборе квартиры люди обращают внимание на этаж, площадь, инфраструктуру вокруг, и главное — на цену. Но не менее важный параметр — это тип дома: между дореволюционным зданием и «хрущёвкой» есть огромная разница, которая не всегда заметна с первого взгляда.

Не ошибиться при покупке квартиры и выбрать лучший вариант поможет эта статья — мы разобрали особенности всех типов жилых домов, построенных в России до 2000 года. А свести к минимуму риски при выборе таких объектов позволит [сервис «Защита сделки»](https://m2.ru/services/guaranteed-deal/?from=m2media_pokupka-kvartiri-v-starom-dome) от М2.

 Помогаем не ошибиться в выборе 


##  Дореволюционные дома 


Вокруг дореволюционных домов витает романтический флёр. Они привлекают своей архитектурой, близким расположением к центру и часто огромными квартирами с высокими потолками или комнатами необычной формы. Но далеко не все здания соответствуют такому образу.

Вот на что важно обратить внимание при покупке:

**Соответствие планировки техпаспорту.** В СССР часто разделяли большие квартиры на несколько маленьких и делали это в обход закона. В 90-е тоже любили делать перепланировки в старых домах: расширять ванные, устанавливать джакузи и сносить стены. Если эти изменения не отмечены в техническом паспорте на квартиру, то банк не одобрит ипотечный кредит.


**Объекты культурного наследия. **В таких зданиях вам не разрешат сделать перепланировку, установить кондиционер и даже поставить оконные рамы того цвета, который вы захотите. Эти ограничения призваны сохранить первоначальный облик дома.


**Состояние перекрытий и сантехники. **В некоторых старых домах могут быть трубы царских времен и деревянные перекрытия, которые не подходят для современного образа жизни. Во времена СССР ремонт часто был выборочным — например, заменяли лишь часть сантехники и обновляли покрытия. Только в домах с капитальным ремонтом перекрытия железобетонные. А ещё можно встретить жильё после реконструкции, где сохранен исторический облик квартиры с лепниной.

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/50bd3dcfdb909649e47c0980f3867b45.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
>

Фото с сайта freepik.com

</Image>

**Конструктивистские дома**

Большинство конструктивистских домов находятся в Москве между двумя «кольцами»: Садовым и Третьим транспортным. Внешне они отличаются отсутствием декора и строгими, но необычными формами. А внутри — высокими потолками и очень разнообразными планировками квартир.

Вот на что важно обратить внимание при покупке:

> **Соответствие планировки техпаспорту**. В таких квартирах часто были нестандартные планировки: где-то ванные размещали на этажах для общего пользования, а где-то были огромные гостиные и маленькие спальни. Из-за этого жители регулярно меняли планировку — если это не отмечено в техпаспорте, то вы не получите ипотеку.


> **Состояние сантехники. **Так как изначально не во всех квартирах были ванные, то их достраивали позже. Поэтому очень важно оценить, как установлены коммуникации.


> **Состояние перекрытий. **Могут быть смешанные перекрытия: деревянные и металлические. Главные проблемы дерева — пожароопасность и плохая звукоизоляция. В техпаспорте не всегда может быть актуальная информация, поэтому рекомендуем уточнить у хозяина квартиры и соседей, проводили ли капитальный ремонт.

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/dc09fca9960979a7a77d5e7f3df22065.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
>

Фото с сайта: http://www.archnadzor.ru

</Image>


## «Сталинки»

Такие дома строили с начала 30-х и до 50-х годов как элитное по тем временам жильё. В них большие квартиры с высокими потолками, а фасады, обращённые к проспектам, покрыты декором. Благодаря этому «сталинки» и сейчас остаются востребованными на рынке недвижимости.

Вот на что важно обратить внимание при покупке:


**Соответствие планировки техпаспорту. **Незаконные планировки встречаются и в «сталинках». Пусть и не так часто, как в более старых домах.

**Состояние сантехники. **Это слабое место «сталинок»: зачастую в них сохранились те же коммуникации, что были установлены при постройке. Можно самостоятельно заменить внутриквартирную разводку и прочистить радиаторы. Но в идеале — добиться от ЖКХ обновления во всём доме.

**Состояние перекрытий.** Ещё одно слабое место — деревянные перекрытия. Причём даже если вы решите самостоятельно их заменить, не факт, что вам разрешат. Некоторые «сталинки» относятся к историческому жилому фонду, поэтому сделать капитальный ремонт своими руками будет непросто. Но есть и старые дома с железобетонными перекрытиями: они в более хорошем состоянии.

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/9b078280bb995a8dbd71f2f227c1d767.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
>

Фото с сайта freepik.com

</Image>


## «Хрущёвки» и «брежневки»

«Хрущёвки» были созданы с одной целью — предоставить жильё как можно большему количеству жителей СССР. Поэтому дома строили быстро из готовых блоков, декор полностью отсутствовал, а квартиры были маленькими. «Брежневки» следовали той же цели, но стали улучшенной версией. В них уже не пять, а девять этажей, есть лифт, чуть более просторные комнаты и кухни.
<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/3f70c653669da000ba6bcb2cee1e0502.jpeg"
  imageSource="Фото с сайта freepik.com"
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
>
</Image>

Вот на что важно обратить внимание при покупке:

> **Включение в программу реновации. **Это касается в большей степени «хрущёвок». Квартиры в доме, который готовятся снести, будут стоить дешевле — без сомнений. Но никто не сможет точно гарантировать, что взамен вы получите жильё, которое вам понравится.

> **Наличие больших трещин на фасаде.** Если они проходят по квартире, которую вы выбираете, то в углах может скапливаться конденсат. В лучшем случае он просто испортит ремонт, в худшем — создаст условия для роста плесени.

<Notification>

Сделки с объектами в старом фонде несут в себе больше рисков, чем покупка квартиры от застройщика. Обезопасьте себя и воспользуйтесь [Защитой сделки](https://m2.ru/services/guaranteed-deal/?from=m2media_pokupka-kvartiri-v-starom-dome) от М2: проверим юридическую чистоту объекта и выдадим сертификат гарантии до 30 лет. Если в этот срок кто-то попытается оспорить сделку — бесплатно отстоим ваши права в суде или вернём полную стоимость недвижимости по договору.

</Notification>

Выбор