Эксперты не рекомендуют делать ремонт перед продажей квартиры

Сложность вопроса предпродажного ремонта связана с тем, что разные покупатели имеют различные предпочтения и финансовые возможности. Активные люди, располагающие достаточным количеством средств и времени, скорее всего, будут ориентироваться на тотальную переделку квартиры под себя, свои вкусы и увлечения. Таким покупателям нет смысла переплачивать за ремонт, который они всё равно «пустят под нож» как только получат ключи. С другой стороны, немало людей хотят сэкономить время и деньги, отдавая предпочтение квартирам с готовой отделкой, пригодным для комфортной жизни прямо со дня покупки. И чем дольше в стране наблюдается экономический кризис, тем выше процент таких покупателей. К примеру, количество проектов на рынке первичного жилья эконом- и комфорт-класса, предлагающих квартиры с отделкой, увеличилось более чем в два раза по сравнению с 2013 годом. А в бизнес-сегменте за два года число проектов с ремонтом выросло в 3,5 раза.

Конечно же, продавая квартиру, физически невозможно удовлетворить запросы всех возможных категорий людей. Однако сделать продаваемое жильё привлекательным для как можно более широкого круга потенциальных покупателей вполне возможно. Исходя из этой установки и нужно решать вопрос с ремонтом.

Если намеченная к продаже квартира имеет крайне выгодное географическое расположение или находится в очень престижном доме, наподобие сталинской высотки, то ремонт, в большинстве случаев, можно и не делать. Спрос на столь престижные объекты будет всегда. Скорее всего, приобретая квартиру в таком легендарном доме, покупатель морально и материально готов к тратам на последующий капитальный ремонт.

Если же квартира, которую вы хотите продать, представляет собой обычное жильё массового сегмента где-нибудь в спальном районе, то определённая предпродажная подготовка необходима. Ремонт выгоден уже тем, что чисто психологически такая квартира производит позитивное впечатление на потенциального покупателя, увеличивая вероятность успешной сделки. Во всяком случае, квартира с ремонтом повышает шансы продавца на успешный торг и сокращает требуемое для поиска клиента время. Убедить же человека приобрести жильё с облупившейся побелкой, ободранными обоями, протекающим унитазом и ямами под волнообразным паркетом будет довольно проблематично, даже если отделка и предусмотрена его бюджетом. Однако нужно понимать, что если лёгкий косметический ремонт, обошедшийся в несколько сот тысяч рублей, скорее всего, удастся заложить в цену квартиры при продаже, то серьёзные капитальные переделки стоимостью более миллиона рублей будет не так-то просто «свалить» на покупателя, особенно в том случае, если сумма ремонта составляет ощутимый процент от общей стоимости квартиры. Так что косметический ремонт, придающий привлекательный внешний вид продаваемому жилью и исправляющий все грубые, бросающиеся в глаза дефекты интерьера и коммуникаций – наша золотая середина. Качественный ремонт, пришедшийся по вкусу покупателю, вполне способен увеличить цену сделки. Так, стоимость однокомнатной квартиры эконом-класса с ремонтом может быть выше на 0,5-1 млн руб. в сравнении с жильём аналогичного уровня без всякой предварительной отделки.

Помимо сказанного выше, следует добавить, что для предпродажного ремонта необходимо выбирать как можно более нейтральные цвета отделочных материалов, максимально придерживаясь классического стиля. Так повышается вероятность произвести благоприятное впечатление на широкий круг потенциальных покупателей. И наоборот, чем более вычурный ремонт с нестандартными цветовыми и архитектурными решениями затеял владелец, чем сильнее он ориентируется на свои личные вкусы, тем сложнее будет ему реализовать такую квартиру на рынке, не прибегая к дисконту.

Перед ремонтом в квартире, намеченной к продаже, необходимо тщательно рассчитать имеющиеся средства. Начатая отделка должна быть непременно завершена. Продать квартиру с явными недоделками будет значительно сложнее.

Не имеет особого смысла делать ремонт. За состояние квартиры может быть скидка, а не наценка. Существует сегмент покупателей, для которых необходима квартира, в которую можно сразу въехать. Состояние квартиры может повлиять на скорость продажи, а не цену. Можно говорить о приведении квартиры в презентебельный вид.

Однозначно, скорость продажи зависит от основных характеристик квартиры, но свежий ремонт может сократить период продажи. Каждый покупатель по-своему видит свою будущую квартиру и в любом случае будет все благоустраивать под себя и своих домочадцев. Но есть примеры, когда сделанный ремонт в квартире становится решающим фактором при выборе. Например, равноценные варианты или квартира покупаемая в ипотеку, когда человек ограничен в средствах на определенный период.

Лёгкий косметический ремонт может представить квартиру в более выгодном свете, что действительно может ускорить продажу, но не более того. Да, есть те покупатели, которым нужна квартира, где можно жить сразу же после покупки, но есть и те, которые будут делать ремонт в соответствии со своим вкусом, желаниями и возможностями. Если квартира находится в нормальном состоянии, то ремонт не нужен. Если состояние ужасное, можно сделать минимальный ремонт. Или ничего не делать и продавать квартиру в том состоянии, которое есть, но с большей скидкой - покупатель найдётся и на тот, и на другой вариант.

Желательно сделать косметический ремонт, освежить квартиру. Подобные варианты более привлекательны для покупателей и имеют меньший срок экспозиции.
Для эконом класса, чем выше стоимость квартиры, тем, как правило, ее сложней реализовать. То есть, разница между ценой квартиры требующей ремонта, и со свежей «косметикой» не столь существенная. Для однокомнатных квартир эконом класса около 500 тыс. рублей (в среднем 6 млн. и 6,5 млн. рублей для спальных районов). Поэтому вкладывать существенные деньги в ремонт не стоит, лепнина и прочие изыски в большинстве случаев не оправдываются. Лучше всего сделать ремонт в стиле минимализма, светлые пастельные тона, которые нравятся большинству покупателей. Это позволит им сразу въехать в квартиру и впоследствии, по мере необходимости сделать ремонт уже по своему вкусу.

Для начала надо определиться, что считать экономическим смыслом. Если речь идет о том, чтобы продать квартиру дороже за счет сделанного ремонта, то скорее всего затраченные суммы не окупятся. С другой стороны, ремонт в большинстве случаев увеличивает привлекательность и, соответственно, ликвидность квартиры. То есть продать ее получится быстрее, а значит, выгоднее (время – деньги).

Я бы потенциальных покупателей разделил на три группы:

- те, кому ремонт не нужен. Они стремятся купить квартиру как можно дешевле, состояние может быть ужасным, лишь бы дешевле – не наши клиенты.

- те, кто категорически не хочет делать ремонт, рассчитывает на готовый вариант. Как ни странно, в последнее время таких покупателей все больше. Именно на них и можно рассчитывать, делая предпродажный ремонт. Должен сказать, что здесь «не прокатывает» явная халтура. Копеечный ремонт с дешевыми обоями и закрашиванием всего, что потерлось и поломалось, на таких людей действия не оказывает.

- те, кто рассматривает все варианты. Здесь не исключен случай, когда слабенький ремонт может оказать продавцу услугу, косметический эффект сработает.

Я бы посоветовал делать добротный, пусть и средний по стоимости ремонт, если уж вообще делать. Хотя, на мой взгляд, гораздо эффективнее слегка снизить цену – можно выиграть силы и время, ведь ремонт – дело не быстрое и не простое.