Ассоциация застройщиков ждёт роста цен на жилье к 2021 году
Через какое-то время из-за реформ, которые проводит правительство в течение более 12 лет, жильё подорожает, хотя сразу серьёзных скачков цен на жильё участники рынка не ожидают.
Сейчас на столичном рынке первичного жилья действительно формируются предпосылки для роста цен. С одной стороны, наблюдается небывалая покупательская активность: в 2017 году было зарегистрировано в 1,5 раза больше ДДУ, чем годом ранее. С другой стороны, мощный фактор, который в перспективе повлияет на стоимость жилья, – законодательные инициативы. Сегодня в стране большое число обманутых дольщиков, и правительство ищет меры по их защите. В 214-ФЗ, который регулирует участие в долевом строительстве, неоднократно вносились поправки, тем не менее проблема остается актуальной. В конце прошлого года было принято решение перейти от ДДУ к проектному финансированию. Разработана дорожная карта, согласно которой к середине этого года будет создана соответствующая нормативно-правовая база, к середине 2019 года 30% новостроек должны перейти на эскроу-счета, а уже к началу 2021 года планируется полный переход к новой схеме финансирования. В результате такой реформы увеличится себестоимость строительства, а вместе с ней и стоимость жилья.
Тем не менее, резкого роста цен не произойдет. Сегодня мы наблюдаем высочайшую конкуренцию на рынке недвижимости, которая сдерживает застройщиков при определении ценовой политики. В 2018 году, по нашим прогнозам, средняя стоимость квадратного метра в новостройках массового сегмента увеличится на 3%. По итогам трехлетнего периода, когда реформы начнут действовать в полную силу, предполагается рост в пределах 10-15%.
Рост цен на жилье действительно ожидается, и дело не только в проводимых в последние годы реформах, но и падении курса рубля к иностранным валютам, из-за чего девелоперы уже сейчас столкнулись с ростом себестоимости проектов. Проблема в том, что государство, уделяя внимание проблемам дольщиков, одновременно не вмешивается в процесс импортозамещения, то есть никаким образом не стимулирует и самое главное – не контролирует рынок отечественных материалов и оборудования. Продолжается формирование монополии: самые маленькие и слабые производители разоряются, уступая место преимущественно крупным компаниям, диктующим свои правила и цены. Без дешевых кредитов и налоговых льгот невозможно создать конкурентоспособную отрасль с производителями и поставщиками, предлагающими разнообразную продукцию на любой бюджет. Поскольку власти сегодня не уделяют данному вопросу внимание, застройщики вынуждены будут закладывать дополнительные издержки в стоимость квадратного метра. Конечно, это не означает скачкообразный рост цен, но в любом случае стоимость «квадрата» будет планомерно увеличиваться.
Главное предстоящее событие рынка недвижимости – это вступление в силу поправок в 214-ФЗ, призванных «очистить» рынок от неблагонадежных или просто финансово необеспеченных игроков. Как следствие, через 2-3 года стоит ждать плавного снижения объема ввода жилья по мере ухода из отрасли застройщиков, не справившихся с новыми правилами ведения бизнеса. Таким образом, объем нового строительства упадет, по моим оценкам, только после 2020-2021 гг. Снижение может составить 30-40%. А вот рост цен при этом достигнет 10-15%, в первую очередь – из-за необходимости выплат процентов по кредитам на строительство объектов. Монополия на рынке всегда ведет к росту цен. Поэтому новые законодательные «правила игры», с одной стороны, позволят дольщикам минимизировать риски, с другой стороны, создадут предпосылки для монополизации рынка и роста стоимости.
На мой взгляд, рост цен на жилье будет возможен даже не столько из-за реформ, сколько за счет проводимой социальной политики государства, направленной на повышение рождаемости. Ведь застройщики пересматривают прайс только на фоне стабильного спроса, который на сегодняшний день обеспечивает в первую очередь доступная ипотека, в том числе программа для многодетных семей под 6% годовых. Сегодня 70% клиентов – это именно семьи, которые максимально простимулированы для улучшения жилищных условий. Именно благодаря рекордному количеству сделок девелоперы продолжат увеличивать цены, делая это планомерно, «прощупывая» спрос и его реакцию, чтобы не обрушить продажи.