Рынок недвижимости последовал примеру экономики и максимально приблизился ко дну. «На какой период затянется подобное явление, зависит только от санкций и политической ситуации вокруг нашей страны», - говорит Яна Кузина, директор департамента консалтинга и оценки S.A. Ricci. По ее мнению, после этой фазы может начаться резкий рост. Но пока рынок характеризуется высокими ставками капитализации (они выросли на 1,5-2%) и довольно редкими сделками.
Основная масса инвесторов рассматривают операционные объекты при доходности более 15%. «К числу факторов, влияющих на доходность, помимо нефти и политической ситуации, можно отнести динамику государственных инвестиций в экономику и производство», - добавила Кузина. Инвестиционная активность ограничена снижением денежной массы в экономике, и скорость ее восстановления зависит от следующих причин: 1) политической ситуации (отмена евросанкций); 2) размером госинвестиций в экономику; 3) цены на нефть.
В целом, мы согласны с утверждением, что рост показателей на рынке недвижимости начнется после стабилизации политической ситуации в стране. Однако мы не считаем, что фаза «возрождения» близка. Сейчас мы наблюдаем некоторую «оттепель» на рынке недвижимости в связи с налоговыми выплатами, укрепившими отечественную валюту, и запуском государственной программы субсидирования ипотечной ставки. При этом глобальных позитивных событий по-прежнему не произошло: строительная отрасль стагнирует в виду отсутствия улучшения экономической и политической ситуаций. Однако сложные времена для рынка недвижимости еще впереди: наименьшие показатели по сделкам мы прогнозируем во второй половине 2015 года. В этот период покупательская активность значительно снизится в виду исчерпавшегося спроса в конце 2014 года и в первом полугодии 2015 года. Улучшения можно ждать к 2016 году, однако о резком росте показателей на рынке недвижимости говорить не приходится. Многое действительно зависит от изменения политической ситуации и снятия санкций, которые привели к удорожанию проектного финансирования. Только после значительных улучшений и последующей стабильности в этой области рубль существенно укрепится, а рынок недвижимости постепенно вступит в фазу роста.
Если говорить о рынке жилой недвижимости, на котором в основном действует наша компания, то он очень зависим от двух главных факторов – покупательской способности населения и доступности заемных средств. В настоящее время благодаря программе субсидирования ипотеки государством сделан существенный шаг вперед, что, безусловно, позитивно сказывается на рынке. Тем не менее, национальная экономика по-прежнему в упадке, поэтому уровень доходов населения существенно не вырос. Так что если говорить о перспективах, то в будущее мы смотрим с очень сдержанным оптимизмом. При сохранении положительных тенденций жилая недвижимость определенно пойдет в рост, но вряд ли отыграет издержки инфляции. Это касается рынка в целом, поскольку на отдельных объектах картина может быть иной. Собственно, мы не считаем, что экономика достигла своего дна, поэтому давать оптимистичные прогнозы следует очень аккуратно. В любом случае, даже при сохранении темпов роста, рынок не ждет никаких «прорывов». Более или менее ясную картинку мы ожидаем увидеть с началом деловой активности осенью этого года.
Навряд ли рынок недвижимости достиг дна. Объем сделок сократился, но в то же время, цена кв.м. снизились не столь значительно.
Средневзвешенная цена кв.м. на первичном рынке жилья Москвы с учетом элитных предложений ЦАО в феврале 2015 года составила 376 126 рублей, и за месяц снизилась на 1,2% (база WinNER). Более значительно снизилась цена кв.м. на новостройки Новой Москвы – 6 % (100 913 рублей за кв.м.). Вероятнее всего данное снижение является индикатором высокой ценовой планки Новой Москвы на фоне сниженного спроса. На рынке новостроек Подмосковья средний уровень цены квадратного метра составил 82,9 тыс. руб. и за месяц показатель средней цены кв. не изменился.
То есть, в отличие от кризиса 2008 года, когда на часть новостроек предлагались скидки до 20 %, в текущем году стоимость предложений измелилась незначительно.
Кроме того, в 2015 году снизилась ключевая ставка до 14 %, что дает надежду на возрождение ипотеки. Сейчас Сбербанк предлагает ипотечный кредит от 14,5%. Кроме, того Минэкономики формулирует предложения по вопросу субсидирования процентных ставок и вероятней всего кредит по льготной ставке 13% годовых будет доступен для покупателей жилья эконом класса. Конечно, навряд ли в текущем году объем ипотечного кредитования возрастет, но тем не менее на рынке уже есть ипотечные программы по привлекательным условиям.