Татьяна Деменок, президент Российской гильдии риэлторов, заявила, что сфера недвижимости вернет стабильность к 2020 году.
Сейчас, по ее словам, одновременно уменьшаются объемы строительства и становятся жестче требования к застройщикам, зато снижаются ставки по ипотеке.
Если мы говорим в целом о российском рынке жилья, то, действительно, предстоит еще долгий путь к его восстановлению. По итогам I полугодия число заключенных в стране договоров долевого участия сократилось на 6% по сравнению с аналогичным периодом 2016 года. Объем привлеченных застройщиками средств вовсе упал на 22%. При этом в прошлом году отмечалась позитивная динамика относительно 2015 года. Иными словами, спрос на жилье в целом по стране оттолкнулся от «дна», но все еще ниже докризисного уровня и пока не растет. По моему мнению, на восстановление уйдет не менее двух-трех лет, если ситуация с благосостоянием населения и в целом по экономике улучшится уже в этом году. Однако если реальные доходы продолжат стагнацию, то на восстановление рынка может уйти 4-5 лет. Создает неопределенность и частая смена «правил игры» на строительном рынке: масштабные поправки в 214-ФЗ за последний год принимались уже дважды, и в девелоперской среде они воспринимаются неоднозначно.
Рынок недвижимости по своей сути цикличен. Наблюдаемое в последние годы снижение объемов ввода жилья объясняется в первую очередь эффектом высокой базы прошлых отчетных периодов. В частности, в 2014 году в России было введено 84,2 млн кв. м жилья, в 2015 году – 85,3 млн кв. м, в 2016 году – 80,2 млн кв. м. Для сравнения – с 2011 по 2013 гг. в РФ сдано 62,3 млн кв. м, 65,7 млн кв. м и 70,5 млн кв. м соответственно. Тем не менее, полагаю, что в среднесрочной перспективе мы все же будем наблюдать рост сданного жилья. В частности, за весь 2015 год в Москве стартовали продажи в 19 ЖК массового сегмента, в 2016 году – в 14 ЖК, в первом полугодии 2017 года – уже в 18 комплексах. Что касается цен, то прямой корреляции между стоимостью квадратного метра и объемом ввода в эксплуатацию нет. Рыночная стоимость в первую очередь зависит от затрат на реализацию проекта. В последние годы существенно увеличились издержки застройщиков на, к примеру, подключение к инженерным сетям, закупку импортного оборудования и стройматериалов, а также обеспечение дополнительных гарантий бизнеса из-за изменений в 214-ФЗ. По причине роста себестоимости девелоперы в итоге вынуждены пересматривать цены, поэтому их стабильный рост стоит ждать еще до 2020 года. Кроме того, новые «правила игры» в конечном счете помогут очистить рынок от неблагонадежных участников рынка, что в итоге поможет вернуть стабильность в строительной сфере, а также уверенность покупателей в надежности их вложений.
Стабильность в сфере строительства складывается, на мой взгляд, из двух основных составляющих. Во-первых, это сокращение количества долгостроя и, как следствие, повышение надежности инвестиций в жилье. Во-вторых, сбалансированность объемов спроса и предложения на первичном рынке. И то и другое имеет хорошие перспективы на ближайшие три года.
Новации законодательства в рамках 214-ФЗ призваны уменьшить риски частных инвесторов. Для этого создается компенсационный фонд, за счет средств которого будут завершаться недостроенные обанкротившимися девелоперами дома. А ужесточение требований к финансовой устойчивости и опыту застройщиков выведет с рынка его наименее надежных участников. Эти меры приведут к росту доли вовремя переданного покупателям жилья и увеличат надежность инвестиций в новостройки.
Что касается достижения равновесия спроса и предложения, то к этому также имеются предпосылки. С одной стороны, уже в этом году мы наблюдаем снижение объемов нового строительства. Это связано, в первую очередь, с вводом в эксплуатацию проектов, которые стартовали в разгар кризиса 2015 года. Кроме того, за последний год многие девелоперы ушли с рынка, что негативно скажется на статистике объемов предложения в будущем. Поправки в 214-ФЗ приводят к укрупнению строительных компаний и в конечном счете переходу от количества к качеству. С другой стороны, активизация ипотечного кредитования повышает спрос населения при низкой обеспеченности жильем. Таким образом, я могу согласиться с выводами Т. Деменок о стабилизации рынка недвижимости в ближайшие три года.
Устойчивый рынок недвижимости - это лишь отражение устойчивого состояния экономики нашей страны.
Уменьшение объемов строительства можно обосновать и ужесточением 214-ФЗ, введением с 01.07.2017 в соответствии с требованиями градостроительного законодательства (часть 6 статьи 55.5 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ) обязательного условия членства в саморегулируемой организации наличия в штате строительной организации по основному месту работы не менее двух специалистов по организации строительства, сведения о которых включены в Национальный реестр специалистов в области строительства(НСР).
На сегодня немногие застройщики могут располагать большим оборотным капиталом и как следствие большая закредитованность, низкие продажи жилья из-за наличия большой конкуренции новостроек.
Низкая ипотека, конечно, положительно влияет на спрос со стороны населения,
но нет сегодня баланса между спросом недвижимости и предложением недвижимости в стране.
Поэтому, подождем и увидим, а будет через три года или через пять лет стабилизация в сфере недвижимости- трудно прогнозируемый ответ по моему мнению, ведь все зависит и от экономики страны, и от вводимых законопроектов, которые сами за собой и тянут изменения на рынке недвижимости.
Полагаю, что восстановление отдельных региональных рынков новостроек может произойти еще быстрее. Скажем, в Москве уже на протяжении двух лет наблюдается четкий тренд на улучшению ситуации со спросом. По итогам августа на рынке новостроек зарегистрировано 4636 ДДУ, что на 26% выше, чем в июле. По сравнению с августом 2016 г. (3356 ДДУ), число сделок с новостройками выросло на 38%. Еще один фактор, который положительно влияет на рост спроса на московском рынке недвижимости, – растущая доступность ипотеки. По данным ЦБ РФ средневзвешенная ставка по выданным в Москве в течение июля ипотечным кредитам составила 10,92%. Для сравнения аналогичный показатель в июле 2016 г. находился на уровне 12,67%. На мой взгляд, в столице, а также в других регионах с более высоким уровнем жизни, чем в целом по стране, спрос может восстановиться быстрее, чем к 2020 году.