Если в городе спрос за второй квартал снизился на 5%, то в пригородных территориях - на 20%.
Эксперты объясняют данный тренд затовариванием рынка периферийных районов, где за последние годы сконцентрировалась значительная доля предложения эконом-класса.
Действительно, на ситуацию нужно смотреть локально. Есть районы, где конкуренция очень сильная, там зафиксировано наибольшиее падение спроса. Также в последнее время в городе появилось много крупных проектов на территории бывших промзон. Они вышли по вполне конкурентным ценам и таким образом за счет лучшей локации оттягивают на себя спрос. Также еще один важный фактор - люди сейчас не торопятся покупать жилье. Ставки ипотеки плавно снижаются, предложения достаточно, несколько снизился инвестиционный спрос на квартиры. От периодов ажиотажного спроса мы плавно пришли к нормальному спросу, который в среднесрочной перспективе должен оставаться стабильным.
Исторически сложилось, что условно спрос на рынке недвижимости смещается вслед за географией строительства. Мы взяли «спрос» в кавычки, потому что аналитики оценивают его преимущественно по текущим продажам. Но согласитесь, спрос и продажи это не совсем тождественные понятия. Если в начале 2000-х годов никто массово не покупал квартиры в Ленинградской области, это совсем не значит, что не было спроса, это вполне может означать, что просто не было адекватного запросам потенциальных покупателей предложения, и люди покупали (или не покупали) там, где это предложение было и, возможно, шли на компромисс.
Еще в прошлом году была отмечена тенденция смещения нового предложения в сторону городских территорий: доходность таких проектов выше. В текущем году данная тенденция получила продолжение. Естественно, количество покупателей, которые начинают приобретать новостройки в пределах городских районов, тоже увеличилось.
Кроме того, проекты внутри районов мегаполиса очень неоднородны по своим характеристикам, прежде всего, по характеристикам локации. Проекты, которые возводятся в Шушарах, в районе Парнас, за КАДом в Красногвардейском районе имеют те же проблемы с транспортной и социальной инфраструктурой, что и соседние проекты в Ленинградской области. Поэтому утверждать, что изменение географической структуры спроса, связано с переходом на более дорогие сегменты рынка, нет никаких оснований, особенно на фоне продолжающегося падения доходов населения, и отсутствия тренда на повышение бюджета покупки на рынке жилья.
Безусловно, снижение спроса на рынке жилья имеет место быть, и это не событие последнего полугодия. Задан непростой вектор развития – покупатели уже хотят больше за те же деньги.
Подчеркнуть развитие спроса можно с помощью цены аренды жилья, стоимости ипотеки (ежемесячного платежа) и цен на сами квартиры.
Зарплата в Петербурге сравнима с другими регионами, цена жилья в 1,5-2 раза выше. Арендатору без первоначального взноса или с минимумом средств доступна без дополнительных затрат ипотека мах. до 2 млн. рублей. С таким бюджетом он может рассчитывать на новостройку или на отдалённые от развитых транспортных систем районы с неразвитой инфраструктурой. Покупка новостройки - это несколько лет перенапряжения и переживаний из-за задержки строительства и банкротства застройщика. Ситуация никак не стимулирует прилагать столько усилий, чтобы сменить арендованную студию на собственную.
Для того, чтобы желание переезда в своё жильё стало сильным и непрерывным, за цену аренды в месяц покупатель должен получить улучшение жилищных условий, а не долг перед банком за точно такое же, но теперь своё, жильё. Жильё, которое теперь можно потерять не хуже, чем и арендованное.