По словам руководителя аналитического центра «ИНКОМ-Недвижимость» Дмитрия Таганова, в компании заметили, что первая волна квартир в новостройках, приобретаемых с инвестиционными целями, «выплескивается» на вторичный рынок еще до того, как их владельцы оформляют свидетельство о собственности.
Ситуация характерна для Москвы.
Действительно, абсолютное большинство инвесторов пытаются продать квартиру до оформления права собственности, если точнее, то еще до ввода корпуса в эксплуатацию. Главная причина заключается в нежелании платить налог на прибыль. Дело в том, что при перепродаже жилья по переуступке прав требований ДДУ, инвестор может указать в договоре сумму, равную бюджету покупки этого самого объекта у застройщика. Остальная часть денег (прибыль) передается покупателем под расписку. В итоге с точки зрения закона у инвестора не возникает необходимости платить налог на прибыль, поскольку по договору ее нет.
А вот если продавец оформил жилье в собственность и владеет им менее пяти лет, то в этом случае ему не удастся уйти от уплаты налогов на прибыль. Причем указать в договоре купли-продажи заниженную стоимость уже не получится. Согласно правилам, если сумма сделки ниже 70% от кадастровой стоимости объекта, то при налогообложении будет учитываться именно кадастровая цена квартиры, умноженная на коэффициент 0,7. Однако есть одно «но». Жилье в строящемся доме не поставлено на кадастровый учет, а значит, и его кадастровая стоимость не определена. Поэтому ничто не мешает инвестору при переуступке прав ДДУ указать заниженную цену, чем и пользуются продавцы.
Раньше недвижимость на начальном этапе (на этапе котлована) была гораздо дешевле.
1.Инвестор приобретая на нулевом цикле (у проверенных застройщиков) жилье и продавая его перед сдачей дома в эксплуатацию, имели хорошую прибыль.
Сегодня цены на новостройки в зависимости от этапа строительства объекта практически мало отличаются. Соответственно и прибыль здесь минимальна, а благодаря ипотечным программам банка и ипотеки с господдержкой куда выгоднее покупателю приобретать квартиры у юридического лица (застройщика и подрядчика). Цены у подрядных организаций зачастую ниже цен застройщиков.
2.Рост строительства жилых домов играет тоже важную роль. Куда ни глянь , везде строят жилые дома, с каждым годом все больше новостроек вводится в эксплуатацию.
3.Налогообложение при продаже квартиры в собственности менее 3 лет (для квартир до 2016 года) или 5 лет с 01,01,2016 по налоговому законодательству тоже видимо сыграло свою роль.
К тому же хорошая инвестиция- это дом и жилье, которое будет расти в цене со временем. А стройка массового жилья не подразумевает большой эксклюзивности.
Как правильно отмечено в аналитическом отчете «ИНКОМ-Недвижимость», трехлетний период – это предельный срок владения недвижимостью, после которого продавец освобождается от уплаты налога на доход, полученный от реализации жилья. Соответственно, для инвесторов данный период можно считать самым выгодным. У квартир можно отметить три точки увеличения стоимости: неотъемлемое улучшение, рост за счет этапов строительства и улучшение конъюнктуры рынка. Что касается рынка, то никакого роста в ближайшее время ожидать не стоит. Скорее всего, произойдет обратная ситуация. Конечно, в жилом секторе всегда были, есть и будут исключения из правил, но в подавляющем большинстве проектов роста цен на жилье не произойдет. В связи со всем вышеперечисленным, владение квартирой с инвестиционным подтекстом становится бессмысленным.