Рынки первичного и вторичного жилья в Москве демонстрируют разнонаправленные тенденции: спрос на новостройки в годовом выражении растет, а на старый жилой фонд падает.
Эксперты считают, что причина в переоценке выставленных на продажу квартир.
Это тренд не только Москвы, а любого другого города России. На снижение цены в старом жилом фонде влияет много факторов:
1. малофункциональные, малогабаритные планировки,
2. изношенные системы коммуникаций,
3. высокие коммунальные платежи (в разы превышают такие же платежи в новом жилье),
4. высокий износ жилого фонда и необходимость проведения капитальных ремонтов в домах,
5. история самих квартир.
Что касается их переоценки, то это действительно так. Продавцы чаще всего планируют что-то купить. Соответственно стоимость складывается из желаний продавцов. Но по опыту работы могу сказать, что желаемая цена продажи и реальная стоимость при оформлении сделки имеют большую разницу. В среднем это 30 %.
Действительно, объекты на вторичном рынке остаются в высокой степени переоценёнными, что демонстрирует динамика цен и спроса на данный сегмент жилой недвижимости. Спрос на бывшие в собственности физлиц квартиры падает уже третий год подряд: в апреле 2014 года Росреестр по Москве зарегистрировал 20 тыс. переходов прав, в апреле 2015 – 12,9 тыс., в том же месяце 2016 года – 13,3 тыс., а в апреле текущего года – 10,7 тыс. При этом, несмотря на снижение спроса, цены остаются сравнительно стабильными: массовые объекты вторичного рынка Москвы года назад продавались по 175 тыс. рублей за кв., а сейчас их стоимость скорректировалась до 169 тыс. рублей, то есть за год цены изменились всего на 3%.
Данная тенденция свидетельствует о нежелании собственников мириться с новыми рыночными реалиями: взрывным ростом высоко конкурентного предложения новостроек в столице по меньшим расценкам (147 тыс. рублей за «квадрат» в массовом сегменте»). Полагаю, что собственники вторичных квартир рассчитывают на преодоление кризисного периода и восстановление цен и спроса на их объекты. Тем не менее, такая оценка ситуации может привести их к еще большим потерям, так как предложение качественных современных новостроек будет только возрастать. В этом случае собственникам старых квартир придется давать большие скидки, чтобы привлечь покупателей с первичного рынка или вовсе отказаться от продажи. При таких условиях, на мой взгляд, владельцам вторичных объектов следует как можно скорее избавиться от своих дешевеющих активов и переключить внимание на рынок новостроек, который предлагает для них trade in.