Отмечается, что для Новой Москвы такая динамика не является характерной: с 2014 по 2015 года ежеквартальное изменение цен на жилье никогда не превышало 2–2,5%.
Кроме того, по мнению экспертов, снижение средних расценок на первичном рынке идет вразрез с коренным изменением структуры предложения, произошедшим с начала года.
В настоящий момент объем предложения в Новой Москве составляет 417,4 тыс. кв. м, за год показатель вырос на 11%. В течение года вышли новые проекты – ЖК «Саларьево Парк», ЖК «Белые ночи», ЖК «Позитив», ЖК «Москвичка» и ЖК «Скандинавия». Также объем предложения пополнялся за счет выхода новых корпусов в уже реализующихся проектах. Средневзвешенная цена в округе составила 102,3 тыс. руб./кв. м. За год она снизилась на 4,0%, что связано с выходом большого объема нового предложения на начальной стадии строительной готовности.
Снижение цен в I квартале 2017 по сравнению с I кварталом 2016 года отмечено в сегменте комфорт (-3,6%), что связано с выходом нового предложения на начальной стадии строительства, и в бизнес-классе (-8,0%), объясняющееся изменением структуры предложения в ЖК «Дубровка». При этом средневзвешенная цена эконом-класса за этот период показала рост на 2,7 %. Самое доступное предложение в НАО реализуется в проекте «Barkli Медовая долина» - студия 20,23 кв. м за 1,9 млн рублей.
Средняя стоимость квадратного метра – показатель, не отражающий реальную ситуацию в отдельных проектах. Взять, к примеру, район Новые Ватутинки, где цена «квадрата» за 1 кв. 2017 года показывала минимальное снижение на 0,7%. Однако отрицательная динамика связана исключительно со стартом продаж новых корпусов, которые находятся на нулевом этапе строительной готовности, а значит, в них продаются квартиры по минимальным ценам. При этом с начала года мы уже трижды повысили стоимость в проекте. Наш комплекс входит в тройку самых масштабных новостроек присоединенных территорий, поэтому ситуацию в Новых Ватутинках можно экстраполировать на весь первичный рынок Новой Москвы. В первом квартале 2017 года сразу в шести проектах был выведен новых объем предложения, что в итоге нивелировало рост цен в уже активно строящихся комплексах. Ни о каком прямом снижении стоимость речи нет. Скорее, наоборот, темпы вывода в продажу новых корпусов свидетельствуют о высоком потенциале рынка Новой Москвы как для самих девелоперов, так и покупателей.
За два года – с 4 квартала 2014 года по 4 квартал 2016 года – на первичном рынке недвижимости Новой Москвы поквартальное изменение стоимости квадратного метра действительно было минимальным и варьировалось в диапазоне 0,5%-2,4%. Таким образом, новостройки присоединенных территорий показывали стабильную ценовую динамику. Средняя стоимость квадратного метра за этот период изменилась на 0,2% (с 104,8 тыс. рублей в декабре 2014 года до 104,97 тыс. рублей в декабре 2016 года). Однако в 1 квартале 2017 года произошло резкое падение цены квадратного метра на 4,4%, что в абсолютном выражении составляет 4,65 тысячи рублей. Подобное падение действительно противоречит структурным изменениям рынка. Количество лотов на начальном этапе строительства снизилось за квартал с 43,7% до 26,5%. Одновременно доля квартир на стадии монтажа увеличилась с 24,8% до 37,8%. Рост стадии готовности должен был привести к увеличению цен. Однако особенностью начала 2017 года стала сдержанная политика ценообразования девелоперов Новой Москвы. Из-за «ипотечной турбулентности», когда на протяжении фактически всего января и февраля банки меняли условия кредитования, многие покупатели взяли паузу в ожидании хоть какой-то определенности. Чтобы поддержать активность клиентов, застройщики практически не повышали цены. Однако, уже в апреле, после снижения ставок по ипотеке, во многих проектах прайс был пересмотрен.
Данное снижение стоимости квадратного метра на рынке новостроек Новой Москвы по итогам первого квартала 2017 года, может быть связано с несколькими причинами. Во-первых, с относительной ценовой стабильностью в целом. Для того чтобы сохранить спрос, с начала года некоторые девелоперы не поднимали стоимость квадратного метра в своих проектах, даже несмотря на рост строительной готовности домов. Во-вторых, на рынок вышли новые жилые комплексы с очень выгодными «акционными» ценами на старте продаж. Кроме того, в первом квартале многие застройщики давали хорошие скидки в честь праздников. Все это в итоге и могло привести к определенному снижению стоимости квадратного метра в среднем по рынку. При этом в некоторых проектах с высокими темпами продаж, цены все же росли по ходу строительства домов. И по итогам второго квартала 2017 года, в целом, средняя стоимость квадратного метра в новостройках Новой Москвы, скорее всего, увеличится. В частности, и мы в нашем проекте «Зеленая Москва-2», который уже построен и сейчас проходит госкомиссию, планируем повышение цен после сдачи ЖК в эксплуатацию на 5%.