За прошедшие 12 месяцев — с мая 2016 года по май 2017 года — маленькие квартиры (до 32 кв. м) в ближайшем Подмосковье подешевели в среднем на 4%, подсчитали эксперты портала «Мир квартир».
Самое существенное падение цен зафиксировано в Красногорске, Балашихе и Химках.
В Московской области наблюдается снижение цен во всех сегментах и типологиях квартир, поэтому, на мой взгляд, ценовая коррекция не связана непосредственно с малогабаритным форматом, а остается общим трендом рынка. В I кв. 2017 года средняя стоимость «квадрата» в Подмосковье сократилась на 3,7% с 78,8 тыс. руб. до 75,9 тыс. руб. То есть среднерыночное сокращение цены примерно сопоставимо с зафиксированной коррекцией стоимости малогабаритного формата.
Отсутствие связи между снижением стоимости «квадрата» и спросом на «малогабаритки» также подтверждается данными по Москве, где небольшие квартиры (до 31 кв. м) напротив дорожают, а не дешевеют, что свидетельствует о неизменно высоком интересе клиентов к таким объектам.
Если в IV кв. 2016 года средняя стоимость квадратного метра в таких лотах, представленных на первичном рынке жилья массового сегмента, составляла 157,4 тыс. руб., то в I кв. 2017 года она выросла до 166,9 тыс. руб. (+6%). Средний бюджет покупки «малогабариток» столицы в этот же период возрос с 5,46 млн руб. до 5,58 млн руб. (+2,2%). ,
При этом минимальная стоимость таких квартир в Москве по итогам I кв. 2017 года составила 2,4 млн руб., что сопоставимо с предложениями городов-спутников ближнего Подмосковья. В связи с этим, вероятно, проблема миграции клиентов из области в столицу затронула и небольшие квартиры, которые вслед за всем предложением на рынке области подешевели.
Снижение среднего бюджета покупки и стоимости квадратного метра студий в подмосковных новостройках стало следствием недальновидности девелоперов. Начиная с 2015 года, на рынке недвижимости активно появляются новостройки с квартирами «экстремально» низких площадей – не более 18-20 кв.м. Это позволяет застройщикам сохранить стоимость квадратного метра и одновременно снизить бюджет покупки. В 2015 году подобная стратегия была оправдана. В тот период спрос действительно оказался сосредоточен в новостройках с самыми дешевыми квартирами минимальной площади. Однако вскоре к покупателям пришло понимание того, что такие проекты с компактными студиями со временем превратятся в «гетто» с очередями в поликлинику, дефицитом мест в детских садах и пр. К тому же за те же деньги можно приобрести жилье в других качественных интересных новостройках. Комплексы, где продается преимущественно малогабаритное жилье до 18-20 кв.м, на мой взгляд, нежизнеспособны. По всей видимости, снижением цен девелоперы пытаются хоть как-то исправить просчеты квартирографии, вернув тем самым спрос. Это ожидаемая ситуация, поскольку до сих пор девелоперы предпочитают бороться за клиента не качеством, а ценой, что на самом деле недальновидно и губительно для экономики проекта.
Это не значит, что нужно отказываться от студий в целом, однако необходимо во всем знать меру. В ЖК «Новый Зеленоград» 50% всех запросов поступает на приобретение студий и «однушек». В ответ на потребности клиентов мы увеличили количество жилья небольшой площади, поскольку именно такая недвижимость показывает лучшие темпы реализации. В отличие от многих других проектов, где девелопер просто «нарезает» небольшие планировки, не задумываясь о комфорте жителей, мы пошли иным путем. Во-первых, одновременно со студиями в корпусах предусмотрены кладовые, где новоселы смогут хранить сезонные и редко используемые вещи. Во-вторых, мы не стали проектировать совсем небольшие студии. Их минимальная площадь начинается от 21,7 кв.м.
На рынке подмосковной недвижимости, как и московского региона в целом, характерна тенденция снижения средней площади предложения. Например, в районе Новые Ватутинки весной 2017 года мы впервые за всю историю реализации проекта вывели в продажу компактные студии площадью 26,3 кв.м. Их цена начинается от 2,4 млн рублей. Для сравнения – до этого в комплексе самая компактная квартира была по площади 32,78 кв.м и стоила 2,8 млн рублей. Тем не менее, в общем объеме предложения Новых Ватутинок малогабаритные студии площадью 26,3 кв.м составляют только 8%. Мы специально не стали увеличивать долю компактного жилья. Дело в том, что среди покупателей проектов Новой Москвы или Подмосковья чаще всего встречаются молодые семьи с детьми. Логично, что их не интересует покупка студий. В первую очередь они рассматривают двух- или трехкомнатные квартиры. Сейчас минимальный бюджет покупки студии в «старой» Москве составляет 2,4 млн рублей. Поэтому покупатели, нацеленные на приобретение дешевого компактного жилья, предпочитают проекты в границах МКАД. Именно по этой причине девелоперы Подмосковья вынуждены делать скидки на студии, чтобы вернуть спрос.
Судя по всему, данные экспертные оценки неверны. Дело в том, что на фоне улучшения экономической конъюнктуры и снижения ставок по ипотеке на рынок стало выводится больше подобных квартир в ранней стадии. Таким образом, средняя цена упала, но ее необходимо корректировать на стадию готовности объекта, иначе она нерепрезентативна.
Малогабаритные квартиры до 32 м.кв. являются наиболее доступными для населения России. В связи с ростом цен на строительные материалы, застройщики могут предлагать именно такие квартиры с выгодой для себя. Рынок недвижимости города Сочи наводнен такими квартирами, которые с успехом продаются. Их покупают для отдыха и сдачи в аренду.
На рынке недвижимости Краснодара такие квартиры пользуются успехом у студентов, которым их (квартиры) покупают родители.
Поэтому на рынках городов Сочи и Краснодара нет снижения цен на малогабаритные квартиры, наоборот цена на них постоянно повышается. Например в Сочи за 2016 год такие квартиры выросли в цене на 20 %.
Как свидетельствуют показатели стоимости жилья, часто наблюдается такая картина, что висит на новостройке баннер-объявление: "Цена квадратного метра .. тыс. руб. Только до..." и цена не меняется не только с приходом обозначенной даты, но и гораздо-гораздо позже, по году и более.
Многие потенциальные покупатели малогабариток сегодня поставлены на грань выживания и не могут "докопить" необходимые до покупки суммы за последние год-два, а наблюдая такую картину с продажами и не очень-то и горюют, спокойно выжидая лучших времен.
Ну а те, у кого есть возможность подкопить на более комфортабельное жилье, используя это же наблюдение о заморозке цен, так же неторопливо продолжают копить именно на него.