Вслед за снижением ключевой ставки ЦБ подешевела ипотека, что сделало доступность данного кредитного продукта широко распространенной. В ряде регионов доля ипотечных сделок теперь превышает 50%, что стимулирует спрос на недвижимость.
На мой взгляд, полученные «Финэкспертизой» данные сильно оторваны от реальности. Во-первых, ежемесячная зарплата россиянина – это только номинальный доход, который расходуется по множеству статей. Соответственно, в зависимости от региона располагаемая часть дохода будет сильно меняться. В частности, в северных регионах (а именно в них жилье оказалось самым «доступным», по результатам рейтинга) жители вынуждены тратить куда больше средств на продукты питания и коммунальные услуги, чем население южных и центральных регионов России. А значит, далеко не факт, что средний «квадрат» жилья для них более доступен. Во-вторых, россияне фактически редко используют зарплату для приобретения жилья. Как правило, основный источник финансирования покупки – это средства, вырученные от продажи старого жилья. Поэтому фактическая покупательская способность определяется, как правило, тем, какой квартирой обладал гражданин ранее (по площади и стоимости). Второй возможный способ приобрести жилье – это ипотека, но в исследовании «Финэкспертизы» не учтены ни ипотечные ставки, ни возможные ежемесячные платежи.
На самом деле, доступность жилья для большинства граждан снижается, так как продолжается падение реальных доходов. В 2016 году они сократились на 5,6%, а в 2015 году – на 3,2%. При этом цены на жилье сократились не столь значительно: средняя стоимость «квадрата» на первичном рынке снизилась в 2016 году только на 1,2%, а на вторичном – на 4,1%. Спрос на вторичном рынке увеличился всего на 2% с 1,74 до 1,78 млн договоров купли-продажи.
Доступность жилья измеряется в том, сколько квадратных метров на вторичном рынке можно приобрести на одну заработную плату. По итогам 2016 года средняя зарплата в Подмосковье достигла 42,46 тыс. рублей, что на 10% выше, чем в 2015 году (38,6 тыс. рублей). Средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке недвижимости Московской области в 2016 году составила 70,4 тыс. рублей, тогда как в 2015 году была равна – 74,5 тыс. рублей. Таким образом, выходит, что в 2015 году на одну зарплату житель Подмосковья мог себе купить 0,5 кв.м на вторичном рынке, а в 2016 году – уже 0,6 кв.м. Разница в 10 кв.м или 20%. Таким образом, доступность жилья в Подмосковье стала даже выше, чем в среднем по России. Однако необходимо учитывать, что большинство граждан, формально имеющих регистрацию в Московской области, работают в столице, где уже совсем другой уровень зарплат. Поэтому на практике доступность жилья в области выше, чем это показывает официальная статистика.
Полагаю, что доступность жилья для Россиян действительно выросла за прошлый год, но это связано не с количественными изменениями доходов или стоимости жилья. Главный фактор – это снижение ставок по ипотеке. Если в марте 2015 года средневзвешенная ставка составляла 14,73%, то в марте 2016 года она сократилась до 12,12%, а в феврале 2017 года – до 11,55%. Сейчас ипотечный кредит стал как никогда доступным, что и стимулирует спрос, прежде всего, на первичном рынке. Именно ипотека в прошлом году показала взрывной рост: по объему кредитования 2016 год превзошел предыдущий на 27%, а по количеству сделок – на 22%. На мой взгляд, это и есть самые яркие свидетельства увеличения доступности жилья для россиян. В то же время хочу отметить, на рынке по-прежнему велика роль скидок, акций, специальных ипотечных программ, которые отчасти искусственно повышают доступность жилья для покупателя, ведь они становятся возможными благодаря снижению девелоперской маржи, а не естественного сокращения цен.
Вслед за снижением ключевой ставки ЦБ подешевела ипотека, что сделало доступность данного кредитного продукта широко распространенной. В ряде регионов доля ипотечных сделок теперь превышает 50%, что стимулирует спрос на недвижимость.
На мой взгляд, полученные «Финэкспертизой» данные сильно оторваны от реальности. Во-первых, ежемесячная зарплата россиянина – это только номинальный доход, который расходуется по множеству статей. Соответственно, в зависимости от региона располагаемая часть дохода будет сильно меняться. В частности, в северных регионах (а именно в них жилье оказалось самым «доступным», по результатам рейтинга) жители вынуждены тратить куда больше средств на продукты питания и коммунальные услуги, чем население южных и центральных регионов России. А значит, далеко не факт, что средний «квадрат» жилья для них более доступен. Во-вторых, россияне фактически редко используют зарплату для приобретения жилья. Как правило, основный источник финансирования покупки – это средства, вырученные от продажи старого жилья. Поэтому фактическая покупательская способность определяется, как правило, тем, какой квартирой обладал гражданин ранее (по площади и стоимости). Второй возможный способ приобрести жилье – это ипотека, но в исследовании «Финэкспертизы» не учтены ни ипотечные ставки, ни возможные ежемесячные платежи.
На самом деле, доступность жилья для большинства граждан снижается, так как продолжается падение реальных доходов. В 2016 году они сократились на 5,6%, а в 2015 году – на 3,2%. При этом цены на жилье сократились не столь значительно: средняя стоимость «квадрата» на первичном рынке снизилась в 2016 году только на 1,2%, а на вторичном – на 4,1%. Спрос на вторичном рынке увеличился всего на 2% с 1,74 до 1,78 млн договоров купли-продажи.
Доступность жилья измеряется в том, сколько квадратных метров на вторичном рынке можно приобрести на одну заработную плату. По итогам 2016 года средняя зарплата в Подмосковье достигла 42,46 тыс. рублей, что на 10% выше, чем в 2015 году (38,6 тыс. рублей). Средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке недвижимости Московской области в 2016 году составила 70,4 тыс. рублей, тогда как в 2015 году была равна – 74,5 тыс. рублей. Таким образом, выходит, что в 2015 году на одну зарплату житель Подмосковья мог себе купить 0,5 кв.м на вторичном рынке, а в 2016 году – уже 0,6 кв.м. Разница в 10 кв.м или 20%. Таким образом, доступность жилья в Подмосковье стала даже выше, чем в среднем по России. Однако необходимо учитывать, что большинство граждан, формально имеющих регистрацию в Московской области, работают в столице, где уже совсем другой уровень зарплат. Поэтому на практике доступность жилья в области выше, чем это показывает официальная статистика.
Полагаю, что доступность жилья для Россиян действительно выросла за прошлый год, но это связано не с количественными изменениями доходов или стоимости жилья. Главный фактор – это снижение ставок по ипотеке. Если в марте 2015 года средневзвешенная ставка составляла 14,73%, то в марте 2016 года она сократилась до 12,12%, а в феврале 2017 года – до 11,55%. Сейчас ипотечный кредит стал как никогда доступным, что и стимулирует спрос, прежде всего, на первичном рынке. Именно ипотека в прошлом году показала взрывной рост: по объему кредитования 2016 год превзошел предыдущий на 27%, а по количеству сделок – на 22%. На мой взгляд, это и есть самые яркие свидетельства увеличения доступности жилья для россиян. В то же время хочу отметить, на рынке по-прежнему велика роль скидок, акций, специальных ипотечных программ, которые отчасти искусственно повышают доступность жилья для покупателя, ведь они становятся возможными благодаря снижению девелоперской маржи, а не естественного сокращения цен.