По данным Росстата, в январе 2017 года в России введено в эксплуатацию 70,5 тыс. новых квартир суммарной площадью около 4,3 млн кв. м.
Это на 21,6% меньше, чем за январь 2016 года, когда было сдано примерно 5,5 млн кв. м жилья (что, в свою очередь, на 11,3% меньше, чем в январе 2015-го).
Сокращение темпов строительства – это ожидаемый тренд, связанный с началом экономического кризиса два года назад. Последствия нестабильности конца 2014 – начала 2015 гг. отразились на результатах ввода жилья с временным лагом (около двух лет), так как уже стартовавшие стройки девелоперы, как правило, не прекращают, зато получение разрешений и начало реализации новых проектов откладывается. В 2014 и 2015 годах мы наблюдали самые высокие показатели ввода жилья за всю историю, несмотря на то, что кризис уже начался: 84,2 млн кв. м. и 85,3 млн кв. м. жилья соответственно. Однако в 2016 году данный показатель уже снизился до 79,8 млн кв. м., то есть последствия кризиса дали о себе знать только в прошлом году. Неудивительно, что тенденция получила продолжение в начале текущего года: полагаю, что 2017 год также будет отмечен пониженными результатами по вводу жилья. В то же время подчеркну, что в целом объемы ввода остаются высокими, и никакой дефицит новостроек стране не грозит.
В падении объемов ввода нет ничего удивительного. Строительный цикл занимает минимум 1,5-2 года и, таким образом, сейчас данные статистики отражают в себе отголоски начала кризиса. Судя по динамике новых проектов, ожидаю постепенного возобновления роста объемов ввода в ближайшие годы.
Безусловно, главная причина снижения ввода – это рецессия в экономике, острая фаза которой пришлась как раз на начало 2015 года. Именно поэтому январские показатели (да еще и с учетом сезонного фактора) отличаются особенно низким уровнем, однако в течение года все-таки они должны стабилизироваться. Более того, уменьшение строительной активности – это более глобальный тренд, частным проявлением которого стало падение показателей ввода в январе. За весь 2016 год было сдано в эксплуатацию новостроек на 6,5% меньше, чем в 2015 году. Тем не менее, нужно сказать, что сокращение ввода по большей части пришлось на сектор индивидуального домостроения, а не на институциональных застройщиков. Объем ввода ИЖС в прошлом году снизилась на 10,2% по сравнению с 2015 годом, тогда как девелоперы возвели только на 4% меньше жилья. Иными словами, активность крупных застройщиков также пережила коррекцию, но не столь драматичную, поэтому сколь-нибудь серьезных последствий для рынка квартир ожидать не стоит. К примеру, в Москве за прошлый год объем предложения увеличился на 27%, а рынок пополнился 14 новыми проектами.
Введено мало объектов? На мой взгляд в этом нет какой-то логической взаимосвязи между 2016 г. и 2017 г., возможно было выдано меньше разрешений на строительство или срок сдачи, например, назначен на февраль или март.
На мой взгляд, уместнее говорить не о спаде строительной активности, а о возвращении к норме, так как в последние два года отрасль показывала небывалые объемы ввода. Действительно, в январе 2017 года ввели меньше, чем в аналогичный месяц 2015 и 2016 года, но все же на сопоставимом уровне с январем докризисного 2014 года. Тогда было построено 4,6 млн кв. м. жилья против 4,3 млн кв. м. в январе 2017 года (–6,5%), однако по числу квартир текущие показатели оказались лучше начала 2014 года: 62,9 тыс. тогда и 70,5 тыс. – сейчас (+12%). Поэтому, полагаю, спадом строительной активности наблюдаемая коррекция на рынке никак не является. В долгосрочной перспективе уровень ввода все равно останется высоким. По оценкам Минстроя, сейчас в стране активно возводится порядка 113 млн кв. м. жилья, поэтому, на мой взгляд, возврата к показателям ввода порядка 60-65 млн кв. м. не будет, а ежегодный объем ввода нового жилья не опуститься ниже 70 млн кв. м.
После 2014 года застройщики сконцентрировали усилия на достройке и вводе в эксплуатацию объектов в наибольшей стадии завершения. При этом сроки строительства продлевались, а после ввода в эксплуатацию застройщики вынуждены платить компенсации по 214ФЗ из оборотных средств. Это ещё больше сужало возможности строительства.
Новых проектов запускалось мало. Проекты с низкой стадией готовности замораживались или переносились сроками строительства в будущий период. Будущий период так и не наступил. В 2015-2016г.г. достроили проекты начатые до кризиса.
Много усилий было приложено в расчёте на господдержку, которая тоже прекратилась в декабре 2016 г. и больше не будет возобновлена. Спрос по-прежнему поддерживается в основном развитием ипотеки, но и в этом не безграничен. Рост цен на материалы, рост затратной части строительства съедает всё больше прибыли. Банки и застройщики придумывают новые схемы финансирования строительства и стимуляции спроса, но это принесёт результат только в будущем. Сейчас предложение превышает спрос и это в первую очередь сокращает объемы ввода в эксплуатацию.
Снижение объемов вводимых в эксплуатацию жилых комплексов (квартир, квадратных метров жилья) связан в первую очередь с существенным снижением количества новых объектов, выходящих на рынок. По моим оценкам, объем выводимых на рынок объектов за последние два года сократился больше чем на половину. Можно говорить о возможном возникновении дефицита объектов нового строительства (по крайней мере в определенных сегментах) в ближайшие год-два и этот факт может стать одной из причин повышения цен на квартиры в новостройках.
Кризис на показателях ввода жилья в эксплуатацию начал сказываться с задержкой: в 2015 году, когда экономика страны вошла в пике, строительный сектор продемонстрировали рост объемов строительства. Это связано с длительностью реализации проектов – инвестиции, сделанные еще до кризиса, позволили сохранить положительную статистику в 2015 году. Только в прошлом году объемы ввода недвижимости в эксплуатацию начали падать. В этом году спад продолжается и тренд, судя по всему, сохранится, по меньшей мере, до конца года. В 2015-2016 строительные компании испытывали серьезные проблемы с привлечением средств, поэтому в ближайшее время ожидать восстановления роста темпов ввода жилья в эксплуатацию не стоит.