Квартиры в Москве могут подорожать

Летом 2016 года произошло преломление тенденции падения средней стоимости квадратного метра: в новостройках массового сегмента цена выросла на 4,1%. В сентябре произошло незначительное снижение (-0,4%). Однако в целом за квартал квадратный метр подорожал в среднем на 2,9%. По нашим прогнозам, как минимум до конца года действительно стоит ждать умеренного увеличения цен в виде ежемесячного прироста в пределах 1–1,5%. На это есть несколько причин. Во-первых, наметилась стабилизация экономической ситуации: рубль сегодня не демонстрирует серьезных изменений, стоимость «черного золота» с начала года выросла на 60% – с 32,1 до 51,5 рублей. Все это дает уверенность в завтрашнем дне не только девелоперам, но и клиентам, которые легче соглашаются на более дорогие покупки и готовы брать долгосрочные кредиты. Об том говорит и статистика: в августе 2016 года число заключенных договоров долевого участия в Москве достигло рекордного значения в 3 356 ДДУ, что больше предыдущего рекорда, зафиксированного в декабре 2014 года (3 164 ДДУ). Очевидно, что на фоне стабильного спроса девелоперы повышают и продолжат повышать цены, что мы, собственно и наблюдаем этой осенью. В то же время на цену квадратного метра оказывает влияние повышение себестоимости строительства, особенно за счет импортной составляющей. Застройщики пересматривают цены не только по мере изменения стадии строительной готовности и вымывания предложения, но и вместе с удорожанием стройматериалов, которое они ранее нивелировали путем сокращения собственной маржинальности. Таким образом, есть все предпосылки для прогнозируемого планомерного роста стоимости, однако ни о каком резком скачке цен речи нет.

Полагаю, что сценарий, при котором цены в Подмосковье на первичное жилье в ближайшие полгода вырастут на 6-8% вполне реальный. К концу 3 квартала 2016 года ситуация на рынке жилья разительно отличается от той, что была в начале года. Во-первых, стабилизировались цены на нефть и валютные курсы. В такой ситуации клиенты охотнее планируют и совершают дорогостоящие приобретения. Во-вторых, покупателей подталкивают к ускоренному решению квартирного вопроса сроки: с 1 января 2017 года государственное субсидирование ипотечной ставки будет прекращено. В-третьих, в Москве наметился рост цен на жилье, а значит главное конкурентное преимущество подмосковных новостроек – цена – привлечет новых покупателей. Учитывая рост цен на инженерное оборудование, окна ПВХ, бетон, подмосковные девелоперы уже не смогут давать огромные скидки по 10-15%, как это было в начале 2016 года, в связи с уменьшением рентабельности проектов. Полагаю, что в ближайшие полгода рост цен на новостройки в области составит 1-1,5% каждый месяц.

На мой взгляд, к сегодняшнему моменту сформировались все условия для начала роста цен. С одной стороны, маржа девелоперов сокращается из-за роста себестоимости строительства. К примеру, стройматериалы за первое полугодие в среднем подорожали на 20%. Растут расходы и на рекламу, а долгосрочный кредит по-прежнему нельзя назвать доступным. Таким образом, у застройщиков остается все меньше пространства для ценовых маневров в сторону понижения. С другой стороны, мы наблюдаем устойчивый рост спроса на рынке новостроек массового сегмента. За первые восемь месяцев 2016 года число ДДУ, зарегистрированных Росреестром в Москве, выросло на 65% по сравнению с аналогичным периодом 2015 года. Высокая активность покупателей уже нашла свое отражение в ценовой динамике. В III квартале 2016 года средняя стоимость квадрата в новых проектах эконом- и комфорт-класса в Москве выросла на 2,9%. Тем не менее, есть и сдерживающий факторы, к которым относится увеличение объема предложения. Число квартир на первичном рынке Москвы за год удвоилось. Поэтому я полагаю, что в ближайшие полгода рост цен все же не достигнет 10-12%, а останется на уровне 6-7%.

На мой взгляд, вряд ли стоит рассчитывать на рост стоимости во всех новостройках. Основная покупательская активность сосредоточена в старых границах Москвы, проектах с высокой динамикой строительства и удачной концепцией. Цены в них на протяжении всего года росли в среднем на 1-1,5% в месяц. К примеру, в нашем проекте «Ривер Парк» именно такой ценовой политики мы и придерживаемся. При этом стоимость квадратного метра пересматривается постепенно, поскольку покупательская способность все же намного ниже, чем в докризисный период. Сомневаюсь, что подмосковные комплексы смогут показать динамику цен, сравнимую с лучшими столичными проектами. Во многом рост стоимости будет зависеть от того, на каких условиях покупатели смогут получить кредит, ведь государственная программа субсидирования ипотечной ставки действует только до конца года. Если ипотека будет по-прежнему доступной, то есть все предпосылки для сохранения и даже роста спроса на объектах, что и станет главной причиной пересмотра цен девелоперами. Если же жилищные кредиты окажутся значительно дороже, то рост цен, вероятно, может даже замедлиться в ответ на снижение покупательской активности.

Рынок новостроек показывает положительный ценовой тренд: на фоне положительных изменений, связанных с процессами стабилизации и пересмотром ключевой ставки в меньшую сторону, и также повышением деловой активности, характерного для осени, наблюдается «разморозка» покупательских настроений. Рост спроса мы заметили уже в конце лета: увеличение показателей было значительным.
Вместе с этим ценовые прогнозы во многом обусловлены изменением строительной себестоимости проектов. Застройщики фиксируют удорожание материалов, что увеличивает объем финансовой «нагрузки». Таким образом, стоит ожидать, что в течение последующих месяцев будет наблюдаться положительная динамика, но довольно умеренного характера. Рынок сегодняшнего дня требует от застройщиков принятия взвешенной бизнес-модели и оптимизационных решений.

Да, действительно, мы также прогнозируем рост цен на рынке новостроек Москвы и Подмосковья. Но этот рост будет незначительным. По нашим данным в ближайшие два-три квартала стоимость первичного жилья в Старой Москве покажет рост на 5%, за МКАД – на 2-3%. Связанно это, прежде всего, с ростом себестоимости строительных материалов и повышением покупательской активностью, которая активировалась из-за ранее отложенного спроса. Бюджетные субсидии через ипотеку помогут потребителям принять решение о покупке, а также продержаться и банкам, и сектору жилой недвижимости.

Указанный рост цен возможен. Его можно считать весьма умеренным. Но это верхняя планка прироста цен. Но по различным объектам цена будет меняться неравномерно в зависимости от качества и строительного цикла каждого объекта. Особо отметим, что прироста ввода новостроек не ожидается. Ставки по ипотечным кредитам на новостройки сильно не вырастут Складывается неустойчивое равновесие между доступность покупки для клиента и маржинальностью для девелопера. Обстоятельства в виде удорожания будут подталкивать застройщиков к увеличению цен, но реальный клиентский спрос будет этот рост ограничивать.