В первом полугодии 2016 г. московские застройщики отложили ввод в эксплуатацию 60% проектов жилой недвижимости.
К сдаче предполагалось 52 жилых и апартаментных комплексов, тогда как более 30 отложены на более поздние даты, сообщает Метриум групп.
Главной причиной замедления сроков строительства является снижение динамики продаж у девелоперов. Ведь именно средства, полученные от дольщиков, как правило, и являются для них одним из источников финансирования проекта. В данном случае речь идет о компаниях, которые возводят дома в основном на собственные средства и на деньги, полученные от дольщиков. В целом с начала кризиса 2014 года покупательская активность, за исключением некоторых периодов ажиотажного спроса, только снижалась. Поэтому поток денежных средств, которые застройщики получали от дольщиков и инвестировали в возведение домов, сократился, а собственные ресурсы девелоперов тоже поиссякли. В итоге темпы строительства жилых комплексов у многих компаний замедлились. К примеру, если до кризиса на возведение монолитной новостройки уходило в среднем 24 месяца, то сегодня, как правило, это занимает около 30 месяцев. Но текущее снижение динамики реализации проектов это, скорее, возврат к «штатным» срокам. Отмечаемое замедление темпов строительства произошло в сравнении с докризисным периодом, когда покупательская активность была высока. Это давало большой приток инвестиций, что – в свою очередь – позволяло вводить дома с опережением графиков. Кроме того, текущее замедление темпов строительства в принципе не является критичным. До так называемой «точки риска», когда появляется вероятность превращения новостройки в долгострой, еще далеко.
Отношения сторон по договору участия в долевом строительстве регулируются положениями ГК РФ и Федерального закона №214-ФЗ от 30.12.2004 г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (ФЗ №214-ФЗ).
Согласно статье 384 ГК РФ при уступке прав право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на проценты.
В силу статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. Если договор не соответствует императивным нормам, то соответствующие отношения регулируются законом.
Согласно пункту 9 статьи 1 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином – участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.
Исходя из вышеизложенного, физическое лицо-потребитель, становясь стороной договора участия в долевом строительстве, должно получить все права, предусмотренные не только договором, но и законодательством о защите прав потребителей.
В том числе, если права перешли от юридического лица к физическому лицу в результате договора уступки, то к потребителю переходят:
- право требования неустойки за нарушение сроков сдачи объекта долевого строительства;
- право на взыскание штрафа за нарушение прав потребителя;
- право на выбор подсудности в случае судебного спора.
Иное толкование норм права позволяло бы недобросовестным участникам гражданского оборота обходить закон: изначально заключать договор участия в долевом строительстве с юридическим лицом, не учитывая законодательство о правах потребителя, а затем переуступать права по договору физическому лицу, существенно уменьшив объем этих прав.
Соответственно при рассмотрении настоящей ситуации подлежит применению не только Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», но и Закон РФ «О защите прав потребителей».
На основании вышеизложенного, Покупатель имеет право предъявить свои требовании о взыскании:
1. Неустойка по Договору долевого участия в строительстве за нарушение сроков передачи объекта долевого участия в строительстве.
В соответствии с положениями гражданского законодательства, а именно статьи 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Кроме того, в соответствии со статьей 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.
В силу статьи положений статьи 314 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения, обязательство подлежит исполнению в этот день.
В силу статьи 6 Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором.
В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.
2. Взыскание штрафа за нарушение прав потребителя.
В силу пункта 6 статьи 13 Закона РФ «О защите прав потребителей», при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.
В силу разъяснений, содержащихся в пункте 46 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28 июня 2012 г. № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» при удовлетворении судом требований потребителя в связи с нарушением его прав, установленных Законом РФ «О защите прав потребителей», которые не были удовлетворены в добровольном порядке изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером), суд взыскивает с ответчика в пользу потребителя штраф независимо от того, заявлялось ли такое требование суду (пункт 6 статьи 13 Закона).
3. Компенсация судебных издержек.
В соответствии со статьей 98 Гражданского процессуального кодекса РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.
Согласно статье 88 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.
В соответствии с разъяснениями Президиума ВАС РФ, изложенными в Информационном письме от 13 августа 2004 г. № 82 «О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации», при определении разумных пределов расходов на оплату услуг представителя могут приниматься во внимание, в частности: время, которое мог бы затратить на подготовку материалов квалифицированный специалист; сложившаяся в регионе стоимость оплаты услуг адвокатов; имеющиеся сведения статистических органов о ценах на рынке юридических услуг; продолжительность рассмотрения и сложность дела.
Согласно позиции, изложенной в Постановлении Президиума ВАС РФ от 15 марта 2012 г. № 16067/11, суды, вынося мотивированное решение об изменении размера сумм, взыскиваемых в возмещение соответствующих расходов, не вправе уменьшать его произвольно, а так же если другая сторона не заявляет возражения и не представляет доказательств чрезмерности взыскиваемых с нее расходов.
В случае если квартира приобреталась путем заключения ДУДС (Договора Участника долевого строительства) интересы дольщика будут зачищены действующим ФЗ-214. Федеральный закон предполагает возможное нарушение застройщиком ряда обязательств, в том числе и задержку срока строительства и определяет меры ответственности: от выплаты неустойки до расторжения Договора в одностороннем порядке Участником долевого строительства. Любое нарушение влечет за собой определенные законом последствия.