Объем разрешений под строительство недвижимости в Московской области за последний существенно снизился: с 8,2 млн кв. м. до 6,2 млн. кв. м. Такая информация была получена от зам председателя правительства данного региона Германа Елянюшкина.
Также он сообщил, что в настоящий момент в области объем общей площади строительства, находящейся в рамках разрешений, составляет 112 млн кв. м. В основном рассматриваются проекты по планировке территорий и земельных участков, по которым в течение 10 дней принимается решение о строительстве. Как уточнил председатель правительства, большинству таких документов уже больше 10 лет, при этом, если рассуждать объективно, то уже больше чем две трети этих территорий не пригодны для строительства по различным причинам.
Например, во многих местах нет даже минимума городской инфраструктуры – отсутствует электричество, обогрев и канализация. При этом доля таких объектов составляет 71,4% от общего их количества.
Например, во многих местах нет даже минимума городской инфраструктуры – отсутствует электричество, обогрев и канализация. При этом доля таких объектов составляет 71,4% от общего их количества.
На мой взгляд, сокращение показателя всего лишь следствие дефицита мест под застройку. Иных причин для спада в Москве нет. Например, в 4 квартале объемы ввода по РФ сократились на 4,3% г/г. В Москве же показатель вырос на 15,8% г/г.
На мой взгляд, сокращение числа выданных разрешений на строительство в 2015 году связано с двумя факторами. Во-первых, это ужесточение требований к проектам. Сегодня власти уделяют особо пристальное внимание наличию в комплексе социальной, коммерческой инфраструктуры, а также рабочих мест. В итоге девелоперам приходится постоянно подстраиваться под меняющиеся «правила игры». Вероятно, не все проекты соответствовали нормам, поэтому не были одобрены.
Во-вторых, некоторые застройщики попросту решили перенести выход проектов «до лучших времен», когда спрос восстановится. Не каждый девелопер может получить сегодня достаточно дорогое проектное финансирование. Поэтому отсутствие уверенности «в завтрашнем дне» привело к тому, что изначально количество заявок на получение разрешений на строительство сократилось.
Сокращение количества выданных разрешений на строительство связано в первую очередь с решением застройщиков отложить запуск новых проектов. Да, это чревато повышенными налогами на землю и наличием текущих расходов даже без ведения строительных работ. В любом случае это относительно небольшие траты. Так, налог на землю площадью 100 га в Подмосковье равен не более 60 млн рублей. При этом, финансирование строительства жилого дома – это около 1 млрд рублей. Разница очевидна. Таким образом, одни девелоперы отложили проект «до лучших времен». Другие, как мы, например, строят меньшими объемами, т.е. выводят в продажу не 10 домов, а 1-3, что проще с финансовой точки зрения.
Также в качестве причины сокращения выданных разрешений на строительство стоит назвать ужесточение требований властей к проектам. Проще всего получить разрешение на строительство либо следующих очередей, либо на новые проекты, но от крупных застройщиков. Сегодня власти обращают самое пристальное внимание не только на инфраструктуру комплекса, но и финансовую состоятельность самого девелопера.
Московская область пережила строительный бум, в том числе массовую застройку больших районов. В некотором смысле уже снята пена с областного строительного рынка. Новые проекты становятся более точечными и требуют более сложного проектного финансирования. Цена реализации снизилась, а себестоимость строительства нет. В таких условиях эффективность реализуется через быстрое строительство и быструю полную реализацию. С этим становится сложнее, и проектов становится меньше. Начинаются только те проекты, по которым очевидно финансирование и эффективность.
Объем нового строительства в Подмосковье действительно снижается. Так, в первые месяцы 2016 года на рынке реализовывались квартиры по 380 адресам и за год объем новостроек сократился на 15,2%. Но это не значит, что в области наметится дефицит предложения. Подмосковье уже несколько лет является лидером по количеству вводимого жилья в России, поэтому объем предложений на рынке сейчас превышает спрос. Также не стоит забывать, что в области ведется реализация большого числа проектов комплексной застройки, где сроки строительства занимают несколько лет. Так пару месяцев назад началась реализация масштабного проекта в городе Видном, ЖК «Пригород.Лесное» - 144 дома переменной этажности на 72 000 квартир, 13 очередей строительства. В текущем году компания Urban Group выводит на рынок ЖК «Видный город» в 6 км от МКАД на Варшавском шоссе: площадь застройки 36 га, 17 домов (31 корпус) на 6 тыс. квартир. На рынок постоянно выходят в продажу новые корпуса в строящихся проектах, например в текущем году был выставлен новый объем квартир в ЖК «Берег Скалбы 2» и в ЖК «Одинцовский Парк». Получено разрешение на строительство двух новых корпусов ЖК «Императорские Мытищи».
То есть в области до сих пор ведется крупное строительство, особенно в районах Ближнего и Среднего Подмосковья и значимого снижения предложений, с учетом масштабности проектов ожидать не приходится. Кроме того, в ближайшее время ожидается выход на рынок значительного объема инвестиционных квартир, которые были приобретены в 2014 году, когда на фоне нестабильной экономической ситуации наблюдался высокий спрос. При этом строительство жилья значительно опережает развитие транспортной и социальной инфраструктуры в целом. В ряде городов уже введено ограничение на строительство новых жилых домов: Балашиха, Королев, Химки. Возможно, в будущем данный список пополнится, но объем новостроек в подобных городах настолько велик, что дефицита, даже в случае запрета, в ближайшей перспективе не будет.