Квартиры в московских новостройках стали просторнее на 6%
Дешевеющая ипотека сделала жилье доступнее, при этом покупатели предпочитают не снижать размер ежемесячного платежа, а купить квартиру дороже, и, как правило, это жилье большей площади, а не в доме более высокой стадии готовности.
Более привлекательные условия по кредитам расширили финансовые возможности заемщиков, и в рамках имеющегося дохода доступен более широкий спектр квартир. Рассмотрим пример: покупатель, у которого есть 2 млн рублей в качестве первоначального взноса, готов взять кредит на 2,5 млн рублей и выплачивать порядка 26,1 тыс. руб. в месяц (при сроке в 15 лет и ставке в 9,5%). Бюджет квартиры – 4,5 млн рублей.
Если взять условия, которые действовали раньше, то покупатель с данными параметрами, но ставкой под 12,5%, заплатил бы порядка 30 813 рублей месяц. Чтобы выйти примерно на 26 тыс. рублей в месяц, заемщику пришлось бы пересмотреть размер суммы кредита и снизить его примерно на 350 000 рублей. Бюджет квартиры – 4,15 млн рублей.
Ипотека действительно стала дешевле, поэтому для покупателей стало возможным приобрести свою квартиру в Москве и МО в кредит, выплачивая ежемесячно стоимость аренды такой же квартиры.
Эта тенденция хорошо видна среди покупателей, которые берут ипотечные кредиты в ЖК «Медовая долина». Если квартира стоит около 3 млн рублей, то кредит от банка составит 2 550 000 рублей при первоначальном взносе 15%. Средняя ставка по ипотеке – 10%. При таких условиях сумма ежемесячного платежа составит 33 700 рублей – такую сумму многие платят за аренду жилья в Москве. За эти деньги можно приобрести просторную студию 30 м2 без отделки в I очереди либо аналогичную студию, но с финишной отделкой в скандинавском стиле, во II очереди. При стоимости квартиры 2 млн рублей кредит предоставляется на сумму 1 700 000 рублей, первоначальный взнос также 15%, а средняя ставка 10%. Ежемесячный платеж составит около 22 500 рублей в месяц, что является оптимальной ценой для съемного жилья в Московской области.
Заметно снизившийся размер ежемесячного платежа по ипотеке открывает перед покупателями огромное количество возможностей. В частности, приобретение более дорогой квартиры с большим метражом. Такая тенденция вполне понятна и объяснима выгодными кредитными условиями.
Доступная ипотека делает покупку жилья весьма заманчивой все для большей части населения страны. Более того, сильно выросшее предложение, особенно в крупных городах, включая обе столицы и Московскую область, существенно расширяют возможности выбора для покупателей недвижимости. Однако, увеличение выдачи ипотеки и общих объемов реализации жилья привело к довольно существенному росту цен на недвижимость. Согласно данным bnMAP.pro, основной объем корпусов массового сегмента на экспозиции в границах «старой» Москвы с марта 2017 г. по март 2018 г. продемонстрировал средний рост средневзвешенной цены в размере 10%, что выше официального уровня инфляции за минувший год на 6-7%. Апартаменты за тот же период показали рост средневзвешенной цены на уровне 9%. При этом есть проекты и с более глубоким снижением, и с рекордным ростом цены. Так, например, в одном из столичных жилых комплексов годовой рост цены составил 48% (!), а за весь период реализации проекта (2 года) квартиры в этом проекте подорожали на 70%. В то же время в другом столичном проекте за тот же период было отмечено снижение – средневзвешенная цена экспозиции снизилась на 34%. Максимальный диапазон колебаний в комплексах с квартирами, как и максимальное снижение цены, зафиксировано в бизнес-классе. Это говорит о высокой цене ошибки ценообразования в данном классе, когда изначально неверно сформированные стартовые цены, в связи со снижением динамики продаж, девелопер вынужден корректировать вниз. Если же говорить о комплексах с апартаментами, то тут максимальный диапазон ценовых колебаний зафиксирован в элитном классе. Нередко это связано с курсами валют и изначально завышенными ценовыми ожиданиями застройщика. Что касается увеличения средней площади приобретаемого в новостройках жилья, то этот параметр заметно зависит от локации объекта. Так например за прошедший год в «Новой» Москве на 6% снизилась средняя площадь приобретаемой квартиры. Причем в «Новой» Москве данный показатель почти на 20% или на 12 кв. меньше, чем средняя площадь зарегистрированной сделки в «Старой» Москве. Данный факт эксперты «БЕСТ-Новострой» объясняют тем, что Новая Москва за счет активного развития транспортной инфраструктуры, понятного и рационального продукта и, самое главное, более доступной политики ценообразования, аккумулировала на себя значительный спрос в ценовом сегменте «стандарт» (эконом) и «комфорт». Причем, основной спрос сосредоточен на небольших по метражу и самых доступных 1- и 2- комнатных квартирах, которые уходят с рынка в первую очередь. При этом рост цен в «Новой» Москве оказался заметно меньшим, чем в «Старой» - Так, в эконом-классе в результате значительного снижения объема экспозиции (вследствие завершения реализации в ряде корпусов) метр подорожал более существенно – на 4% относительно конца прошлого года. В двух других сегментах динамика была незначительной – в комфорт-классе стоимость квадратного метра выросла на 1%, а в бизнес-классе – на 2%.