Отмена первоначального взноса

Типичный популизм. Первоначальный взнос и- защита и кредитора и заемщика. Давно существуют формы субсидирования первоначального взноса в виде МСК.
Молодая семья сегодня есть, а завтра ее нет. То есть, льгота не выглядит справедливой.
Не интересное для профессионального обсуждения предложения.
Реализация идеи в виде распределения взноса в течение всего кредита равносильно банальной выдачи кредита без первоначального взноса. Пр нынешних нормах резервирования такой кредит будет дорог для молодой семьи.
Могли бы специалистов спросить перед тем как идеи озвучивать.
Непрофессионализм и популизм одновременно.

Отмена первого займа для молодых семей, конечно, приведет к увеличению объемов ипотечного кредитования, причем значительному. В 2017 году число выданных ипотечных кредитов при первоначальном взносе менее 20% составило почти третью часть от всех жилищных займов. Появление ипотеки без первоначального взноса для молодых семей позволит безотлагательно решить жилищный вопрос большому числу россиян. Сейчас средний размер первоначального взноса составляет порядка 400 тыс. рублей. При этом по данным АИЖК, средний ежемесячный платеж по ипотеке в России достигает 22 тыс. рублей. Если мы предположим, что молодая семья, не располагающая необходимой суммой, попытается накопить 400 тыс. рублей, откладывая сопоставимые с платежами по ипотеке деньги (22 тыс. рублей), то ей понадобится для этого около 1,5 лет. Напомню, что по статистике в первые 1-2 года семейной жизни распадается порядка 16% браков. Причем 14% разводов связаны с плохими жилищными условиями или отсутствием собственного жилья. Таким образом, отмена первого взноса по ипотеке для молодых семей гипотетически может сохранить порядка 15% браков в стране. С точки зрения потенциала спроса, речь идет о сотнях тысяч возможных заемщиков.

Однако, общий уровень рисков для рынка ипотеки возрастет. Во-первых, молодые семьи крайне нестабильны и часто распадаются, что приводит к проблемам с общим долгом по ипотеке. Во-вторых, молодые люди в России – самая уязвимая категория на рынке труда, для которой характерны частые ущемления трудовых прав, низкая зарплата и увольнения. Соответственно, их платежеспособность как заемщиков столь значительных кредитов под большим вопросом. Поэтому я полагаю, что даже если нулевой взнос для молодых семей и утвердят, ставки по кредиту будут подняты до такого уровня, что большая часть молодых семей не сможет выплачивать ежемесячные взносы. Поэтому предложение Молодежного парламента скорее утопично. На мой взгляд, улучшение жилищных условий для молодых семей необходимо обеспечивать через рост их доходов, качественное и количественное улучшение ситуации на рынке труда, а также усиление социальной защищенности. Проще говоря, необходимо «выращивать» надежных заемщиков, развивая экономику, а не субсидировать бедность.

Инициатива Молодежного парламента при Госдуме как минимум сможет расставить все точки над i в вопросе, которые в последние несколько месяцев неоднократно поднимал ЦБ РФ, выступая с предложением вовсе отменить ипотеку с нулевым взносом. Напомним, Центробанк уже ввел повышенный коэффициент риска (150%) по кредитам на финансирование долевого строительства с первоначальным взносом менее 20% от стоимости квартиры. Тем не менее, вряд ли даже в случае положительного решения Госдумы, рынок ждет бум на ипотечные программы без первого взноса. Ведь сами банки компенсируют риски за счет повышенных процентов. Поэтому, к примеру, наши заемщики предпочитают накопить хотя бы минимальный взнос, получив комфортную ставку. К тому же это не так сложно, в Новых Ватутинках можно стать владельцем московской квартиры у метро, имея в качестве взноса всего 400 тысяч рублей – стоимость подержанной иномарки.

Ипотека без первоначального взноса, некогда считавшаяся эксклюзивным банковским предложением, в итоге стала вполне привычным продуктом жилищного кредитования, которым уже сейчас пользуются как минимум 20-30% подмосковных покупателей. Например, в нашем проекте ипотека без первоначального взноса занимает порядка 30% кредитных сделок, хотя по факту желающих воспользоваться таким предложением куда больше – около 50%, просто не все проходят андеррайтинг. Если возможность привлечь кредит будет закреплена на законодательном уровне, то это однозначно поддержит не только строительную отрасль, но и улучшит демографическую ситуацию. Ведь именно жилищный вопрос, как показывает практика, становится «камнем преткновения» для создания семьи и рождения детей. Когда власти обяжут банки предоставлять ипотеку без взноса, то у потенциальных заемщиков будут куда большие шансы получить одобрение.

На мой взгляд, данная инициатива вряд ли сможет быть воплощена на практике, ведь по сути речь идет о вмешательстве государства в банковскую политику и фактически принуждение кредиторов к предоставлению займов без первого взноса. Не все банки готовы на такие риски. Поэтому, даже если ипотеке с нулевым взносом будет дан «зеленый свет» на государственном уровне, то в реальности кредиторы либо завысят ставки, либо будут отказывать абсолютному большинству заемщиков. Дальнейшему появлению программ без первоначального взноса должна способствовать банковская конкуренция, а не государственный рычаг. Поэтому, хоть инициатива и актуальна, но не жизнеспособна.

Процентные ставки сегодня являются основополагающими при выборе ипотечной программы, поэтому скорее субсидирование ипотеки со стороны государства окажет большее влияние на увеличение объема кредитов, а не снижение или полная отмена первоначального взноса. Как известно, чем меньше первоначальный взнос по ипотеке, тем больше сумма самого кредита и тем больше, как показала практика, процент, под который дается ипотека.
Подобные программы на рынке недвижимости не новы, но процент воспользовавшихся такими кредитами минимальный, так как ставки по данным продуктам выше на 3-4 п.п., что сегодня критично для большинства клиентов.

Зачастую у молодых семей есть возможность вносить по ипотеке не только 20 000 руб., но даже и 30 000 руб. в месяц, при этом необходимость накопить минимальный первоначальный взнос в размере 1-1,5 млн становится настоящей проблемой.

Однако учитывая цель, связанную со снижением рискового портфеля по ипотечным кредитам, отмена первоначального взноса при ипотеке для молодых семей, скорее всего, будет происходить с помощью применения повышенных ставок.

Предложение заманчивое и, думается, многие потенциальные покупатели недвижимости в кредит воспримут его с немалым оптимизмом. Непонятно только, как эта инициатива согласуется с недавним введением Банком России нормативов обязательного резервирования с повышенным коэффициентом риска в 150% по ипотечным кредитам на финансирование долевого строительства с первоначальным взносом менее 20% от стоимости квартиры и коэффициентом риска в 200% по ипотечным кредитам на финансирование долевого строительства с первоначальным взносом менее 10% от стоимости квартиры. А также инициативами руководства страны в перспективе вообще отказаться от предоставления кредитов без первоначального взноса для любых категорий заёмщиков. Даже интересно, кто победит в этой заочной дуэли. Более того, существующие ныне программы льготного кредитования молодых семей, имеющих детей, предполагают пониженную ставку по ипотеке. А последняя, как известно, неминуемо влечет за собой ужесточение требований к заёмщикам не только в части подтверждения достаточно высокого уровня доходов и сокращения сроков кредитования, но и наличие обязательного первоначального взноса. Иными словами, красивая инициатива представителей Молодежного парламента при Госдуме вступает в жесткие противоречия с нынешним законодательством в области ипотечного кредитования. И заставить «ужиться» вместе столь противоречивые факторы практически нереально – от чего-то придется отказаться: или от ныне действующих норм, или от предложений Молодежного парламента.