«Утвердить план мероприятий («дорожную карту») по поэтапному замещению в течение трех лет средств граждан, привлекаемых для создания многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, банковским кредитованием и иными формами финансирования, минимизирующими риск для граждан».
Говорится в перечне поручений по итогам совещания с членами кабмина.
Надо разделять рынки, которые будут подвергнуты влиянию. Для финансового в целом и ипотечного бизнеса в частности это определенная нагрузка, но серьезное увеличение объема деятельности. Для очень крупных банков это будет серьезным подарком для увеличения активов. Определенный рост операционной и аналитической (контрольной) нагрузки не вызовет существенных проблем для банков. Это решаемая задача. Банки любят говорить о выдающихся достижениях в автоматизации и мечтах о сокращении персонала. Вот для свободных рук и появится работа.
Для строительной отрасли такая реформа будет аналогичной ползучей реформе банковской отрасли в виде концентрации сектора.
Для граждан уйдет выгода низкой цены от приобретения на этапе котлована, но и уйдет риск. То есть, средняя стоимость не изменится. Можно сказать будут устранены и выгоды и потери.
Но, что надо особо отметить так это требование к качеству, а оно возрастет. Объект построен. Всё видно.
Уход от финансирования проектов за счет долевого строительства в первую очередь означает 100% гарантию надежности для покупателей, то есть проблема обманутых дольщиков, наконец, будет решена. Однако переход к банковскому финансированию, по всей видимости, приведет к исчезновению с рынка доступного строящегося жилья. Ведь если сейчас девелоперы начинают расплачиваться с кредиторами буквально с первых дней продаж за счет средств клиентов, то при отказе от долевого строительства рассчитываться с банком придется только после ввода корпуса в эксплуатацию. Поэтому застройщики, полагаю, заложат в стоимость квадратного метра переплату по кредиту, однако при этом вряд ли стоит ждать значительного роста цен. Уже сейчас по мере увеличения стадии строительства дома средняя стоимость квадратного метра повышается на 20-30%. Сейчас ключевая ставка, на которую ориентируются банки, составляет 8,25%, инфляция же находится вовсе на уровне 3%. Есть все предпосылки того, что кредиторы смогут предложить проектное финансирование по более низким ставкам, переплата по которым не превысит 20-30% за весь период реализации проекта. Поэтому цены на готовое жилье, полагаю, останутся на прежнем уровне. При этом все риски дольщиков будут сведены к нулю.
Переходя на реализацию жилья в готовых домах, застройщики почувствуют настоящие рыночные предпочтения покупателей. Им придется продавать квартиры не по картинкам и обещаниям, а фактически демонстрировать готовый жилой комплекс, реальный подъезд и качество дома, благоустроенную территорию и работающую социальную инфраструктуру.
Более того, внедрение на первичном рынке жилья банковского финансирования однозначно приведет к повышению требований к застройщику и его проекту со стороны банков. Мы также увидим, чьи проекты действительно продуманы и просчитаны, а какие не могут быть реализованы из-за повышенных рисков. Вызывает тревогу только возможная монополизация рынка девелопмента крупнейшими игроками, которые имеют преференции в доступе к ресурсам (площадкам, коммунальным сетям, финансированию).
Однозначно произойдут реструктуризации в коммерческих, финансовых и юридических службах девелоперов: будут пересмотрены структуры, которые занимались реализацией и сопровождением сделок по ДДУ. Не исключено, что часть людей придется сократить, а требования по другим – пересмотреть (усилить финансовые службы для работы с банками, перестроить работу аналитических и маркетинговых служб, горизонт планирования которых значительно увеличится).
Также будут существенно – примерно в два раза – увеличены сроки реализации проектов застройки. При новых правилах работы девелоперы сначала будут строить объект, а затем продавать квартиры. Сейчас процесс идет параллельно. Это объективно приведет к росту цен за счет дополнительных расходов на обслуживание кредитов и процентов, за счет возникающих имущественных налогов и коммунальных платежей.
Отказ от долевого строительства позволит отсеять недобросовестных и финансово неустойчивых игроков рынка. Ведь фактически в роли одного из контролирующих органов теперь будет выступать кредитор, который проводит строгий андеррайтинг в отношении любого претендента на получение проектного финансирования. Именно по этой причине его наличие, особенно от крупного банка, считается условным «знаком качества» и свидетельством финансовой состоятельности девелопера. Очевидно, что не все застройщики смогут соответствовать требованиям кредиторов, что фактически будет означать уход с рынка неблагонадежных игроков. С этим и связан главный риск переходного периода к новой схеме работы. Полагаю, ряд девелоперов, которые уже сейчас понимают, что не смогут получить кредит, начнут активно выводить новые объемы предложения, причем по демпинговым ценам, чтобы собрать максимальный объем средств дольщиков. Поэтому покупателю нужно будет еще более внимательно взвешивать все риски, особенно, когда речь пойдет о новостройках, которые выйдут в продажу в преддверии отказа от долевого строительства.
Вместе с отменой долевого строительства столичный рынок жилья, как и в целом российский, станет намного прозрачнее и цивилизованнее. Полагаю, инициатива Президента не только сведет к нулю риск недостроя, но и простимулирует застройщиков к продаже максимально готового жилья – не просто с отделкой, но и частичной меблировкой. Кроме того, считаю, ускорятся и темпы возведения инфраструктурных объектов. Ведь покупатель будет приобретать готовую квартиру, сразу оценивая наличие уже действующей инфраструктуры. Это простимулирует девелоперов строить одновременно не только жилье, но и все сопутствующие объекты. Поэтому отмена долевого строительства в итоге сделает новостройки более интересными и качественными, приблизив российский девелопмент к мировым стандартам.
Полагаю, что защищенность участников долевого строительства сегодня куда выше, чем 10-15 лет назад. Закон о долевом строительстве постоянно дорабатывается, условия деятельности застройщиков ужесточаются, гарантии покупателей расширяются и дополняются. Недавно заработал Фонд защиты прав дольщиков, который фактически предотвратит появление новых долгостроев. В случае банкротства девелопера, фонд проинвестириует в завершение здания.
Подавляющее большинство проектов нового жилья (за исключением новостроек, которые строятся за счет бюджета) реализуются с применением средств дольщиков. Замена долевого участия проектным финансированием кардинально изменит схему работы на рынке. Если сейчас застройщики привлекают кредит эпизодически, на определённых стадиях строительства, то теперь весь период реализации придется использовать заемные средства. Ставка по банковским кредитам для девелоперов сегодня составляет порядка 15-16%, что значительно больше, чем, скажем, по ипотеке. То есть банки считают, что вложения в строительство более рискованные, чем ипотека (ставки 9-10%). Разрыв в стоимости размещаемых ресурсов для «ипотечников» и для девелоперов – около 6%.
Безальтернативное применение проектного финансирования приведет к увеличению стоимости «квадрата», как минимум, на 12-15%. Для большинства покупателей, в особенности массового сегмента жилья, такой рост цен будет очень ощутимым, а для части клиентов квартиры в новостройках вовсе перестанут быть доступными. Складывается ситуация, при которой власти, с одной стороны, решают проблему обманутых дольщиков, а, с другой стороны, закрывают доступ на рынок тем покупателям жилья, которые могут позволить его только на стадии строительства.