Реновация вытеснит с рынка частных застройщиков

Безусловно, присутствие на рынке строительства нового жилья такого крупного игрока, как мэрия, окажет существенное влияние на конкуренцию в сфере строительства и ввода жилой недвижимости. Особенно с учетом того, что именно мэрия в рамках программы реновации имеет существенные преимущества по выбору локации своих объектов строительства. Однако, на наш взгляд еще рано делать окончательные и тем более печальные для частных застройщиков выводы. Во-первых, при сравнении потенциальной стоимости жилой недвижимости в объектах, построенных по программе реновации и объектах, построенных частными застройщиками, чаще всего приводятся не совсем корректные цифры. Так себестоимость жилья, построенного мэрией, оценивается в 85 тыс. руб. за квадратный метр с перспективой снижения до 70 тыс рублей. В то время, как по частным застройщикам эта цифра прогнозируется в 191 800 руб. за квадратный метр. На настоящий момент средняя по Москве стоимость квадратного метра в новостройках составляет 177 489 руб. за кв. метр. И девелопер еще вполне может «ужаться» по цене, понизив свой уровень маржи. Тем более, что большая часть вводимого нового жилья расположена далеко от центра и стоит как правило ниже указанного среднего уровня. В то время, как строительство квартир в центральной части столицы по себестоимости метра всего в 70 тыс. рублей кажется всё же весьма сомнительным. Во-вторых, большинство девелоперов считают, что реальное давление на рынок недвижимости со стороны жилья, построенного мэрией, может сказаться не ранее, чем через 7-8 лет (напомним – программа реновации рассчитана на 15 лет). А за столь значительный срок многое еще может поменяться. Пожалуй, лишь одна тенденция пока просматривается довольно явно: в условиях, когда реальная покупательская способность населения не растет (а, согласно опросам, число россиян, имеющих возможность купить новое жилье из года в год стабильно составляет около 3% - т.е. ёмкость этого рынка весьма ограничена), и объемы построенной, но нереализованной жилой недвижимости продолжают увеличиваться, можно прогнозировать дальнейшее понижение цен на жилье и снижение спроса, на фоне весьма существенного предложения (более 2 500 квартир в новостройках Москвы стоят нераспроданными уже более двух лет).

Выход в продажу коммерческого жилья в рамках программы реновации, безусловно, существенно увеличит конкуренцию между застройщиками массового сегмента жилья в столице. Согласно информации из открытых источников, для окупаемости программы, Москва планирует продать примерно половину от всего построенного жилья, около 15 млн. квадратных метров.
В этой ситуации для того чтобы быть более конкурентоспособными частным застройщикам, работающим на столичном рынке недвижимости массового сегмента, необходимо будет улучшать качество своих проектов, при сохранении текущего уровня цен на жилье, создавая более привлекательные по своим потребительским характеристикам жилые комплексы, чем типовое жилье в рамках программы реновации. В частности, не исключено, что в дальнейшем девелоперы все чаще будут использовать в своих проектах отдельные элементы системы «умный дом», все чаще прибегать к концепции «двор без машин», предлагать покупателю более качественную и вариативную отделку, больше внимания уделять благоустройству придомовых территорий и т.п.
Те застройщики, которые смогут подстроиться под новые реалии рынка будут достаточно конкурентоспособными и, скорее всего, не понесут существенных убытков от программы реновации. В противном случае, некоторые частные девелоперы действительно могут столкнуться с серьезным снижением спроса. Однако основные объемы коммерческого жилья в рамках реновации, согласно данным из открытых источников, Москва планирует выставить в продажу через 5-7 лет после начала программы. Поэтому пока у столичных застройщиков еще есть время обдумать свои дальнейшие планы и стратегии работы на рынке, при необходимости изменить концепцию или содержание своих будущих проектов.

Роль государственного застройщика на первичном рынке Москвы в период реновации безусловно возрастет. В общей сложности в ближайшие 15 лет будет построено порядка 33 млн кв. м жилья или примерно 2,2 млн кв. м в год. То есть суммарный ввод с учетом текущих 3-3,5 млн кв. м в год достигнет порядка 5-5,5 млн кв. м. Причем я полагаю, что жилье по реновации составит проблему московским застройщикам еще до начала реализации объемов, предназначенных для рынка. Очевидно, что очень многие переселенцы начнут выставлять на продажу только что полученные новые квартиры. Фактически они составят конкуренцию тем объемам жилья, которые застройщики продают после ввода объектов в эксплуатацию. А при сохранении равновесия ипотечных ставок на «первичке» и «вторичке», такие квартиры будут конкурировать по факту со всем предложением долевого рынка. В то же время, конечно, власти не допустят вытеснения «частников» или монополизации рынка одним государственным застройщиком. Девелоперы сегодня играют важную роль, город возлагает на них надежды, связанные с освоением промзон и других уголков Москвы, требующих развития.
Соответственно, во-первых, власти дают московским девелоперам фору – пять лет до 2023 года, пока они не подготовятся к более жестким конкурентным условиями. В эти годы девелоперы могут усовершенствовать свою производственную базу в промышленности строительных материалов, что позволит им снижать себестоимость собственных проектов, а также участвовать в реновации в роли поставщиков материалов или генеральных подрядчиков. Во-вторых, государственный застройщик не заинтересован в снижении цен, коль скоро он ставит своей целью окупаемость огромного объема построенного жилья. Поэтому дополнительные квартиры будут выводиться на рынок порционно, чтобы не вызывать обвала цен. В-третьих, скорее всего город реализует сверхнормативное жилье в формате аукционов, который используется им и сейчас. Это сложная и не очень удобная модель продаж, которая не заинтересует большое число покупателей. Так или иначе, конечно, застройщикам придется непросто, но я полагаю, что баланс сил на рынке все же будет сохранен.