К счастью, мы живем в реалиях свободного рынка, и здесь каждый волен решать - ждать или покупать готовое. Очевидно, что покупка квартир в новостройке - это мощный толчок для всех связанных отраслей: начиная с рекламных агентств до товаров для дома. Не говоря уже об ипотеке, подрядных организациях. Если все возьмут и резко после заявления перестанут покупать квартиры в строящихся домах, ничего хорошего не получится.
Второй момент: уменьшится количество покупателей на стадии строительства - будет меньше проектов. Их и так, например в Новосибирске, прилично уменьшилось. Все это рождает повышение цен на квартиры.
Еще один нюанс: готовое жилье не обязательно может быть вторичным - его будет продавать застройщик, но по более высокой стоимости. Покупатели в таким случае будут ломиться на рынок вторичного жилья, опять же, это приведет к повышению цен. Считаю, что рынку нужен контроль, но только с точки зрения безопасности и надежности строительства (гарантии, снижение количества обманутых дольщиков, снижение рисков и уменьшение количества долгостроев). А вот выбор должен остаться только на совести покупателей.
Каждый человек должен выбирать наиболее подходящий для себя вариант. Да, покупка готового жилья менее рискована, но и более затратна. Как правило, вторичное жилье на 20% дороже новостройки. Если правильно выбрать застройщика, то риски при покупке новостройки значительно снижаются, а деньги экономятся.
Переход к проектному финансированию строительства нового жилья – это стратегически правильный путь, но в текущих реалиях представить его реализацию сложно. Сегодня банки кредитуют застройщиков по ставкам от 13% до 20% годовых. А средний срок реализации небольшого проекта – 1,5-2 года, крупного – от 3 до 6 лет. Соответственно, в цене квадратного метра будет заложена переплата банку от 30% до 60% стоимости всего проекта. То есть уже сами по себе цены на жилье, построенное в рамках проектного финансирования, будут слишком высокими. Чтобы этот механизм работал, необходимы длинные и дешевые деньги, которых сегодня в экономике России нет. Кредиты дорогие, требования банков – жесткие, при этом и застройщики, и банки одинаково рассчитывают на как можно более быстрый возврат вложений, и они не склонны ввязываться в долгосрочные проекты, так как нет уверенности в долгосрочной устойчивости рубля. Необходима стабильность национальной валюты, которая также фактически не поддерживается Центробанком, хотя должна. Любой скачок, подобный тому, что мы наблюдали в декабре 2014 года, может в один миг поставить крест на проекте, который целиком строится на заемные деньги. Поэтому в ближайшие годы едва ли стоит ожидать вытеснения долевого строительства проектным финансированием. Кроме того, отмечу, что за рубежом (в Европе) долевое строительство тоже имеет место даже при более мягких условиях кредитования, поэтому полный отказ от этой схемы нецелесообразен.
Переход от долевого строительства к проектному финансированию – это очередная мера, направленная на защиту прав потребителей. Только недавно были реализованы меры по ужесточению требований 214 ФЗ именно для защиты дольщиков – значительно повышены требования к застройщикам и финансированию проектов. Рынок еще не успел адаптироваться к этим условиям и снова озвучиваются инициативы по защите прав. Это значит, что власти все еще находятся в поиске путей дальнейшего снижения рисков на рынке долевого строительства.
Сегодня почти все новостройки (за исключением городского жилья, которое строится за счет бюджета) возводятся с привлечением средств дольщиков. Внедрение проектного финансирования означает кардинальное изменение схемы работы на рынке. Девелоперы будут вынуждены весь период строительства использовать кредитные средства, стоимость которых составляет сегодня порядка 15-16%. Для банков это более рискованные вложения, чем ипотека: разрыв в стоимости размещаемых ресурсов для ипотечных заемщиков и для девелоперов – около 6% сегодня (ставки по ипотеке 9-10%). Данный разрыв, по сути, и есть оценка банками дополнительного риска кредитования строительной отрасли.
Внедрение схемы проектного финансирования однозначно означает рост цен на жилье, как минимум, на 12-15%. Это большое увеличение, которое снижает доступность квартир для значительной части покупателей. Таким образом, решая проблему обманутых дольщиков, данная инициатива лишает возможности приобретения жилья людьми, которые могут позволить его себе купить только по стартовым ценам.
Последние поправки к закону о долевом строительстве создают условия для переходного периода, когда рынок будет готовиться к исключению средств дольщиков из финансирования новых строек. Слабые игроки уйдут, и останутся только те, кто сможет адаптироваться к новым моделям реализации проектов. Большинство выставленных на продажу новостроек на рынке будут готовыми, и девелоперы начнут конкурировать не будущим жильем, продавая его по картинкам, а реальным, с благоустроенными подъездами и детскими площадками, с дорогами и паркингами, а также готовой социальной инфраструктурой. Как раз в переходный период мы увидим, насколько будет стабильна инфляция, и сколько будут стоить заемные деньги. После этого станет более очевидным, когда именно сменится рыночная модель.
Новая схема заработает, когда будет стабильная ситуация по макроэкономическим показателям (уровень инфляции, ставки по кредитам), и застройщики адаптируются к новым требованиям. Однако прежде должен быть переходный период, когда застройщики смогут переоценить свои позиции на рынке и подходы, а также подготовиться к применению банковского финансирование с постепенным исключением участия в данной модели дольщиков. Остается однако открытым вопрос – насколько банковская сфера готова принять в свой кредитный портфель проекты жилой застройки.
К счастью, мы живем в реалиях свободного рынка, и здесь каждый волен решать - ждать или покупать готовое. Очевидно, что покупка квартир в новостройке - это мощный толчок для всех связанных отраслей: начиная с рекламных агентств до товаров для дома. Не говоря уже об ипотеке, подрядных организациях. Если все возьмут и резко после заявления перестанут покупать квартиры в строящихся домах, ничего хорошего не получится.
Второй момент: уменьшится количество покупателей на стадии строительства - будет меньше проектов. Их и так, например в Новосибирске, прилично уменьшилось. Все это рождает повышение цен на квартиры.
Еще один нюанс: готовое жилье не обязательно может быть вторичным - его будет продавать застройщик, но по более высокой стоимости. Покупатели в таким случае будут ломиться на рынок вторичного жилья, опять же, это приведет к повышению цен. Считаю, что рынку нужен контроль, но только с точки зрения безопасности и надежности строительства (гарантии, снижение количества обманутых дольщиков, снижение рисков и уменьшение количества долгостроев). А вот выбор должен остаться только на совести покупателей.
Каждый человек должен выбирать наиболее подходящий для себя вариант. Да, покупка готового жилья менее рискована, но и более затратна. Как правило, вторичное жилье на 20% дороже новостройки. Если правильно выбрать застройщика, то риски при покупке новостройки значительно снижаются, а деньги экономятся.
Переход к проектному финансированию строительства нового жилья – это стратегически правильный путь, но в текущих реалиях представить его реализацию сложно. Сегодня банки кредитуют застройщиков по ставкам от 13% до 20% годовых. А средний срок реализации небольшого проекта – 1,5-2 года, крупного – от 3 до 6 лет. Соответственно, в цене квадратного метра будет заложена переплата банку от 30% до 60% стоимости всего проекта. То есть уже сами по себе цены на жилье, построенное в рамках проектного финансирования, будут слишком высокими. Чтобы этот механизм работал, необходимы длинные и дешевые деньги, которых сегодня в экономике России нет. Кредиты дорогие, требования банков – жесткие, при этом и застройщики, и банки одинаково рассчитывают на как можно более быстрый возврат вложений, и они не склонны ввязываться в долгосрочные проекты, так как нет уверенности в долгосрочной устойчивости рубля. Необходима стабильность национальной валюты, которая также фактически не поддерживается Центробанком, хотя должна. Любой скачок, подобный тому, что мы наблюдали в декабре 2014 года, может в один миг поставить крест на проекте, который целиком строится на заемные деньги. Поэтому в ближайшие годы едва ли стоит ожидать вытеснения долевого строительства проектным финансированием. Кроме того, отмечу, что за рубежом (в Европе) долевое строительство тоже имеет место даже при более мягких условиях кредитования, поэтому полный отказ от этой схемы нецелесообразен.
Переход от долевого строительства к проектному финансированию – это очередная мера, направленная на защиту прав потребителей. Только недавно были реализованы меры по ужесточению требований 214 ФЗ именно для защиты дольщиков – значительно повышены требования к застройщикам и финансированию проектов. Рынок еще не успел адаптироваться к этим условиям и снова озвучиваются инициативы по защите прав. Это значит, что власти все еще находятся в поиске путей дальнейшего снижения рисков на рынке долевого строительства.
Сегодня почти все новостройки (за исключением городского жилья, которое строится за счет бюджета) возводятся с привлечением средств дольщиков. Внедрение проектного финансирования означает кардинальное изменение схемы работы на рынке. Девелоперы будут вынуждены весь период строительства использовать кредитные средства, стоимость которых составляет сегодня порядка 15-16%. Для банков это более рискованные вложения, чем ипотека: разрыв в стоимости размещаемых ресурсов для ипотечных заемщиков и для девелоперов – около 6% сегодня (ставки по ипотеке 9-10%). Данный разрыв, по сути, и есть оценка банками дополнительного риска кредитования строительной отрасли.
Внедрение схемы проектного финансирования однозначно означает рост цен на жилье, как минимум, на 12-15%. Это большое увеличение, которое снижает доступность квартир для значительной части покупателей. Таким образом, решая проблему обманутых дольщиков, данная инициатива лишает возможности приобретения жилья людьми, которые могут позволить его себе купить только по стартовым ценам.
Последние поправки к закону о долевом строительстве создают условия для переходного периода, когда рынок будет готовиться к исключению средств дольщиков из финансирования новых строек. Слабые игроки уйдут, и останутся только те, кто сможет адаптироваться к новым моделям реализации проектов. Большинство выставленных на продажу новостроек на рынке будут готовыми, и девелоперы начнут конкурировать не будущим жильем, продавая его по картинкам, а реальным, с благоустроенными подъездами и детскими площадками, с дорогами и паркингами, а также готовой социальной инфраструктурой. Как раз в переходный период мы увидим, насколько будет стабильна инфляция, и сколько будут стоить заемные деньги. После этого станет более очевидным, когда именно сменится рыночная модель.
Новая схема заработает, когда будет стабильная ситуация по макроэкономическим показателям (уровень инфляции, ставки по кредитам), и застройщики адаптируются к новым требованиям. Однако прежде должен быть переходный период, когда застройщики смогут переоценить свои позиции на рынке и подходы, а также подготовиться к применению банковского финансирование с постепенным исключением участия в данной модели дольщиков. Остается однако открытым вопрос – насколько банковская сфера готова принять в свой кредитный портфель проекты жилой застройки.