Сегодня уважаемые эксперты дают абсолютно полярные прогнозы развития ситуации на рынке недвижимости, от падения до – 30%, до роста. По мнению аналитиков нашей компании рынок недвижимости ждет плавная рецессия до 2020 года
На мой взгляд, оценки Минстроя чрезмерно оптимистичны. Спрос на первичном рынке жилья в целом по России сократился в I полугодии на 6% по сравнению с I полугодием 2016 года. Объем средств, привлеченных на долевое строительство за этот же период, сократился на 22%. Действительно, имеет место рост ипотечных сделок (в целом по стране в январе-июне 2017 года на 6% больше, чем в тот же период 2016 года), однако, несмотря на снижающиеся ставки, пропорционального роста спроса он не рождает. Из десяти крупнейших региональных рынков новостроек покупательская активность вырла только в Москве (на 64%), тогда как в остальных субъектах федерации (Московская область, Санкт-Петербург, Ленинградская область, Краснодарский край и т.д.) динамика отрицательная. Что касается текущего снижения объемов ввода, то оно не создаст дефицита на рынке, который мог бы подтолкнуть цены вверх. В последние годы было построено очень много нового жилья и в ближайшие годы темпы ввода, как минимум, останутся на текущем уровне. Соответственно, на первичном рынке России наблюдается профицит жилья на фоне крайне низких доходов населения, которые продолжают сокращаться. В этих условиях роста цен ожидать пока рано.
На протяжении всего 2017 года ликвидные новостройки Новой Москвы уже показывают стабильный рост цен. Однако из-за массового выхода новых проектов средняя стоимость квадратного метра на присоединенных территориях имела отрицательную динамику. Так, по итогам первого полугодия 2017 года цена снизилась на 3,5% до 101 340 рублей. При этом за последние три года она показала рекордный рост на 25%: с 83 900 рублей в конце 2013 года по 104 970 в конце 2016 года. Думаю, что по итогам этого года цена «квадрата» сможет отыграть утраченные позиции. Однако о росте пока говорить все же рано. Полагаю, Михаил Мень, делая такой позитивный прогноз, рассчитывает в первую очередь на рост покупательской активности ввиду дальнейшей либерализации условий выдачи ипотеки. Снижающиеся проценты по кредиту, безусловно, подогревают интерес покупателей. К примеру, только в нашем проекте пересмотр Сбербанком ставок в начале августа 2017 года привело к увеличению доли ипотеки в общей структуре сделок в 2,5 раза. В результате стабильного спроса в сентябре мы повысили цены уже в восьмой раз за 2017 год. Полагаю, такой же стратегии ценообразования будут придерживаться до конца этого года и другие девелоперы успешных проектов.
Рост цен на первичном рынке недвижимости столицы в ближайшее время может быть связан скорее с фактором сезонности, чем реальными изменениями в структуре спроса. Именно на осень традиционно приходится наибольшее число заявок от потенциальных клиентов. Логично, что, пользуясь повышенным интересом покупателей, застройщики часто пересматривают прайс, начиная со второй половины сентября. Однако говорить об однозначном тренде на рост цен еще рано. Все же высокая популярность ипотеки свидетельствует о низкой платежеспособности населения. Именно поэтому девелоперы пересматривают прайс минимальными темпами, в пределах 1-1,5% за раз, «прощупывая» тем самым рынок и реакцию спроса.
На мой взгляд, резкий рост цен на жилье в краткосрочной перспективе маловероятен. Действительно, по данным Росстата, в Московской области во II квартале 2017 года средняя стоимость жилья на первичном рынке выросла до 77,7 тыс. рублей за кв. м, тогда как в I квартале 2017 года она составляла 76,7 тыс. рублей за кв. м. Однако на практике средний рост цены величиной в 1 тыс. рублей за столь протяженный период времени, скорее всего, вызван изменением структуры предложения, нежели прямым повышением цен застройщиками. Главная предпосылка роста цен – это спрос, однако по итогам I полугодия число заключенных в Подмосковье ДДУ снизилось по сравнению с аналогичным периодом на 3,4% с 46 до 44,5 тыс. договоров долевого участия, то есть покупательская активность стагнирует. На этом фоне едва ли мы увидим устойчивый рост цен до конца этого года.
В то же время нужно понимать, что рынок новостроек Московской области неоднородный. Здесь четко выделяются локации и даже отдельные проекты, где ценовая динамика совершенно отличается от «средней по больнице». Поэтому с точки зрения покупателя имеет смысл отслеживать цены не в целом по рынку, а в отдельных интересующих его жилых комплексах. В наиболее ликвидных предложениях рынка цены повышаются, причем быстро.
Сегодня уважаемые эксперты дают абсолютно полярные прогнозы развития ситуации на рынке недвижимости, от падения до – 30%, до роста. По мнению аналитиков нашей компании рынок недвижимости ждет плавная рецессия до 2020 года
На мой взгляд, оценки Минстроя чрезмерно оптимистичны. Спрос на первичном рынке жилья в целом по России сократился в I полугодии на 6% по сравнению с I полугодием 2016 года. Объем средств, привлеченных на долевое строительство за этот же период, сократился на 22%. Действительно, имеет место рост ипотечных сделок (в целом по стране в январе-июне 2017 года на 6% больше, чем в тот же период 2016 года), однако, несмотря на снижающиеся ставки, пропорционального роста спроса он не рождает. Из десяти крупнейших региональных рынков новостроек покупательская активность вырла только в Москве (на 64%), тогда как в остальных субъектах федерации (Московская область, Санкт-Петербург, Ленинградская область, Краснодарский край и т.д.) динамика отрицательная. Что касается текущего снижения объемов ввода, то оно не создаст дефицита на рынке, который мог бы подтолкнуть цены вверх. В последние годы было построено очень много нового жилья и в ближайшие годы темпы ввода, как минимум, останутся на текущем уровне. Соответственно, на первичном рынке России наблюдается профицит жилья на фоне крайне низких доходов населения, которые продолжают сокращаться. В этих условиях роста цен ожидать пока рано.
На протяжении всего 2017 года ликвидные новостройки Новой Москвы уже показывают стабильный рост цен. Однако из-за массового выхода новых проектов средняя стоимость квадратного метра на присоединенных территориях имела отрицательную динамику. Так, по итогам первого полугодия 2017 года цена снизилась на 3,5% до 101 340 рублей. При этом за последние три года она показала рекордный рост на 25%: с 83 900 рублей в конце 2013 года по 104 970 в конце 2016 года. Думаю, что по итогам этого года цена «квадрата» сможет отыграть утраченные позиции. Однако о росте пока говорить все же рано. Полагаю, Михаил Мень, делая такой позитивный прогноз, рассчитывает в первую очередь на рост покупательской активности ввиду дальнейшей либерализации условий выдачи ипотеки. Снижающиеся проценты по кредиту, безусловно, подогревают интерес покупателей. К примеру, только в нашем проекте пересмотр Сбербанком ставок в начале августа 2017 года привело к увеличению доли ипотеки в общей структуре сделок в 2,5 раза. В результате стабильного спроса в сентябре мы повысили цены уже в восьмой раз за 2017 год. Полагаю, такой же стратегии ценообразования будут придерживаться до конца этого года и другие девелоперы успешных проектов.
Рост цен на первичном рынке недвижимости столицы в ближайшее время может быть связан скорее с фактором сезонности, чем реальными изменениями в структуре спроса. Именно на осень традиционно приходится наибольшее число заявок от потенциальных клиентов. Логично, что, пользуясь повышенным интересом покупателей, застройщики часто пересматривают прайс, начиная со второй половины сентября. Однако говорить об однозначном тренде на рост цен еще рано. Все же высокая популярность ипотеки свидетельствует о низкой платежеспособности населения. Именно поэтому девелоперы пересматривают прайс минимальными темпами, в пределах 1-1,5% за раз, «прощупывая» тем самым рынок и реакцию спроса.
На мой взгляд, резкий рост цен на жилье в краткосрочной перспективе маловероятен. Действительно, по данным Росстата, в Московской области во II квартале 2017 года средняя стоимость жилья на первичном рынке выросла до 77,7 тыс. рублей за кв. м, тогда как в I квартале 2017 года она составляла 76,7 тыс. рублей за кв. м. Однако на практике средний рост цены величиной в 1 тыс. рублей за столь протяженный период времени, скорее всего, вызван изменением структуры предложения, нежели прямым повышением цен застройщиками. Главная предпосылка роста цен – это спрос, однако по итогам I полугодия число заключенных в Подмосковье ДДУ снизилось по сравнению с аналогичным периодом на 3,4% с 46 до 44,5 тыс. договоров долевого участия, то есть покупательская активность стагнирует. На этом фоне едва ли мы увидим устойчивый рост цен до конца этого года.
В то же время нужно понимать, что рынок новостроек Московской области неоднородный. Здесь четко выделяются локации и даже отдельные проекты, где ценовая динамика совершенно отличается от «средней по больнице». Поэтому с точки зрения покупателя имеет смысл отслеживать цены не в целом по рынку, а в отдельных интересующих его жилых комплексах. В наиболее ликвидных предложениях рынка цены повышаются, причем быстро.