Минэкономразвития страны прогнозирует улучшение в строительном сегменте.
Министерство предполагает, что в ближайшее время ситуация на строительной арене значительно улучшится. Благоприятные сдвиги произойдут в связи со снижением ставок по ипотеке, что однозначно вызовет интерес граждан.
Интерес граждан к ипотеке повышается с каждым снижением ипотечных ставок. Высокий отложенный спрос есть. Однако, сравнивать платежеспособный спрос необходимо с альтернативными вариантами. Что выгоднее, собственное жильё или жизнь с родителями под одной крышей? Что выгоднее, платить аренду или ипотеку? Цель, конечная цель, людей все-таки не получение кредита, а решение своего жилищного вопроса. Поэтому основным драйвером спроса можно назвать удобство для жизни и деятельности, удовлетворение базовой потребности. Цены на жильё и стоимость ипотеки не влияют на удовлетворение этих запросов. Не так уж много времени пройдёт и все "человейники" (многоэтажки с преобладанием студий) превратятся в трущобы. Отсутствие транспорта, инфраструктуры, рабочих мест сделает локации с массовой застройкой не интересными и даже опасными. Сохранение низких цен на жильё может привести строительную отрасль к новым форматам, но и может увеличить долю банкротств застройщиков.
С одной стороны, безусловно, снижение ставок по ипотеке подстегивает активность покупателей. В I полугодии 2017 года число зарегистрированных Росреестром ипотечных сделок на первичном и вторичном рынке России превысило аналогичный показатель докризисного первого полугодия 2014 года. В текущем году в этот период было выдано 675 тыс. ипотек, а в январе-июне 2014 года – 671 тыс. Однако отмечу, что и ставки по ипотечным жилищным кредитам по сравнению с 2014 годом снизились. Тогда средняя ставка за полугодие составляла порядка 12,4%, а сейчас – 11,1%. Проще говоря, кредит стал дешевле, чем был до кризиса, однако число ипотечных сделок только вышло на докризисный уровень. Это говорит о том, что ипотечному рынку еще есть куда расти. Для этого необходимо увеличение доходов населения, чтобы докризисные рекорды с текущими более выгодными ставками были побиты.
С другой стороны, повышение доступности кредита может обернуться и негативными последствиями для строительного рынка. Во-первых, это связано с уменьшением разрыва между стоимостью ипотеки на новостройки и на вторичном рынке. Сейчас эта разница уже несущественна, поэтому часть потенциальных покупателей нового жилья начала переключаться на уже готовые квартиры, в том числе и в старом жилом фонде. Во-вторых, немало клиентов, наблюдающих снижение ставок, считают, что этот процесс будет продолжаться и дальше. Соответственно, покупку можно отложить, чтобы подождать более выгодных ставок. Таким образом, более доступная ипотека в первую очередь, конечно, способствует повышению спроса в целом на рынке, но в то же время может изменить стратегию поведения отдельных покупателей.
Ставки и цены на недвижимость являются двумя важными факторами доступности недвижимости , но на них список только начинается.
Первое. При любой ставке необходим первоначальный взнос, который от ставки не зависит, а зависит от стоимости квартиры. Это - накопления.
Второе. Для семьи необходимы не строящиеся или продающиеся на вторичном рынке квадратные метры, а конкретные квартиры в конкретных местах с определенными требованиями. Это - широкий с запасом выбор жилья.
Третье. Необходимы средства для комфортного проживания после выплат по кредиту. Для кредита в 1,8 млн рублей уменьшение ставки на один процентный пункт уменьшает ежемесячный платеж на одну тысячу рублей. А для комфорта надо переходить на выплаты по кредиту в районе 30 % от дохода. А оставшиеся 30 % должны быть достаточны для того, чтобы 10 лет жить с кредитом. Влияние ставки на комфорт сильно преувеличены. То есть, нужен рост доходов.
Если три момента совпадут, а цены не вырастут, то ипотека получит взрывной рост.
Действительно, снижение ставок по ипотеке окажет положительное влияние на первичный рынок. Причем наибольший эффект мы ожидаем именно в результате либерализации условий выдачи кредитов на покупку вторичного жилья. По нашим оценкам, порядка 40% собственников, продающих недвижимость, рассматривают для дальнейшего вложения средств именно первичный рынок. В результате роста числа альтернативных сделок в сегменте новостроек появится новые клиенты, которые на протяжении последних двух лет занимались реализацией своего актива.
В то же время, на первичном рынке снижение ставок не станет прорывом. Еще в прошлом году во многих проектах предлагались программы под 10% годовых и ниже, которые были пролонгированы на 2017 год. Например, в ЖК «Новый Зеленоград» разработана ипотечная программа с банком «ДельтаКредит» по ставке от 8% на весь срок. Куда эффективней могло бы стать снижение размера первоначального взноса крупнейшими банками хотя бы до 10%. К сожалению, сегодня лидеры ипотечного кредитования не готовы на такой шаг, считая подобные сделки высокорискованными.
Чтобы корректировка ипотечных ставок привела к росту числа сделок на первичном рынке, нужно очень серьезное снижение, хотя бы до 6-7% годовых. Пока проценты по кредиту уменьшаются минимальными темпами. Доля ипотеки также не всегда коррелируется с числом договоров. Например, в 2014 году средняя ставка по выданным ипотечным кредитам составила 11,99%, доля ипотеки по нашему проекту Новые Ватутинки – 34%. В 2015 году средняя ставка достигла 13,38%, доля ипотеки – 37,26%. В 2016 году ставка была равна 12,13%, ипотека – 40,13% в структуре сделок. Иными словами, не всегда снижение процентов по кредиту ведет к аналогичному росту числа ДДУ. Да, пересмотр Сбербанком ставок до 9,5% вызвал кратковременный всплеск интереса на жилищное кредитование. Однако речь идет не о долгосрочной тенденции, а об активизации отложенного спроса. В первые 2-3 дня после падения ставок в августе 2017 года число заявок на ипотеку достигло 90% в общей структуре сделок. Однако спустя две недели ажиотаж сошел на нет. Поэтому, пока реальные доходы населения не перестанут падать, снижение ставок по ипотеке не станет панацеей для рынка.
На мой взгляд, только лишь снижением ставок по ипотеке невозможно значительно улучшить ситуацию в строительной отрасли. Помимо высоких процентов по кредиту, у рынка есть и другие проблемы, решение которых сделает жилье более доступным. Речь идет о сокращении расходов девелоперов на налоги, аренду земельного участка, получение разрешительных документов и пр., что поможет снизить себестоимость строительства. Кроме того, девелоперам нужны льготные кредиты. В результате сокращения расходов по проектному финансированию застройщики предложат клиентам длительные рассрочки, а также сниженные ипотечные ставки по совместным программам между девелопером и банком. Но самое главное то, что у застройщиков появится возможность снизить рыночную стоимость квадратного метра. Полагаю, это даже эффективнее, чем минимальные ставки по кредитам.
Наличие доступной ипотеки в сочетании с привлекательной стоимостью жилья позволяет простимулировать спрос на рынке недвижимости. Благодаря выгодным ценам снижается «порог входа»: число покупателей, имеющих возможность рассмотреть подходящие квартиры в новостройках, заметно возрастает. В свою очередь наличие программ с интересной ставкой позволяет привлекать заемные средства на более выгодных условиях, чем раньше. Кредитная нагрузка снижается, благодаря чему удается привлечь дополнительный спрос со стороны клиентов. Если сравнивать наши показатели, то мы можем отметить, что количество продаж выросло относительно предыдущего года в среднем на 5-7%. Это связано и с наличием ярких предложений с привлекательной ценой, и понижением ставок на рынке ипотеки.
Да, в связи с недавним снижением ставок по кредитам на покупку жилья крупнейшими банками ситуация на рынке недвижимости может улучшиться. Повышение доступности ипотеки, которая даже и при более высоких ставках являлась основным двигателем продаж, и генерировала до 70% сделок в сегменте массового жилья, стимулирует покупательский спрос и, поспособствует увеличению продаж недвижимости в целом. Этому также будут благоприятствовать и текущие выгодные цены на недвижимость. Увеличив продажи, девелоперы получат больше финансовых ресурсов, которые они смогут направить на строительство своих объектов. Ведь сегодня все-таки большинство застройщиков возводит дома именно на средства дольщиков. И в перспективе, при сохранении растущего спроса на недвижимость, темпы строительства жилья в целом могут увеличиться. Повышение динамики продаж также может дать застройщикам возможности для плавного повышения цен в дальнейшем. Таким образом, снижение ипотечных ставок является несомненным плюсом как для покупателей – у них появляется больше возможностей для улучшения своих жилищных условий, так и для застройщиков и строительного рынка в целом.
2017 год уже окрестили "золотым годом ипотеки"
Благодаря снижению ставок и уменьшению первоначального взноса все больше людей могут позволить себе покупку жилья. Это благоприятно сказывается на рынке, а также оказывает поддержку крупным девелоперам.
Главное, что нужно понять застройщикам - это строить качественное и недорогое жилье. Иными словами зарабатывать с объема.