Правительство РФ придумало, как решить проблему дольщиков.
Правительство внесло в Госдуму пакет изменений в законодательство о долевом строительстве. Они дополняют принятые в минувшем июле поправки в 214-й федеральный закон "О долевом строительстве", сообщил заместитель министра строительства и ЖКХ Никита Стасишин.
На мой взгляд, данный подход неэффективен. По сути, после введения в действие поправок надежные крупные девелоперы будут субсидировать небольших участников рынка. Таким образом, механизм «самоочищения» рынка перестанет работать. Нечто подобное ранее произошло на рынке банковских депозитов. Страхование вкладов привело к тому, что увеличился спрос на услуги небольших и, очевидно, менее надежных банков т.к. вкладчики понесли деньги не опасаясь банкротства. Гораздо более эффективным стало бы наличие развитого механизма санации недобросовестных застройщиков, и механизм перестрахования долевого строительства.
Работа механизма санации была бы более эффективной и, пожалуй, потенциально менее затратной с точки зрения бюджетных расходов, ели бы к ней была привлечена некоммерческая организация «Общество взаимного страхования», которая включает в себя уже 240 отечественных строительных компаний и формирует свой страховой фонд за счет их взносов.
Правительством РФ 04.09.2014 г. в Государственную Думу был внесен проект Федерального закона №599011-6 «О внесении изменений в Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», который был принят в первом чтении 22 октября 2014 года.
07.12.2016 г. на сайте Правительства РФ появилась информация о том, что Правительством подготовлены поправки к указанному законопроекту, который претерпел значительные изменения.
Изменения главным образом связаны с инициативой Правительства РФ по созданию Фонда защиты прав участников долевого строительства и совершенствования института электронной закладной. Согласно указанным поправкам предлагается внести изменения в законодательство, предусматривающие создание публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства» (далее - Фонд). Правительством предложено возложение на Фонд полномочий по формированию компенсационного фонда долевого строительства за счёт обязательных отчислений застройщиков, привлекающих денежные средства участников долевого строительства для строительства многоквартирных домов и (или) других объектов недвижимости (далее – компенсационный фонд), ведению реестра таких застройщиков, осуществлению за счёт средств компенсационного фонда выплаты возмещения гражданам – участникам долевого строительства при банкротстве застройщика, а также оказанию финансовой помощи застройщику или созданному в соответствии с Законом о банкротстве жилищно-строительному кооперативу для завершения строительства объектов и передачи жилых помещений в них участникам долевого строительства.
Законопроектом предусмотрено, что до утверждения Правительством Российской Федерации методики расчета размера обязательных отчислений (взносов) застройщика в компенсационный фонд долевого строительства, такой размер будет составлять один процент от цены каждого договора участия в долевом строительстве.
В случае принятия законопроекта будет создан аналог Агентства по страхованию вкладов.
Принятие данного законопроекта и создание Фонда вряд ли приведет к увеличению стоимости объектов строительства, подпадающих под действие 214-ФЗ, напротив, это должно привести к повышению гарантий для участников долевого строительства, упрощению процедур, связанных со страхованием гражданской ответственности застройщиков, получению ими поручительств со стороны банков.
Изменениями предусматривается обязанность застройщиков, заключивших договор участия в долевом строительстве с первым участником долевого строительства после вступления в силу настоящего федерального закона, то есть с 1 января 2017 года, производить отчисления (взносы) в компенсационный фонд долевого строительства, при этом для таких застройщиков исключается обязанность страховать свою гражданскую ответственность по договорам участия в долевом строительстве либо получать поручительство банка. В то же время для застройщиков, заключивших договор участия в долевом строительстве с первым участником долевого строительства до 1 января 2017 года, сохраняется действующий порядок обеспечения исполнения обязательств по договору участия в долевом строительстве.
Также предлагается внесение изменений в Закон о банкротстве, которыми предусматривается, что Фонд будет осуществлять полномочия арбитражного управляющего в деле о банкротстве застройщика в случае, если застройщик осуществлял взносы в компенсационный фонд. Одновременно предусматривается упрощение процедуры банкротства застройщика с применением только двух процедур, а именно конкурсного производства и внешнего управления.
Кроме того, предлагается, что Фонд будет обеспечивать возможность завершения строительства объекта путём привлечения нового застройщика в процедуре банкротства, готового взять на себя обязательства перед участниками долевого строительства. При невозможности привлечения нового застройщика участниками долевого строительства, имеющими требования в отношении такого объекта, будет решается вопрос о выплате им возмещения либо достройке объектов через жилищно-строительный кооператив, который будет создан участниками строительства. В случае выплаты возмещения гражданам – участникам долевого строительства Фонд будет приобретать право требования к застройщику-банкроту на сумму таких выплат.
Таким образом, основные функции Фонда будут сводиться к следующему:
- формирование компенсационного фонда;
- контроль за поступлением обязательных отчислений
(взносов) застройщиков в компенсационный фонд;
- осуществление за счет средств компенсационного фонда выплаты возмещения гражданам - участникам долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве при банкротстве застройщика;
- осуществление полномочий конкурсного управляющего (внешнего управляющего) в деле о банкротстве застройщика;
- оказание финансовой помощи застройщику, жилищно-
строительному кооперативу или иному потребительскому кооперативу в случае банкротства застройщика.
Я скептически отношусь к данному способу защиты прав дольщиков. На мой взгляд для эффективной защиты прав необходимо больше контроля со стороны государства, возможно его непосредственное участие в объектах строительства. Это очень серьезная проблема для большинства людей. Жилье стоит достаточно дорого, тем более в московском регионе, и опасность потерять свои сбережения достаточно высока. Многие люди в надежде приобрести жилье идут на такие риски, как участие в долевом строительстве на этапах начала. Они отдают деньги застройщику, а тот в свою очередь может построить, а может и нет. Одним словом лотерея. Это не приемлемо. Государство должно вмешаться в данный процесс и навести порядок в этой отрасли. Необходимо продолжать совершенствовать законодательство в этом направлении, но создавать более надежные механизмы, устанавливать строгие правила для застройщиков и т.д.
Реальные механизмы и формально - юридические основания для выделения средств из фонда на достройку конкретного объекта будут прорабатываться не один год.
Насколько будет эффективным существование этого фонда для целей защиты прав рядового дольщика покажет только практика применения нововведений в ближайшие годы. Погрешности в установлении порядке предоставления денег из фонда могут привести в многочисленным злоупотреблениям и схемам обналичивания денег фонда не по назначению.