Эконом-класс теперь только с отделкой

Решение разумное. Слишком много люди тратят денег и энергии на подготовку у заселению. В любом доме года два жить трудно из-за мусора и шума. Это сегмент эконом класса и, соответственно, потребности в отделки можно усреднить. Главное, чтобы застройщик соблюдал баланс экономичности и качества.
Очевидно, что контроль качества будет болезненный. Главное в том, что такие дома будут пригодны для решения жилищных вопросов сразу после сдачи дома. Льготная цена применяется для решения социальных вопросов. Для этой категории населения скорость заселения и отсутствия дополнительных затрат важна.

Сейчас мы наблюдаем интересный тренд: "переориентировка" рынка от покупки квартир с черновой отделкой к покупке недвижимости с готовой отделкой. Если раньше на рынке Новосибирска застройщики предлагали больше вариантов под самоотделку, то сейчас виден полный ассортимент. Например, некоторые предлагают на выбор сразу несколько вариантов - под черновую отделку, чистовую и "под ключ", причем сильного удорожания в зависимости от варианта нет.

Все-таки наличие многообразия как первый фактор и продажа по низкой цене как второй фактор привлекают покупателей на жилье с черновой отделкой, потому что при снижении покупательской способности и неизменном желании купить квартиру выбор падает на более доступные варианты.

Поэтому при принятии решения, какие квартиры продавать и как корректировать спрос, считаю, лучше отталкиваться от результатов продаж. Все-таки это бизнес, и здесь решает клиент, что ему выбирать.

Запреты - это кормушка чиновников от строительства. Все подобные инициативы никак не связаны с интересами потребителей.

Для потребителя было бы важнее разработать стандарты. Чтобы потребитель точно знал, что "эконом" это набор определённых характеристик объекта. Сейчас "эконом" одного застройщика разительно отличается от "эконом" другого. Маркетинг и реклама ещё сильнее искажают представление о характеристиках приобретаемого жилья.

Вместо введения очередного (коррупциногенного) запрета чиновники могли бы контролировать факт соответствия категории жилья заявленному в проектной декларации.

Такая тенденция наблюдается весь 2016 год. Увеличились покупки квартир с чистовой отделкой в раза. В регионах Центрального Черноземья это наблюдается везде. По поблей части это стало связано с тем, что значительно сократился спрос на инвестиционное жилье, но прямо пропорционально уменьшилось количество покупаемых квартир без отделки. Но это и логично, зачем было дополнительно оплачивать ремонт, если не предполагалось в этой квартире жить, и она будет продана еще до заселения в дом жильцов. Обратная же ситуация сейчас, особенно на рынке эконом- жилья. Для покупателей этого сегмента, ключевым является цена, потому что порой торг и выбор строительной позиции идет буквально за 15-20 тысяч рублей. Вторым очень существенным моментом является необходимость очень срочно въехать в купленную квартиру и жить. Именно поэтому покупатели часто закрывают глаза на саму отделку, отсутствие дизайнерских решений и т.д. Тем более что себестоимость ремонта для строительных компаний и людей, покупающих жилье имеет значительную разницу. К примеру стоимость жилья с отделкой и без составляет разницу порядка 100-120 тыс. рублей. Конечно за такие деньги ремонт сделать не возможно, особенно такой какой хочется. Но когда их ограниченное количество человек понимает, я вселюсь, буду жить платить деньги не за чужую жилплощадь (если речь идет об аренде), а за свою квартиру, а ремонт сделаю потом.

Любая дополнительная опция в жилом комплексе, будь то улучшенные входные группы или отделка «под ключ», подразумевает для застройщика затраты, которые девелопер закладывает в стоимость квадратного метра. Когда цена фиксирована, как по программе «Жилье для российской семьи», сделать это невозможно, а значит, придется снижать либо маржинальность, либо качество строительства. Вряд ли девелопер найдет ресурсы для уменьшения себестоимости, поэтому, скорее всего, покупатели получат более чем скромный ремонт из самых бюджетных материалов. Хотя, конечно, это позволит сэкономить деньги и время, заселившись сразу же после получения ключей. Однако клиенты, безусловно, должны понимать, что качество ремонта вряд ли сравнится с отделкой от застройщика в коммерческих проектах, реализуемых на рыночных условиях.
Что касается увеличения максимальной площади объекта, то это выгодно в первую очередь для самих девелоперов, поскольку строительство небольших по площади квартир подразумевает дополнительные расходы на инженерное обеспечение. Поэтому снятие запрета на максимальное число квадратных метров – позитивный шаг не только для клиентов, но и застройщиков.

На мой взгляд, готовая отделка от застройщика в проектах, реализуемых по социальным программам, является необходимым минимумом для клиентов. Однако проблема в том, что максимальная стоимость квадратного метра в 35 тысяч рублей явно занижена и не соответствует реальным затратам застройщика с учетом необходимости делать ремонт. Нужно либо повышать цену квадратного метра, либо предоставлять девелоперам дополнительные преференции (налоговые, на аренду земли и пр.). Что касается увеличения максимальной площади квартиры, то, на мой взгляд, в этом нет большой необходимости. Ведь максимально допустимая сегодня площадь в 100 кв.м подходит для семьи с тремя детьми. По всей видимости, такая инициатива направлена на поддержку родителей, у которых более трех детей. Однако такие клиенты чаще нацелены на строительство или покупку частного дома. Поэтому если застройщики и будут строить квартиры по 150 кв.м, то их доля в общем объеме предложения будет минимальной.

За отделку, как и за любую дополнительную опцию, кто-то должен заплатить – либо клиенты, либо застройщики. Судя по нормативной стоимости жилья эконом-класса (35 тыс. рублей за кв. м.) речь идет о региональных рынках, где девелоперы уже сейчас работают практически «в ноль» из-за высокой себестоимости строительства, а также крайне низкой активности и платежеспособности покупателей. В нынешних условиях директивное требование обязательной отделки квартир фактически означает увеличение стоимости предложения на рынке новостроек где-то на 15-20%. Это нанесет удар по спросу и по всему рынку в целом.

В целом, я поддерживаю инициативу властей. В развитых странах жилье без отделки (даже дома) на продажу не выставляются – такой полуфабрикат никому не нужен. К сожалению, наши сограждане куда менее платежеспособны, чем европейцы и американцы, поэтому при прочих равных они руководствуются максимой «чем дешевле, тем лучше». Застройщики идут навстречу этой логике и всеми правдами и неправдами стараются снизить минимальный бюджет покупки, чтобы он был доступен клиенту, в том числе жертвуя отделкой.
Тем не менее, на мой взгляд, властям не следует полностью отказываться от данной инициативы – необходим дифференцированный подход. К примеру, на рынке новостроек Москвы, на мой взгляд, введение обязательной отделки возможно, так как здесь сложились необходимые для этого условия: платежеспособность покупателей выше, как и маржа застройщиков. Более того, сами игроки столичного рынка все чаще выводят на рынок квартиры с ремонтом. Сегодня около 15% проектов на первичном рынке Москвы предлагают покупателям жилье с отделкой. За последние два года число таких новостроек выросло в два раза. Причем важно отметить, что самый заметный рост предложения готового для заселения жилья зафиксирован в массовом сегменте, покупательская аудитория которого наиболее уязвима перед колебаниями цен. Это говорит о том, что и сами застройщики, и покупатели «созрели» для данной опции.
Вместе с тем, на мой взгляд более правильным было бы не одномоментное требование сдачи квартир с отделкой, а постепенный переход к такой схеме. К примеру, можно было бы установить квоты на обязательную долю квартир с ремонтом в рамках одного проекта, которая повышалась бы в течение пяти лет. Это позволит избежать резкого разрыва в экономике проектов, а также скачка цен. Что касается рынков Московской области и других регионов России, то требование обязательной отделки для них я считаю преждевременным из-за низких доходов населения и девелоперского бизнеса.