За последние пять лет число обманутых дольщиков в России сократилось вдвое.
Однако ситуация по-прежнему требует контроля. Такое мнение высказал старший прокурор отдела по надзору за исполнением законодательства в сфере экономики Генпрокуратуры Антон Головин.
Снижение числа обманутых дольщиков за последние пять лет связано с несколькими факторами. Во-первых, еще 5-7 лет назад, несмотря на то, что уже был принят 214-ФЗ, большое число проектов продавались по «серым» схемам (предварительному договору купли-продажи, договору инвестирования и пр.). Поэтому в кризис 2008-2009 гг. появилось огромное количество юридически незащищенных граждан, которые после заморозки проекта оказались фактически не в праве рассчитывать на возмещения и стали проблемными дольщиками. В течение последних пяти лет их объекты все же достраивались, что и привело к сокращению числа обманутых покупателей.
Немаловажным фактором в снижении проблемных проектов стал и тот факт, что застройщики сегодня имеют меньшее количество кредитов. Тогда как в 2008-2009 гг. резкое падение продаж привело к массовому изъятию активов кредиторами, в 2014 году застройщики оказались более подготовленными и самодостаточными игроками, что не позволило повторить сценарий семилетней давности и снизило социальную напряженность.
На мой взгляд, уменьшение числа обманутых дольщиков стало результатом комплексной работы, которая проводилась властями. Во-первых, все эти годы совершенствовался Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве». С 2011 года поправки в данный закон вносились 12 раз в среднем по два раза в год. За это время была значительно усилена защищенность дольщиков и повыше ответственность застройщиков. Во-вторых, ситуация улучшилась благодаря более оперативной (чем в первые годы существования рынка долевого строительства) реакции исполнительных властей и правоохранительных органов. Сегодня в Москве исполнительные власти тщательно контролируют ситуацию на рынке и создают достаточно мощные заслоны перед недобросовестными застройщиками. Об этом свидетельствует тот факт, что число проблемных объектов в Москве не превышает десятка. Наконец, стоит отметить способность обманутых дольщиков самоорганизоваться и добиваться справедливости – без этого никакой реакции властей и законодателей не было. Кроме того, сегодня на рынок приходят более ответственные девелоперы, которые заинтересованы в долгосрочном развитии своих компаний и наработке репутационных очков. Времена «дикого рынка» в долевом строительстве прошли.
Чтобы оценить статистику по общему количеству "обманутых дольщиков" нужно уточнить критерии отнесения дольщиков к этому статусу.
Снижение числа "обманутых" может происходить за счёт манипуляций статистикой.
Например, другая статистика утверждает о массовых банкротствах застройщиков, о росте числа банкротств после 2014 года. Дольщики обанкротившихся проектов никем не обмануты, но остались без квартир.
Вторым дном является количество задержек со сдачей дома. Власти легче выдавали продления разрешений на строительство, принимая во внимание ухудшение экономической ситуации. Какое количество дольщиков зависло в таких потенциально обманчивых проектах?
Если задать правильные вопросы, станет ясно, почему позитивная на первый взгляд новость заканчивается мнением прокурора.
Проблемные объекты находятся на контроле властей субъектов и это дает видимый результат: знаменитые долгострои, начатые 5-10 лет назад, потихоньку сдаются, сокращая число так называемых обманутых дольщиков. Надо понимать, что подавляющее большинство тех объектов строились без соблюдения 214-ФЗ. Сегодня попасть в реестр обманутых дольщиков сложнее, если клиент заключил сомнительный договор с компанией, не имеющей необходимой документации, ему может быть отказано во включении в реестр. Таким образом, увеличение числа обманутых покупателей новостроек искусственно снижается. Несмотря на это реестр обманутых дольщиков пополняется новыми покупателями квартир в новостройках. Предположу, что двукратное сокращение уложилось в период 2012-2014 гг, а вот в кризисные 2015-2016 гг число обманутых дольщиков если и сократилось, то незначительно. В ряде регионов, например Петербурге, оно могло и вырасти.
За эти годы подавляющие число объектов стало реализоваться путем заключения ДУДС (договор участия в долевом строительстве) и договора уступки права требования к нему. ДУДС максимально защищает покупателей в рамках 214-ФЗ (проходит регистрацию в Росреестре, четко прописаны все условия покупки недвижимости, предусмотрены механизмы получения компенсации за не исполнение договора). Данная схема реализации самая надежная на рынке.
Мы пережили кризис 2008-2009 года, и за следующие 5 лет люди выводили либо квартиры, либо деньги в рынок, так появился активный рост по экономике. Удар по рублю в 2014 году не был так резким, и мы не видим резких обвалов строительства, застройщики пережили его мягче. А значит, они продолжают активно строить, стоимость квартир в соотношении вторичный/первичный рынок изменилась, и это также дает свой толчок к увеличению количества сделок. К тому же, грамотность населения в плане надежности застройщиков (в том числе с помощью разъяснительной работы риелторских компаний) повысилась, и люди аккуратнее вкладывают деньги в строящуюся недвижимость. Еще один фактор - внедрение программы господдержки (проявляется больший интерес к новостройкам). Важная особенность - то, что крупные системные застройщики могут позволить себе большие рекламные кампании и получать больший трафик клиентов. Именно совокупность всех этих факторов позволяет говорить о снижении числа обманутых дольщиков и общему оздоровлению рынка.