Опубликован проект «Основных направлений налоговой политики на 2017–2019 годы».
Минфин предложил взимать налог на имущество с владельцев земли, которые поставили здание на кадастровый учет, однако не оформили право собственности на него.
Ситуация с недостроенным или неоформленным в собственность объектом недвижимого имущества не является однозначной. Объект незавершенного строительства в соответствии с налоговым кодексом РФ является объектом налогообложения. Но тем же кодексом четко определено, что плательщиком налога являются лица, обладающие правом собственности на имущество. Выходит так, что раз нет собственности, то нет и налога. В настоящее время законами не предусмотрена обязанность для хозяев недостроенного или не зарегистрированного дома заявлять о его наличии в налоговые органы. Кроме того, нет методики определения кадастровой стоимости для такого имущества. Как следствие, определить размер налога невозможно. Исходя из вышеизложенного, реализовать предложенную Минфином идею будет довольно сложно.
Необходимо понимать, что есть налоги на имущество и есть налоги с продажи объекта. Владельцы могут не регистрировать объекты с целью экономии на налогах. Кроме того, если проект предполагается продавать, то девелоперу выгодней сразу оформлять его на покупателя и не платить налоги с продажи. Однако, подобные случаи не носят массового характера, потому что любой инвестор стремится как можно быстрее оформить собственность или реализовать объект.
Опять же есть случаи, когда объективные причины не позволяют оформить право собственности. Например, инвестиционный контракт с городом исполнен, объект построен, введен в эксплуатацию, кадастровые обмеры прошли, паспорт получен, а собственность инвестор оформить не может, поскольку не все финансовые расчеты завершены.
В настоящий момент нет понимания механизмов применения данной процедуры. Сейчас налоговая служба получает данные из Росреестра. На кадастровый учет ставятся объекты в кадастровой палате. Получается совершенно новый механизм обмена информацией: необходимо заново выстроить процедуру взаимодействия, обязать кадастровую плату предоставлять необходимую информацию налоговой службе. Ввести предложенные изменения на практике будет крайне сложно.
В этой истории есть еще один важный вопрос. Не всегда понятно, с кого следует брать данный налог. Есть значительное количество проектов, реализуемых девелоперами на землях, которые находятся в аренде у третьих лиц. Это могут быть компании, физические лица, федеральные и региональные субъекты и даже отдельные министерства. Сейчас для реализации проекта девелоперу главное обладать какими-либо правами на земельный участок, например, договором аренды. Существует риск, что оплата налогов возложат на собственников арендуемых для строительства участков, которым через суд придётся доказывать свою непричастность к возведённым объектам, предъявлять договора аренды. В результате большая часть подобных притязаний будет оспариваться через суд. А это в конечном итоге негативно отразится на издержках бизнеса и государства.
Предложение Минфина взимать налог на имущество с владельцев земли, которые поставили здание на кадастровый учет, но не оформили право собственности на него, по всей видимости, продиктовано желанием устранить определенные пробелы в налоговом законодательстве, позволяющие организациям не исчислять и не платить налог на имущество с определенных объектов недвижимости.
Так, по общему правилу, содержащемуся в пункте 1 статьи 374 Налогового кодекса РФ (далее – НК РФ), объектами налогообложения налогом на имущество для российских организаций признается недвижимое имущество, учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета, если иное не предусмотрено статьями 378, 378.1 и 378.2 НК РФ.
Из пункта 1 статьи 378.2 НК РФ следует, что налоговая база в отношении таких объектов, как: административно-деловые центры, торговые центры и помещения в них (а также иные объекты, перечисленные в пункте 1 статьи 378.2 НК РФ) - определяется с учетом особенностей, установленных статьей 378.2 НК РФ, как кадастровая стоимость имущества, утвержденная в установленном порядке.
В подпункте 3 пункта 12 указанной статьи содержится одна из особенностей, согласно которой любой из объектов недвижимого имущества, поименованный в пункте 1 статьи 378.2 НК РФ, подлежит налогообложению у собственника такого объекта.
При буквальном толковании указанных выше норм можно сделать вывод, что даже если перечисленные в пункте 1 статьи 378.2 НК РФ объекты стоят на учете в организации как основные средства, в соответствии с ПБУ 6/01, или как доходные вложения в материальные ценности (как объекты, которые предоставляются организацией за плату во временное пользование с целью получения дохода), поставлены на кадастровый учет, но на них не зарегистрировано право собственности, то исчисление налога на имущество с таких объектов недвижимости организации могут не производить.