Михаил Мень объяснил, что общие турбулентности в экономике сказываются на спросе жилья, и задача ведомства — стимулировать и спрос, и саму стройку.
По итогам года объем введенного жилья в России составит примерно 72 млн кв. м, что на 11% ниже, чем в 2014 году.
Полный ответ на этот вопрос заключается в формировании долгосрочной жилищной политики, которая связана с социальной политикой и экономикой.
В рамках тактических задач Минстрой и другие государственные структуры могут повлиять на спрос через поддержку отдельных категорий населения и системную поддержку ипотечного кредитования.
Поддержку отдельных категорий населения правильно осуществлять через систему индивидуальных субсидий от федеральных, региональных бюджетов и работодателей. Положительным примером служит материнский капитал. Особый формат имеет военная ипотека, дающая хороший эффект.
Ипотечное кредитование нуждается в системной поддержке. Главным является развитие системы рефинансирования ипотечных кредитов. Банки прекрасно выдают кредиты и даже найдут средства на выдачу. Но банки не могут из своих средств и средств клиентов обеспечивать баланс активов и пассивов на 20 лет. Такой баланс может дать только выпуск и реализация ипотечных ценных бумаг. Выпуск освоен, а кому их продавать? В 2014 году выдано 1,7 трлн рублей, в 2015 году выдадут 1,1 трлн рублей ипотечных кредитов. Для устойчивого развития ипотечного кредитования необходимо каждый год рефинансировать 500 млрд рублей. В кризис такие деньги на покупку ипотечных облигаций есть только у государства. Это возвратная и надежная инвестиция с хорошим мультипликатором влияния на другие отрасли. В других странах после кризиса 2008 года такие бумаги государство активно выкупает. Это надо делать и у нас.
Программа субсидирования ипотечного кредитования, действующая сейчас, является оперативной формой поддержки спроса на новостройки. Она приносит пользу застройщикам, банкам, заемщикам. Кредитование по программе составляет около 40 % от всех выдаваемых кредитов. Эта форма поддержки не может быть долгосрочной и постоянной, как и любая другая форма прямого субсидирования процентной ставки. Программа закончится 1 марта 2016 года. Существуют предпосылки для продления программы на несколько месяцев или до конца 2016 года. Шансы на такой сценарий весьма высоки.
Стимулирование стройки может осуществляться по направлениям:
-поддержки проектного финансирования (кредитования) в любых формах,
-управления бюрократическими процедурами,
-развития инфраструктуры.
Большой резерв для развития строительной отрасли в арендном жилье. Бизнес наемных домов еще не сформирован. Но Минстрой может развивать арендное жилье как дополнение ипотечному кредитованию. Не надо стремиться всех обеспечить квартирами в собственность. Это отдельная ветвь спроса и предложения, которая пойдет в плюс строительной отрасли и социально-экономическому развитию страны.
Для мобильности трудовых ресурсов и для удобства личной карьеры аренда служит переходной на 5-15 лет формой решения жилищных вопросов. Государство может выступить и заказчиком для этой индустрии и организатором системы финансирования на основе ипотечного кредитования для юридических лиц.
Выводы.
И стратегических и тактических путей поддержки спроса и предложения в сфере недвижимости у государства достаточно много. Часть из них используется, а часть может быть использована. Налицо понимание, что строительная индустрия является системообразующей и требующей поддержки. Формы поддержки и их эффективность могут и должны обсуждаться.
Принципиально важной является поддержка системы рефинансирования ипотечных кредитов.
На мой взгляд, главная мера стимулирования спроса – субсидирование ипотечной ставки. Однако только такой помощи недостаточно. У девелоперов есть множество других проблем. В первую очередь сегодня перед всеми застройщиками стоит вопрос снижения себестоимости проекта, поскольку по причине роста курса доллара импортные материалы значительно выросли в цене, что привело к дополнительной финансовой нагрузке. Поэтому импортные материалы частично замещаются отечественными. Сегодня выигрывают компании с быстрой технологией строительства и низкой себестоимостью проекта. К сожалению, далеко не всегда можно найти аналоги импортных материалов в нашей стране. Поэтому выходом из сложившейся ситуации могла бы стать поддержка отечественных производителей путем предоставления субсидий и льготных кредитов.
Кроме того, к снижению цен на недвижимость и увеличению покупательской активности может привести уменьшение ставки по проектному финансированию. Банковские проценты по нему напрямую зависят от ключевой ставки. Например, при ключевой ставке 10,5% надежные застройщики могли рассчитывать на получение кредита под 12% годовых, а «средние» - под 14-15% годовых. После ее повышения в декабре 2014 года сразу на 6,5 процентных пунктов до уровня 17% годовых, поменялись и условия предоставления кредита. Проценты начинались от 22% в госбанках и достигали 25-27% годовых в частных банках. С постепенным понижением ключевой ставки проценты по кредитам также начали уменьшаться. А это значит, что застройщики могут не перекладывать столь большие переплаты «на плечи покупателей», закладывая проценты по кредиту в стоимость.
На мой взгляд, в сегодняшней ситуации с падением спроса девелоперам просто необходима помощь со стороны государства. Это могут быть такие меры, как уменьшение арендной и налоговой ставки на землю, снижение стоимости подключения к инженерным коммуникациям, уменьшение процентных ставок по кредитам на реализацию проектов. Ведь деньги во времени для девелопера имеют огромное значение. Чем быстрее строится дом, тем ниже его себестоимость, а значит, и цены. У застройщика есть не только прямые затраты на строительно-монтажные работы (СМР), но и расходы на содержание штата, проценты по кредиту и т.д. При этом власти с каждым годом только усложняют процедуру получения разрешительной документации, что в итоге увеличивает затраты девелопера, а значит, и цены. Поэтому в первую очередь необходимо оптимизировать процесс согласования проектов. Это, на мой взгляд, даст самый положительный эффект.
Помимо этого, считаю, что нам сильно помогло бы субсидирование ипотечной ставки на вторичном рынке. У нас сейчас очень много клиентов, которые застревают на этапе бронирования, поскольку не могут продать свою старую квартиру. В свою очередь, ставка в 15-16% значительно ограничивает спрос на вторичке. По сути, на рынке присутствует отложенный спрос, который не может быть активизирован без доступной ипотеки для «вторички». И с этим нужно что-то делать.
Безусловно, мы понимаем, что участие государства в стимулировании спроса должно быть и на федеральном и на региональном уровне. К, примеру, в рамках государственной поддержки оказать дополнительное финансирование и ввести социальные ипотечные кредиты в рамках государственной программы «Жилье для российской семьи». Установление жесткого контроля за ценой на строительные материалы со стороны ФАС, удерживание разумных цен на лимит по электроэнергии, упрощение процедуры выдачи разрешений на строительства домов, возможно не более 3-4 месяцев, в особенности для малых и средних строительных компаний, которые занимаются точечной застройкой. Особо внимание следует обратить еще на новостройки, которые уже построены и только вводятся в эксплуатацию, именно для них в первую очередь предлагать ипотечные программы с софинансированием, так как на данный менее рискованные вложения, страхующие кредитные организации, дольщиков от недостроя. Возможно стоит рассматривать вопрос о «проектном кредитовании» строительства, когда средства банки выделяют для конкретного проекта, допустим, жилого дома, но при отсутствии какой либо прозрачности в строительстве, здесь есть риск, что выделенные средства могут осесть не с тех карманах, и поэтому возможно в данном мере нужна поддержка государства в виде жесткого мониторинга и контроля по использованию займа.
Также государству необходимо разработать меры направленные на поддержку ипотечного финансирование рынка вторичного жилья, включив в программу развития софинансирования ипотечных кредитов как на первичном рынке. Тем более это менее рискованно и сможет оживит «вторичку» и не даст сильно раздуться рынку новостроек, чтоб тот не превратился в «мыльный пузырь».
В столь не простое для рынка новостроек время, появились новые государственные программы, которые существенно поддержали спрос. Например, госпрограмма субсидирования ипотечного кредитования. На фоне повышения ключевой ставки до 17% годовых в декабре 2014 года, ставки по ипотеке могли бы составить выше 20 процентов. Госпрограмма позволила предложить покупателям довольно приемлемые условия (11,5-11,7 %).
По-прежнему действуют государственные программы «Военная ипотека», а также покупатели могут использовать материнский капитал для погашения кредита. Программа «Военная ипотека» позволяет военнослужащим, практически не используя собственных средств, приобрести вполне комфортную квартиру в Подмосковье. Погашение кредита происходит из средств Федерального бюджета. В зависимости от банка кредитора по программе выдается 1,9 - 2,3 млн. рублей (тело кредита) плюс накопления на именном счету военнослужащего (в зависимости от срока в среднем около одного миллиона).
Что касается, поддержания деятельности застройщиков, то активно обсуждается ряд проектов. Например, Минстрой разработал законопроект, который позволяет еще до получения разрешения на строительство проводить предварительные работы, включая подготовку стройплощадки. Данные изменения предполагается внести в Градостроительный кодекс. Также обсуждалась программа кредитной поддержки для застройщиков от АИЖК: кредиты для строителей жилья эконом-класса под 10-12% годовых.