Ипотечная ставка достигла исторического минимума

Результаты февраля выглядят логично с учетом бурного январского старта, динамики ставок и отличного предложения недвижимости.
Если допустить, что после достижения ставки кредитования в 7% годовых произойдет успокоение и стабилизация, то нынешнее соревнование кредиторов можно представить, как желание подойти к стабилизации с максимально возможным кредитным и клиентским портфелями.
Эффективность ипотечного проекта прямо пропорционально связана с размером портфеля. На эту простую логику накладываются ограничения в виде процентного и кредитного риска, которые в совокупности с конкуренцией не дадут успокоиться никогда.
Результаты февраля подтверждают реальность роста рынка на 35 % и достижения годового объема выданных кредитов в 2,7 трлн рублей.
Экстраполяция результатов суммы двух месяцев позволяет задуматься об увеличении прогноза до 3 трлн рублей.

Государством предприняты немаловажные шаги для внедрения более доступной ипотеки, и результат налицо: ключевая ставка находится на уровне 7,25%, а покупатели могут воспользоваться очень интересными кредитными предложениями. По стандартным программам средняя ставка находится в районе 9,5-10%, а коммерческое субсидирование и вовсе предполагает особые условия. Например, одно из предложений предусматривает ставку от 7,5% на срок до 7 лет.

Рост объемов кредитования в феврале 2018-го года по сравнению с февралем 2017 является продолжением тенденции всего предыдущего года, когда рост ипотечного кредитования продемонстрировал рекордные результаты. Мы полагаем, что в течение текущего года темпы выдачи ипотечных кредитов могут показать неравномерную динамику. И ожидаем, что общий объем выданных за 2018-й год ипотечных кредитов составит от 1,8 до 2,1 трлн. рублей. Что касается ставок по ипотеке, продолжающих снижаться, то явление это вполне закономерное. В основном на средние ставки влияют два базовых параметра рынка кредитования приобретателей жилой недвижимости: уровень ключевой ставки банка России и фактический спрос со стороны потребителей. Что касается, спроса, то пока еще он поддерживается на достаточно высоком уровне. Сказывается и возвращение отложенного спроса предыдущих трех лет, и снижение цен на недвижимость, и огромный выбор новостроек, возведенных за последние годы, и наличие большого количества федеральных и муниципальных программ помощи всевозможным льготным категориям заёмщиков – от многодетных семей и до военных. Скорей всего, в текущем году достаточно высокий спрос на приобретение недвижимости в ипотеку сохранится, однако, мы полагаем, темпы его роста, которые в предыдущем году были просто рекордными, могут несколько снизиться. Что касается ставки Центробанка, то и по заявлениям самого регулятора и исходя из анализа складывающейся экономической обстановки в стране вероятней всего предположить, что в течение текущего года ставка будет понижена еще 2-3 раза и должна оказаться в диапазоне 6,25 – 6,75%. В этом случае наиболее вероятный коридор, в котором к концу года окажется средняя ставка по ипотеке будет составлять 8,75 – 9,00%. Впрочем, было бы неверным не упомянуть и о возможных рисках, способных повлиять и на совокупный объем выдаваемых кредитов, и на уровень ставок. Во-первых, это исчерпание платежеспособного спроса со стороны населения. Именно этот фактор сейчас является основным драйвером жилищного кредитования. И именно снижение его влияния может негативней всего сказаться на развитии этих рынков. Кроме того, остаются определенные опасения эскалации внешнеполитической напряженности и возможного ужесточения имеющихся или введения новых санкций против России со стороны стран Запада, что может привести к ухудшению общеэкономической ситуации в стране, девальвации рубля и резкому сжатию спроса на недвижимость. Это, конечно, наиболее негативный вариант развития, но сбрасывать со счетов учет таких рысков тоже было бы неверным. Существенное ухудшение в экономике государства может вынудить Банк России снижать ставку рефинансирования более медленными темпами, либо вовсе приостановить на какое-то время пересмотр ставки. Нельзя не упомянуть и постепенный уход от схемы долевого участия в строительстве и переходе на проектное финансирование. Не исключено, что на начальном этапе это вызовет некоторое снижение спроса, что отразится и на уровне ипотечных ставок и на общих объемах реализации жилой недвижимости. Оказывает давление на рынок ипотечного кредитования и требование регулятора и применении повышенных коэффициентов риска по ссудам с нулевым или крайне низким (20% и менее) уровнем первоначального взноса. Необходимость формирования существенных резервов под такие ссуды, вызывающее отвлечение ресурсов кредитных учреждений, вынуждает последних понемногу сворачивать программы кредитования, предполагающие низкий уровень первоначального взноса.