Если опираться на динамику 2017-го года, то действительно, транслируя то, какими темпами наращивались объемы выдачи ипотечных займов и снижались ставки по кредитам, цифра в 8,5% к концу текущего года выглядит вполне достижимой. Но, на наш взгляд, механическое проецирование динамики одного года на прогнозы по следующему без учета изменения множества влияющих параметров не совсем корректно. В 2017-м году Банк России шесть раз пересматривал ключевую ставку, понизив её в итоге с 10% до 7,75%. Ускоренными темпами начиная с конца первого квартала росли объемы всех видов кредитования, в том числе и ипотечного. Если же оценивать перспективы рынка недвижимости в текущем году, то придется принять во внимание несколько важнейших факторов, действие которых начало отчетливо проявляться в конце предыдущего года и, скорей всего, продолжит оказывать давление на рынок в ближайшие месяцы. Так, вместо прогнозируемого по результатам первого полугодия 2017-го года роста ВВП в 2,5% и более, по итогам года мы с трудом вышли на цифру расширения экономики всего в 1,5%. Падение промышленного производства в 4-м квартале 2017-го составило 1,7%. Снижение доходов населения продолжается 4 года подряд, несмотря на рост номинальных зарплат. Не меняется в лучшую сторону ситуация на рынке труда. Кроме того, ожидаемые новые санкции против нашей страны со стороны государств Запада также неминуемо скажутся на экономике России отрицательным образом. Не очень хороша ситуация и с бюджетным дефицитом и обслуживанием внешней задолженности – Резервный фонд был полностью исчерпан, и хорошо, если высокие цены на нефть помогут успеть Минфину накопить значительные резервы для поддержания сбалансированного бюджета в дальнейшем, на случай, если стоимость энергоносителей упадет. Все это способно привести к тому, что результаты 2018-го года могут оказаться несколько хуже, чем мы видели годом ранее. В пятницу состоится заседание Банка России по пересмотру ключевой ставки и определению монетарной политики на ближайшее время. Вероятней всего, ставка будет понижена на 0,25%. Однако, скорей всего регулятор возьмет значительную паузу, прежде чем спешить с дальнейшим снижением ставки. А ведь она напрямую влияет на кредитные ставки по займам, предоставляемым банками. Весьма вероятен сценарий, что к концу этого года мы увидим ставку рефинансирования в диапазоне 7,25 -7,5%, что окажет давление и на ставки ипотечные. Вторым фактором, от которого будет сильно зависеть рынок ипотечного кредитования, является наличие и объем программ государственной поддержки. Не исключено, что определенные сложности с финансированием подобных инициатив не позволят и далее столь же широко расширять перечень спонсируемых госпрограмм. Третьим ограничением может оказаться определенное исчерпание платежеспособного спроса со стороны приобретателей недвижимости. Если с начала 2017-го года рынок получал заметную поддержку за счет возвращения отложенного спроса предыдущих трёх лет, то отсутствие заметного прогресса в части роста располагаемых денежных доходов россиян может привести к тому, что нового притока отложенного ранее спроса мы не увидим и рынок недвижимости будет вынужден поддерживаться исключительно спросом текущим. Таким образом, можно сказать, что при благоприятном развитии событий вероятность снижения средних ипотечных ставок к концу 2018-го года до уровня 8,5% весьма высока. Если же сценарий окажется не столь оптимистичным, то скорей всего к концу года можно рассчитывать на уровень в 9,0-9,25%. Что касается спроса на новостройки, то пока он сохраняется на достаточно высоком уровне. Правда, определенное смещение структуры спроса и смены приоритетов у покупателей наблюдается. Тем не менее, мы считаем, что заметного провала в объемах введение в эксплуатацию новостроек в текущем году произойти не должно.
Выход на ставку в размере 8,5% мы считаем реалистичном прогнозом, учитывая ввод более доступных кредитов для населения. Уже сейчас ключевая ставка, от которой зависит стоимость фондирования банков, составляет 7,75%, поэтому с учетом мер, направленных на дальнейшее удешевление ипотеки, логично ожидать развития тренда.
Вместе с этим уже сейчас у покупателей квартир есть возможность взять ипотеку на данных условиях и даже ниже. Например, в рамках коммерческого субсидирования банки-партнеры готовы осуществлять кредитование заемщиков по ставке от 8% на срок до 12 лет.
Если опираться на динамику 2017-го года, то действительно, транслируя то, какими темпами наращивались объемы выдачи ипотечных займов и снижались ставки по кредитам, цифра в 8,5% к концу текущего года выглядит вполне достижимой. Но, на наш взгляд, механическое проецирование динамики одного года на прогнозы по следующему без учета изменения множества влияющих параметров не совсем корректно. В 2017-м году Банк России шесть раз пересматривал ключевую ставку, понизив её в итоге с 10% до 7,75%. Ускоренными темпами начиная с конца первого квартала росли объемы всех видов кредитования, в том числе и ипотечного. Если же оценивать перспективы рынка недвижимости в текущем году, то придется принять во внимание несколько важнейших факторов, действие которых начало отчетливо проявляться в конце предыдущего года и, скорей всего, продолжит оказывать давление на рынок в ближайшие месяцы. Так, вместо прогнозируемого по результатам первого полугодия 2017-го года роста ВВП в 2,5% и более, по итогам года мы с трудом вышли на цифру расширения экономики всего в 1,5%. Падение промышленного производства в 4-м квартале 2017-го составило 1,7%. Снижение доходов населения продолжается 4 года подряд, несмотря на рост номинальных зарплат. Не меняется в лучшую сторону ситуация на рынке труда. Кроме того, ожидаемые новые санкции против нашей страны со стороны государств Запада также неминуемо скажутся на экономике России отрицательным образом. Не очень хороша ситуация и с бюджетным дефицитом и обслуживанием внешней задолженности – Резервный фонд был полностью исчерпан, и хорошо, если высокие цены на нефть помогут успеть Минфину накопить значительные резервы для поддержания сбалансированного бюджета в дальнейшем, на случай, если стоимость энергоносителей упадет. Все это способно привести к тому, что результаты 2018-го года могут оказаться несколько хуже, чем мы видели годом ранее. В пятницу состоится заседание Банка России по пересмотру ключевой ставки и определению монетарной политики на ближайшее время. Вероятней всего, ставка будет понижена на 0,25%. Однако, скорей всего регулятор возьмет значительную паузу, прежде чем спешить с дальнейшим снижением ставки. А ведь она напрямую влияет на кредитные ставки по займам, предоставляемым банками. Весьма вероятен сценарий, что к концу этого года мы увидим ставку рефинансирования в диапазоне 7,25 -7,5%, что окажет давление и на ставки ипотечные. Вторым фактором, от которого будет сильно зависеть рынок ипотечного кредитования, является наличие и объем программ государственной поддержки. Не исключено, что определенные сложности с финансированием подобных инициатив не позволят и далее столь же широко расширять перечень спонсируемых госпрограмм. Третьим ограничением может оказаться определенное исчерпание платежеспособного спроса со стороны приобретателей недвижимости. Если с начала 2017-го года рынок получал заметную поддержку за счет возвращения отложенного спроса предыдущих трёх лет, то отсутствие заметного прогресса в части роста располагаемых денежных доходов россиян может привести к тому, что нового притока отложенного ранее спроса мы не увидим и рынок недвижимости будет вынужден поддерживаться исключительно спросом текущим. Таким образом, можно сказать, что при благоприятном развитии событий вероятность снижения средних ипотечных ставок к концу 2018-го года до уровня 8,5% весьма высока. Если же сценарий окажется не столь оптимистичным, то скорей всего к концу года можно рассчитывать на уровень в 9,0-9,25%. Что касается спроса на новостройки, то пока он сохраняется на достаточно высоком уровне. Правда, определенное смещение структуры спроса и смены приоритетов у покупателей наблюдается. Тем не менее, мы считаем, что заметного провала в объемах введение в эксплуатацию новостроек в текущем году произойти не должно.
Выход на ставку в размере 8,5% мы считаем реалистичном прогнозом, учитывая ввод более доступных кредитов для населения. Уже сейчас ключевая ставка, от которой зависит стоимость фондирования банков, составляет 7,75%, поэтому с учетом мер, направленных на дальнейшее удешевление ипотеки, логично ожидать развития тренда.
Вместе с этим уже сейчас у покупателей квартир есть возможность взять ипотеку на данных условиях и даже ниже. Например, в рамках коммерческого субсидирования банки-партнеры готовы осуществлять кредитование заемщиков по ставке от 8% на срок до 12 лет.