Рефинансирование ипотечного займа – действительно не такое уж однозначно выгодное действие. Во-первых, подавляющее большинство банков пока еще не очень позитивно воспринимают рефинансировать ипотеку в этом же банке. И понять их можно – кредитному учреждению это просто невыгодно. Так что скорей всего придется уходить в другой банк. И вот тут возникает несколько нюансов, а зачастую и вовсе – подводных камней, которые делают такой переход бессмысленным. Рассмотрим их:
- Если ипотечный займ был взят давно, то как правило, заёмщик уже успевает выплатить большую часть процентов по кредиту (а то и все) и к погашению остается лишь основное «тело» займа. В новом же банке вам оформят новый займ с новыми процентами по нему. Так что стоит крайне внимательно присмотреться к графику платежей, но новому кредиту – он может оказаться не столь заманчив.
- Придётся собирать заново все справки, а иногда и проводить экспертизу недвижимости (дело крайне затратное).
- Если есть просроченные платежи, то уйти в новый банк скорей всего вообще не получится. Кредиторы тщательно проверяют кредитную историю потенциальных заёмщиков и скрыть просрочку вряд ли удастся.
- Если вы недавно меняли место работы, то получить новый займ может оказаться затруднительно – новый банк-кредитор столкнется с тем, что у потенциального заемщика слишком короткий стаж на новом месте работы, что не является плюсом с точки зрение его кредитной устойчивости.
- Придется снова оформлять страховку и, зачастую, страховку не только недвижимости, но и жизни заёмщика, что весьма недешево (до 1,5-1,8% от стоимости кредита).
Таким образом, рефинансирование ипотеки выглядит однозначно выгодным только в том случае, если процентная ставка в новом банке будет как минимум на 1,5 – 2,0% ниже. В противном случае расходы на оформление справок, страховок и возможные потери по процентам из-за пересчета «тела» долга, превысят все выгоды рефинансирования.
Есть, однако, и свои плюсы у рефинансирования ипотеки, не перечислить которые было бы несправедливым:
- Снижение процентной ставки, что может быть особенно выгодным, если остаток долга достаточно велик, или кредит брался во времена, когда рыночные ставки по ипотеке были особенно высоки.
- Увеличение сроков займа, что в свою очередь ведет к снижению ежемесячных платежей. А это может оказаться крайне важным для тех, чьи доходы снизились.
- Возможность выбрать банк, который для потребителя наиболее удобен. Например, если через этот банк компания работодатель осуществляет зарплатные проекты.
- Если заёмщик планирует в ближайшее время продать квартиру, то рефинансирование позволяет снять обременение с квартиры. Но, в этом случае придется брать уже не ипотечный, а потребительский кредит, и вряд ли его сумма будет очень высока.
- Переход от дифференцированного вида платежа по кредиту к аннуитетному (если для заемщика такой вид платежа удобней) или наоборот. Тут все зависит от конкретной ситуации, сложившейся у заемщика. В определенных ситуациях дифференцированный платеж выгодней, при том, что банки в подавляющем числе случаев предлагают именно аннуитетные платежи, так как они на начальном этапе погашения займа получают большую долю процентов за фактически будущие периоды. Влияние на выбор вида погашения займа зависят и от перспектив личного дохода заёмщика.
- Наличие у банка каких-либо бонусных или сезонных льготных программ. Тут список преференций со стороны банков может быть очень разнообразным – от отсрочки ближайшего платежа на 2-3 месяца и вплоть до выполнения застройщиком (в рамках согласованной с банком совместной программы бонусов) каких-либо дополнительных отделочных работ и т.п.
Рефинансирование под залог недвижимости – инструмент полезный. Он помогает не только снизить ставку по действующему ипотечному кредиту, но и взять более крупную сумму. Например, с целью погашения всех текущих кредитов, в том числе и потребительских. Также с помощью рефинансирования под залог жилья можно освободить из-под залога квартиру, что тоже иногда необходимо.
Рефинансирование ипотечного займа – действительно не такое уж однозначно выгодное действие. Во-первых, подавляющее большинство банков пока еще не очень позитивно воспринимают рефинансировать ипотеку в этом же банке. И понять их можно – кредитному учреждению это просто невыгодно. Так что скорей всего придется уходить в другой банк. И вот тут возникает несколько нюансов, а зачастую и вовсе – подводных камней, которые делают такой переход бессмысленным. Рассмотрим их:
- Если ипотечный займ был взят давно, то как правило, заёмщик уже успевает выплатить большую часть процентов по кредиту (а то и все) и к погашению остается лишь основное «тело» займа. В новом же банке вам оформят новый займ с новыми процентами по нему. Так что стоит крайне внимательно присмотреться к графику платежей, но новому кредиту – он может оказаться не столь заманчив.
- Придётся собирать заново все справки, а иногда и проводить экспертизу недвижимости (дело крайне затратное).
- Если есть просроченные платежи, то уйти в новый банк скорей всего вообще не получится. Кредиторы тщательно проверяют кредитную историю потенциальных заёмщиков и скрыть просрочку вряд ли удастся.
- Если вы недавно меняли место работы, то получить новый займ может оказаться затруднительно – новый банк-кредитор столкнется с тем, что у потенциального заемщика слишком короткий стаж на новом месте работы, что не является плюсом с точки зрение его кредитной устойчивости.
- Придется снова оформлять страховку и, зачастую, страховку не только недвижимости, но и жизни заёмщика, что весьма недешево (до 1,5-1,8% от стоимости кредита).
Таким образом, рефинансирование ипотеки выглядит однозначно выгодным только в том случае, если процентная ставка в новом банке будет как минимум на 1,5 – 2,0% ниже. В противном случае расходы на оформление справок, страховок и возможные потери по процентам из-за пересчета «тела» долга, превысят все выгоды рефинансирования.
Есть, однако, и свои плюсы у рефинансирования ипотеки, не перечислить которые было бы несправедливым:
- Снижение процентной ставки, что может быть особенно выгодным, если остаток долга достаточно велик, или кредит брался во времена, когда рыночные ставки по ипотеке были особенно высоки.
- Увеличение сроков займа, что в свою очередь ведет к снижению ежемесячных платежей. А это может оказаться крайне важным для тех, чьи доходы снизились.
- Возможность выбрать банк, который для потребителя наиболее удобен. Например, если через этот банк компания работодатель осуществляет зарплатные проекты.
- Если заёмщик планирует в ближайшее время продать квартиру, то рефинансирование позволяет снять обременение с квартиры. Но, в этом случае придется брать уже не ипотечный, а потребительский кредит, и вряд ли его сумма будет очень высока.
- Переход от дифференцированного вида платежа по кредиту к аннуитетному (если для заемщика такой вид платежа удобней) или наоборот. Тут все зависит от конкретной ситуации, сложившейся у заемщика. В определенных ситуациях дифференцированный платеж выгодней, при том, что банки в подавляющем числе случаев предлагают именно аннуитетные платежи, так как они на начальном этапе погашения займа получают большую долю процентов за фактически будущие периоды. Влияние на выбор вида погашения займа зависят и от перспектив личного дохода заёмщика.
- Наличие у банка каких-либо бонусных или сезонных льготных программ. Тут список преференций со стороны банков может быть очень разнообразным – от отсрочки ближайшего платежа на 2-3 месяца и вплоть до выполнения застройщиком (в рамках согласованной с банком совместной программы бонусов) каких-либо дополнительных отделочных работ и т.п.
Рефинансирование под залог недвижимости – инструмент полезный. Он помогает не только снизить ставку по действующему ипотечному кредиту, но и взять более крупную сумму. Например, с целью погашения всех текущих кредитов, в том числе и потребительских. Также с помощью рефинансирования под залог жилья можно освободить из-под залога квартиру, что тоже иногда необходимо.