Инвесторы охладели к недвижимости

Доходность от инвестиций в жилую недвижимость действительно снижается. До 2014 года вложения в строительство жилья приносили до 30-50% прибыли, сейчас же этот показатель снизился до 20-25%. При этом нужно учесть, что интерес инвесторов сегодня сосредоточен в наиболее успешных проектах, число которых невелико (10-15). Доходность от вложений в остальные жилые комплексы может быть еще ниже. Однако, хочу отметить, что количество заявок от инвесторов на консультацию по новым площадкам для строительства жилья в 2017 году продолжает расти. Несмотря на то, что объем сделок с коммерческой недвижимостью увеличился за последний год, глобальной смены ориентиров инвесторов мы пока не наблюдаем. На рынке недвижимости есть девелоперы, которые переходят из коммерческого сегмента в жилой (Storm Properties, O1 Properties, Группа ПСН), а вот обратные примеры нам не известны.

Падение числа инвесторов на рынке первичной недвижимости было зафиксировано еще два года назад. Если в 2014 году каждая третья сделка в нашем проекте заключалась с инвестиционной целью, то уже в конце 2015 года их доля снизилась до 10%. Примерно те же показатели мы наблюдали на протяжении всего 2016 года. Главная причина – в уменьшении доходности, полученной при перепродаже жилья, которая приближается к прибыли от банковских депозитов. Причем те инвесторы, которые остались на рынке, изменили свои стратегии. Во-первых, увеличилось время принятия решения о сделке. Инвесторы, традиционно приобретающие недвижимость в первые недели продаж, сегодня ждут достижения стадии готовности дома хотя бы до уровня 1-2 этажей, чтобы убедиться в том, что девелопер не только обещает, но и строит. Во-вторых, сейчас для быстрой перепродажи проводится «апгрейд» купленных квартир. Например, делается простой косметический ремонт, чтобы выделиться на фоне предложения от застройщика и других инвесторов или даже меблируют объект, поскольку одной из тенденций последних лет на рынке вторичной недвижимости стала продажа квартир со всей мебелью и техникой. Так как сегодня до 70% всех сделок проходят по альтернативной схеме, есть немало клиентов, готовы приобрести жилье «под ключ».

По нашим оценкам, количество инвесторов, выбравших недвижимость в качестве актива, наоборот, увеличивается. Связано это с кризисом в банковской сфере и санацией двух крупных банков за последние пару месяцев. Одновременно сокращается и доходность по депозитам. Согласно статистике ЦБ РФ, средневзвешенная ставка по вкладам свыше одного года составила в сентябре 2016 года 8,69%. В сентябре 2017 года – уже 7,24%. Причем, учитывая политику Центробанка, тренд снижения процентных ставок по вкладам продолжится. Одновременно рост стоимости квадратного метра в ликвидных проектах равен в среднем 9-12% годовых. В итоге, положив на депозит 5 млн рублей на два года, инвестор даже при условии капитализации заработает около 800 тысяч рублей. При продаже квартиры – 900 тыс. рублей – 1,2 млн рублей. Профессиональные инвесторы это понимают и по-прежнему стабильно зарабатывают на рынке недвижимости. Более того, в связи с возможным уходом от долевого строительства, в ближайшие три года стоит рассчитывать на всплеск инвестиционных сделок. Ведь у инвесторов останется последняя возможность заработать на перепродаже жилья.

Число инвесторов на рынке действительно сократилось. Причем, что интересно, многие из них теперь рассматривают покупку квадратных метров как долгосрочное вложение, а именно – источник пассивной прибыли от сдачи в аренду. Несмотря на то, что доходность такого бизнеса не превышает 5-6%, инвесторы готовы даже на такой относительно скромный заработок. Полагаю, данное поведение отчасти связано с кризисом пенсионный реформы, когда люди стремятся подстраховаться, создав свой собственный «пенсионный фонд». Популяризации арендного бизнеса способствует и активное появление квартир с отделкой, которые остается только обставить мебелью. К тому же во второй половине года в Москве зафиксирован рост арендной ставки, а значит доля долгосрочных вложений на рынке жилья только увеличится.

Ужесточение законодательной базы, существенно ограничивающее деятельность и снижающие рентабельность строительства, касается в первую очередь девелоперов, занимающихся строительством и реализацией жилой недвижимости. В частности, в августе вступил в силу закон № 218-ФЗ от 29.07.2017 «О публично-правовой компании по защите прав граждан – участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ», существенно меняющий содержание федерального закона о долевом строительстве №214-ФЗ. Недавно была озвучена инициатива Президента РФ В.В. Путина о полном отказе в течение трех лет от долевого строительства. Банк России предложил поднять порог первоначального взноса по ипотеке до 20%. И т.д. Но все эти нововведения касаются исключительно приобретателей жилой недвижимости.
Судя по вашему вопросу про число компаний, желающих вкладываться в различные сегменты недвижимости, речь скорей всего идет о недвижимости коммерческой. Там действительно наблюдается определенный спад. Но вызван он не законодательными инициативами, ужесточающими требования к застройщикам, а общим снижением инвестиционной активности в сегменте коммерческой недвижимости, снижением прибылей у многих компаний, борьбой за снижение операционных издержек, оптимизацию бизнес-процессов и т.д.

Действительно, сложившаяся ситуация на рынке инвестиций в жилую недвижимость напрямую связана с изменившимся законодательством. Так, был увеличен срок безналогового владения жилой недвижимостью с трех до пяти лет (с момента оформления жилья в собственность). При всем при этом поменялся механизм расчета налога – с некоторых пор он исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта, а не рыночной. Доходность из-за всех этих изменений сильно скорректировалась. Помимо налогов, изменения претерпел и сам рынок: спекуляции в жилье стали менее эффективны, арендные ставки упали, а прирост цен вместе со строящимися этажами в новостройке стал явно ниже, чем в былые времена. Кроме того, из-за высоких объемов строительства конкуренция на рынке увеличилась в разы.