Ужесточение правил кредитования, которое готовит Центробанк в 2018 году, может сделать недоступной ипотеку для трети покупателей новостроек массового сегмента, посчитали в "Метриум Групп".
Именно столько клиентов берут кредит на покупку недвижимости с первоначальным взносом менее 20%.
Речь идет о повышенных нормах резервирования, которые делают банки для кредитов с первоначальным взносом. Отдельно будет увеличен коэффициент для первоначального взноса ниже 10 %, отдельно ниже 20 %.
Соответственно, для выдачи такого кредита банк должен дополнительно повысить ставку, чтобы компенсировать свои расходы.
Не стоит переоценивать эти изменения.
Во-первых, количество заемщиков с первоначальным взносом значительно ниже 30 %. Лучше ориентироваться на 10 %. В отдельных строительных проектах и у отдельных банков периодически доля таких может достигать и 30 %, но для банковской системы это не очень существенно.
Во-вторых, не все крупные банки работали с такими первоначальными взносами. Отказ в продукте с ПВ ниже 10 % произойдет быстро и безболезненно. А вот 15 % ПВ может и остаться с небольшой доплатой.
Банк России действительно старается ограничить риски кредитных организаций по ипотечному кредитованию ужесточая требования к первоначальному взносу. Как показывает практика, именно кредиты без первоначального взноса в итоге являются потенциально наиболее проблемными с точки зрения просроченной задолженности или полной невозможности обслуживать свой долг. К сожалению, не все заёмщики в состоянии грамотно оценить свою кредитоспособность, а нулевой первый взнос делает ипотеку на первый взгляд предельно доступной. Кредитор же потом вынужден сталкиваться с серьёзными проблемами при реализации заложенного по кредиту жилья, которое отошло ему в случае разрыва ипотечного договора в силу невозможности обслуживать займ. При этом заметно ухудшаются и финансовые показатели банка-кредитора – ему приходится отвлекать ресурсы на создание резервов. Так что позиция Центробанка вполне понятна. Но мы не считаем, что введение норматива, ограничивающего первоначальный взнос суммой «не менее 20% от займа», уведет с рынка треть потенциальных заёмщиков. Немалая часть просто будет вынуждена изыскать дополнительные ресурсы или подкопить, чтобы все же внести положенные 20% взноса. Жильё людям нужно, и «выбить» с рынка треть покупателей ужесточением требований по первоначальному взносу не получится. Вероятно, на первом этапе объемы выдачи ипотечных займов снизятся на 10-15%. В дальнейшем же, по мере того, как потенциальные приобретатели жилья смогут накапливать необходимую для первоначального взноса сумму, снижение объемов выдачи ипотеки составит около 5-7% от потенциально возможного.
Центробанк планирует ввести повышающие коэффициенты для кредитов с первоначальным взносом менее 20%. Как указано в пояснительной записке к проекту, для ипотеки с наличием менее 10% от стоимости недвижимости коэффициент составит 200%. При взносе менее 20% - 150%.
Стоит отметить, что долю сделок со взносом до 10% нельзя назвать большой: в нашей компании это 5% от общего объема продаж по ипотеке. При этом около 10% клиентов оформляют ипотеку с первоначальным взносом в диапазоне 10-15%. Самые привлекательные условия начинаются, если заемщик готов внести не менее 15% от стоимости недвижимости, поэтому на данном этапе количество заемщиков заметно увеличивается.
Решение Центробанка об ужесточении требований можно объяснить рисковой политикой ряда банков. Указанные действия поспособствуют стабилизации ситуации, при этом с учетом платежеспособности населения и поддержки спроса на рынке новостроек оптимальное значение минимального первоначального взноса представляется на уровне 15-20%.
Безусловно, чем меньше первый взнос, чем доступнее приобретение жилья в кредит для клиента. Однако тем больше и риски для кредитора, связанные с обеспечением кредита стоимостью залога.
Особенно это актуально на «снижающемся рынке цен» последние годы. Наличие первоначального взноса всегда является в мировой практике одним из показателей качества кредита.
Если смотреть на текущий рынок банковских кредитных программ, то предложения с минимальным первым взносом как правило носят единичный и маркетинговый характер. При этом, статистика специалистов рынка недвижимости также показывает что более две трети сделок – это улучшение жилищных условий. Когда старое жилье продается, а кредит берется на разницу.
Таким образом, не стоит ожидать «падения спроса на жилье» на рынке и объемов кредитования из за возможных корректировок требований к наличию первого взноса.
Все это будет приводить прежде всего к улучшению качества кредитов.