Финансовые проблемы и отзыв лицензий у крупных российских банков возродили спрос населения на так называемые инвестиционные квартиры.
Об этом на форуме 100+ Forum Russia в Екатеринбурге, заявила президент Российской гильдии риелторов Татьяна Деменок.
Неспокойная обстановка в банковском секторе действительно подстегнула инвестиционную активность на рынке жилья. В августе, когда в СМИ распространились сообщения о возможных проблемах в ряде крупных кредитных учреждений, мы зафиксировали всплеск пакетных сделок (+21% в годовом выражении) в проектах нашей компании. В этом месяце инвесторы приобрели в общей сложности объектов на 636 млн рублей, причем спросом пользовались проекты бизнес-класса. Данный факт свидетельствует о том, что держатели крупных вкладов предпочли быстро вывести свои деньги и вложили их в недвижимые активы. К примеру, в ЖК бизнес-класса «Царская площадь» одним инвестором было приобретено сразу 17 квартир. Однако уже в сентябре инвестиционная активность вернулась к нормальному для данного сезона уровню. Учитывая оперативные меры Правительства и ЦБ РФ по стабилизации банковского сектора, на мой взгляд, бегство инвесторов в недвижимые активы все же не станет долгосрочной тенденцией, хотя определенная доля покупателей, принесших деньги из банков, все же на рынке появится.
В нашем проекте в последние два месяца мы действительно наблюдаем повышенный спрос со стороны инвесторов, отказавшихся от продления банковских вкладов. Одних не устраивает сложившаяся напряженная обстановка в банковской отрасли, связанная с банкротствами и санацией. Другие считают текущие ставки слишком низкими. В любом случае в качестве альтернативы такие клиенты предпочитают рассматривать в первую очередь именно недвижимость, как наиболее понятный и стабильный, в отличие, к примеру, от акций, актив. Однако стоит понимать, что инвестировать в недвижимости может далеко не каждый банковский вкладчик. Согласно данным Агентства по страхованию вкладов, размер возмещения по вкладам в 1,4 миллиона рублей полностью покрывает 99,7%. А значит, только 0,3% держателей депозитов имеют средства в размере, превышающие полтора миллиона рублей. Этого явно недостаточно для покупки жилья. Поэтому скорее вероятен сценарий оттока клиентов в пользу более крупных банков, чем на рынок недвижимости.
В связи с кризисом в банковской сфере, санацией двух крупных игроков за последние несколько недель и неоднократными отзывами лицензий, инвесторы действительно все чаще рассматривают недвижимость в качестве альтернативы депозитам. Помимо меньшей уверенности в надежности банков, свою роль сыграло и снижение процентов по вкладам. Согласно данным ЦБ РФ, средневзвешенная депозитная ставка составляла на июль 2016 года 9,1%. В июле 2017 года – уже 7,52%. Причем, учитывая политику ЦБ РФ, тренд снижения доходности только продолжится. Одновременно, грамотно инвестировав средства в новостройку, можно заработать на ликвидных проектах минимум 9-12% годовых. Если говорить о конкретных цифрах, то доходность инвестора, вложившего 5 млн рублей по банковскому депозиту через два года составит около 800 тыс. рублей (даже с учетом капитализации) против 900 тыс. рублей – 1,2 млн рублей при перепродаже квартиры. Очевидно, что второй вариант куда более интересен. Таким образом, не только проблемы некоторых банковских игроков, но и падение ставок по вкладам меняют выбор клиентов в пользу рынка недвижимости.
Часть инвесторов на фоне сложившегося негативного фона действительно закрыли депозиты и приняли решение о смене инвестиционного актива в пользу недвижимости. Однако пока речь вряд ли идет о масштабном тренде. Чтобы клиенты массово стали отказываться от вкладов и перевели средства в «квадратные метры», нужны более веские причины. Санация нескольких, пусть и довольно крупных банков, к таким не относится. Рост числа инвестиций в недвижимость возможен в случае каких-то экономических потрясений, как, к примеру, в конце 2014 года, когда из-за обесценивания рубля клиенты в панике стремились перевести наличные средства в более надежный актив. Сегодня ситуация в стране стабильна, поэтому ни о каком значительном инвестиционном всплеске речи нет, по итогам сентября доля таких клиентов менялась в пределах погрешности.
Проблемы в нескольких крупных банках, равно как и снижение ставок по депозитам, действительно могут повлиять на настроения инвесторов в части выбора инструмента для вложения своих денежных средств. В таких ситуациях инвесторы традиционно начинают искать альтернативные источники дохода, которые бы обеспечивали приемлемое для них соотношение риска и доходности. Кто-то перенаправляет часть своих инвестиций в драгоценные металлы, если они выглядят надежным убежищем для денег, кто-то распределяет средства по иным ценным бумагам, например, облигациям. Однако, немалая часть инвесторов рассматривают как наиболее надежный способ вложения средств именно инвестиционную недвижимость. Этот инструмент более прост для понимания и не требует специальных финансовых знаний. Но следует иметь в виду, что рынок недвижимости крайне инертен и происходящие в экономике изменения отражаются на нем с заметным лагом. Так что переток средств из депозитов в инвестиционную недвижимость не принесет быстрой прибыли, особенно, с учетом того, что на рынке недвижимости после оживления первой половины 2017-го года опять стали появляться признаки определенного снижения темпов продаж и возможного застоя. Полагаю, последний фактор окажет некоторое воздействие на темпы перетока денежных средств из депозитов в инвестиционную недвижимость и итоговые изменения не будут столь существенны, как может показаться на первый взгляд.