Действительно, ипотека пока бьет все рекорды. Но мы бы не стали предаваться особому оптимизму – темпы роста объемов ипотечного кредитования, по нашему мнению, в ближайшее время начнут снижаться. Причин тому несколько. Во-первых, сам по себе рынок жилья имеет ограниченные объемы, и бесконечное увеличение числа продаваемых квартир, в том числе и по ипотеке, физически неосуществимо. Во-вторых, доходы россиян не растут, а с поправкой на инфляцию даже несколько снижаются. По данным Росстата реальные располагаемые денежные доходы населения России в июле 2017 года уменьшились на 0,9% в годовом выражении. Всего же за первые семь месяцев этого года показатель снизился на 1,4% по сравнению с аналогичным периодом года прошлого. Платежеспособная часть населения, имеются в виду те, кто может позволить себе купить квартиру, не столь велика, чтобы поддерживать спрос на постоянно высоком уровне. В-третьих, отложенный спрос, который выплеснулся на рынок в течение последнего года, постепенно удовлетворяется. А именно за счет него во многом поддерживались столь высокие темпы роста количества выдаваемых кредитов. И в-четвёртых, в любых рыночных процессах после периодов роста наступают экономически обоснованные периоды охлаждения. Именно этими факторами и объясняется снижение темпов роста объемов выдаваемых ипотечных кредитов. И даже дальнейшее снижение ставок по ипотеке, а средневзвешенная ставка по кредитам, выданным с 1 июля по 1 августа 2017 года, составила рекордные 10,94%, вряд ли сможет остановить этот процесс - финансовые ресурсы населения иссякают и число покупателей снижается естественным образом. Так, например, в Москве (к сожалению, достоверными данными по всей стране мы пока не располагаем) за три летних месяца было зарегистрировано 14,9 тысяч сделок с недвижимостью с использованием ипотеки, что всего на 16% больше, чем было зафиксировано летом 2016 года, когда было таких сделок было 12,9 тысяч. Если сравнивать с летом 2015 года, когда прирост составил 53% (8,4 тысяч сделок), то нынешние цифры выглядят и вовсе скромно. Понятно, что сыграл свою роль и эффект низкой базы – в 2014-м и 2015-м годах был очень глубокий провал на рынке недвижимости. Но, тем не менее, мы ждем дальнейшего снижения темпов роста выдачи ипотечных кредитов вплоть до того, что в следующем году на определенных периодах этот рост может даже смениться умеренным спадом. Эксперты не видят в этом катастрофы, так как, как было описано выше, для подобного явления имеются веские экономические обоснования в виде исчерпания денежных ресурсов потенциальными покупателями, и естественные периоды коррекции после сильной волны роста.
Ожидания по увеличению показателя, связанного с общей выдачей ипотеки, прежде всего, можно объяснить постепенным снижением стоимости кредитования. На протяжении этого года ключевая ставка менялась уже 4 раза, при этом сейчас её значение составляет 8,5%.
Для сравнения, в прошлом году ставки были выше и на вторичном рынке, и в первичном сегменте (даже с учетом госсубсидирования для новостроек, действовавшего в тот период). Сейчас покупатели могут рассмотреть ипотеку на готовое жилье по ставке от 9,2%. В первичном сегменте есть возможность получить кредит не только в рамках стандартных программ, но и коммерческого субсидирования (например, от 7,4% на 7 лет).
Это очень умеренный прогноз. Стоит напомнить, что на 2017 год АИЖК прогнозирует выдачу в размере 1,8 трлн рублей. Ожидания Русипотеки более оптимистичны и ориентируются на преодоление планки в 1,9 трлн рублей в 2017 году.
Темпы роста объемов ипотечного кредитования подтверждают реальность ожиданий АИЖК на 2018 год. Можно предположить, что обозначенный объем в 2 трлн рублей будет существенно превышен.
Действительно, ипотека пока бьет все рекорды. Но мы бы не стали предаваться особому оптимизму – темпы роста объемов ипотечного кредитования, по нашему мнению, в ближайшее время начнут снижаться. Причин тому несколько. Во-первых, сам по себе рынок жилья имеет ограниченные объемы, и бесконечное увеличение числа продаваемых квартир, в том числе и по ипотеке, физически неосуществимо. Во-вторых, доходы россиян не растут, а с поправкой на инфляцию даже несколько снижаются. По данным Росстата реальные располагаемые денежные доходы населения России в июле 2017 года уменьшились на 0,9% в годовом выражении. Всего же за первые семь месяцев этого года показатель снизился на 1,4% по сравнению с аналогичным периодом года прошлого. Платежеспособная часть населения, имеются в виду те, кто может позволить себе купить квартиру, не столь велика, чтобы поддерживать спрос на постоянно высоком уровне. В-третьих, отложенный спрос, который выплеснулся на рынок в течение последнего года, постепенно удовлетворяется. А именно за счет него во многом поддерживались столь высокие темпы роста количества выдаваемых кредитов. И в-четвёртых, в любых рыночных процессах после периодов роста наступают экономически обоснованные периоды охлаждения. Именно этими факторами и объясняется снижение темпов роста объемов выдаваемых ипотечных кредитов. И даже дальнейшее снижение ставок по ипотеке, а средневзвешенная ставка по кредитам, выданным с 1 июля по 1 августа 2017 года, составила рекордные 10,94%, вряд ли сможет остановить этот процесс - финансовые ресурсы населения иссякают и число покупателей снижается естественным образом. Так, например, в Москве (к сожалению, достоверными данными по всей стране мы пока не располагаем) за три летних месяца было зарегистрировано 14,9 тысяч сделок с недвижимостью с использованием ипотеки, что всего на 16% больше, чем было зафиксировано летом 2016 года, когда было таких сделок было 12,9 тысяч. Если сравнивать с летом 2015 года, когда прирост составил 53% (8,4 тысяч сделок), то нынешние цифры выглядят и вовсе скромно. Понятно, что сыграл свою роль и эффект низкой базы – в 2014-м и 2015-м годах был очень глубокий провал на рынке недвижимости. Но, тем не менее, мы ждем дальнейшего снижения темпов роста выдачи ипотечных кредитов вплоть до того, что в следующем году на определенных периодах этот рост может даже смениться умеренным спадом. Эксперты не видят в этом катастрофы, так как, как было описано выше, для подобного явления имеются веские экономические обоснования в виде исчерпания денежных ресурсов потенциальными покупателями, и естественные периоды коррекции после сильной волны роста.
Ожидания по увеличению показателя, связанного с общей выдачей ипотеки, прежде всего, можно объяснить постепенным снижением стоимости кредитования. На протяжении этого года ключевая ставка менялась уже 4 раза, при этом сейчас её значение составляет 8,5%.
Для сравнения, в прошлом году ставки были выше и на вторичном рынке, и в первичном сегменте (даже с учетом госсубсидирования для новостроек, действовавшего в тот период). Сейчас покупатели могут рассмотреть ипотеку на готовое жилье по ставке от 9,2%. В первичном сегменте есть возможность получить кредит не только в рамках стандартных программ, но и коммерческого субсидирования (например, от 7,4% на 7 лет).
Это очень умеренный прогноз. Стоит напомнить, что на 2017 год АИЖК прогнозирует выдачу в размере 1,8 трлн рублей. Ожидания Русипотеки более оптимистичны и ориентируются на преодоление планки в 1,9 трлн рублей в 2017 году.
Темпы роста объемов ипотечного кредитования подтверждают реальность ожиданий АИЖК на 2018 год. Можно предположить, что обозначенный объем в 2 трлн рублей будет существенно превышен.