В воскресенье, 9 июля, стало известно, что Центральный банк России зафиксировал рекордное для страны снижение ставок по жилищным кредитам.
В мае средневзвешенная ставка на ипотечный займ составила 11,32 процента годовых. Пока что в истории России такого не было.
По кредитам, выданным в мае средняя ставка действительно достигла рекордно низкого уровня - 11,32 процента. Предыдущий результат в 11,4 процента был в ноябре 2011 года.
По кредитам, выданным для приобретения новостроек, ставка еще ниже - 10,90 %.
Для снижения ставок есть много предпосылок:
возможность для кредиторов снизить стоимость привлечения финансовых ресурсов,
жесточайшая конкуренция на ипотечном рынке,
большое количество дотационных программ от партнеров банков, по которым ставки ниже рынка, но попадают в статистику выдачи.
Достаточно стремительное понижение ставок по ипотеке, зафиксированное с начала года, вызвано одновременным воздействием нескольких ключевых для рынка недвижимости факторов. Действия Центробанка, планомерно снижающего ставку рефинансирования, которая с 27 марта 2017 преодолела психологически важный рубеж в 10%, совпали с окончанием госпрограммы по жилищному кредитованию. Сюда же наложилось и воздействие отложенного спроса за предыдущие два года, когда ипотечные ставки держались на достаточно высоком уровне в 12,5 – 14%, а продажи жилья просели из-за падения платежеспособного спроса со стороны населения. Если учесть, что что 1 июня 2017 года Сбербанк анонсировал снижение ставки на ипотеку для приобретения новостроек до 9,5% годовых, можно ожидать аналогичных шагов и от многих других банков, выдающих ипотечные кредиты. Рынок надеется на продолжение снижения ключевой ставки Центробанком, прогнозируя и пропорциональное понижение ипотечных ставок.
Однако, мы не разделяем мнения многих экспертов, что действия ЦБ будут в дальнейшем такими же решительными, а ставки по ипотечным кредитам могут опуститься в течение двух - трех лет до уровней в 6-7%. Ситуация в экономике остается достаточно напряженной. Заявленные ожидаемые темпы прироста валового продукта, снижения инфляции и роста доходов граждан выглядят несколько оптимистично. При этом риски введения новых санкций, проблемы со структурными перекосами в экономике, слабая собираемость налогов и неоптимальное расходование бюджетных средств могут в любой момент скорректировать экономические показатели государства в сторону если не ухудшения, то по крайней мере заметного снижения темпов прироста. Все это может привести как к ужесточению политики ЦБ, так и к новому витку падения спроса на недвижимость. Поэтому мы сохраняем прогноз, что если даже если ЦБ продолжит политику смягчения, то вряд ли стоит надеяться на падение ипотечных ставок в ближайшие пару лет ниже уровня 9-9,5%. Если же Центробанку придется ужесточить свои действия по регулированию ключевой ставки, то скорей всего и ставки по ипотеке на некоторое время остановятся на достигнутых уровнях.
Ставки по ипотеке продолжат падать, ожидается, что в конце года ставка уйдет ниже 10%. У крупных банков ставка 9% и ниже возможна уже в следующем году. В среднесрочной перспективе снижение ставок позволит ипотечному рынку стабильно расти из года в год. В 2017 г. ожидается увеличение выдач на 15%, в 2018–2020 гг. – на 10-12%. Помимо низких ставок на новостройки, банки также будут активно использовать инструмент рефинансирования - ранее выданные кредиты на новостройки будут рефинансироваться по сниженной ставке
В начале этого года Сбербанк первым начал снижать ставки и предложил собственную программу рефинансирования.
С 1 июня минимальная ставка ипотечного кредита в Сбербанке на приобретение квартиры в новостройке составляет 10,7% годовых, а при электронной регистрации сделки – 10%. В феврале банк удешевил ипотеку в среднем на 1,1 процентного пункта, а в апреле – еще на 2–2,5 п. п. по акции с отдельными застройщиками.
Важно отметить, что уже сейчас ставки по ипотеке находятся на минимальных исторических уровнях, а их снижение в последние месяцы было скорее опережающим, в него уже были заложены некоторые ожидания по сохранению тренда на снижение ключевой ставки.
Мы связываем положительную динамику по ипотечным кредитам с заметным улучшением ряда показателей в экономике. В частности, инфляция снизилась до 4,2–4,3%. Кроме того, Центробанк уже трижды снижал ключевую ставку - сейчас она составляет 9% против 10% на начало года. По оптимистическим прогнозам к концу 2017 года ключевая ставка Центробанка может быть снижена до 8,25%. Ипотека чувствует себя уверенно и по-прежнему остается драйвером роста для всего рынка кредитования населения. В дальнейшем рынок продолжит уверенный рост.
Интересно, что многие клиенты интересуются ставками за 8,5% и даже менее. Хотя ипотеку без первого взноса под 8,5% клиенту без подтверждения дохода не выдадут, узнав о статистике Центрального банка, они могут отложить решение о покупке квартиры в ипотеку "до лучших времён". Потенциал для снижения у банков ещё есть. Относительно реальных доходов граждан проценты по ипотеке всё ещё высоки.
Основное снижение ставок происходит за счет прежде всего программ крупных федеральных игроков при приобретении жилья на рынке новостроек, реализации сезонных программ кредитования покупки жилья для «прайм» сегмента.
В целом за 1 полугодие снижение ставок в целом есть по рынку как вкладов, так и кредитов. При этом, на фоне колебаний валюты (обратный рост), вряд ли стоит далее ожидать резкого снижения ставок.
Кроме того, говоря о стоимости и наличия «длинных и дешевых денег для развития именно масштабной «рыночной» ипотеки разных сегментов (жилая, коммерческая) – пока это лишь остается ожидаем участников рынка.