Ипотека без первоначального взноса

Ипотека без первоначального взноса существует давно. Обычно предлагается для приобретения новостройки в кредит. Расчет на рост стоимости квартиры по завершению стройки и получение банком правильного по стоимости залога.
При рефинансировании ипотечных кредитов через выпуск ИЦБ требуется соотношение кредит/залог не менее 80 %.
Массово такой кредит не нужен и довольно рискован.
Для отдельных категорий клиентов и отдельных категорий новостроек он вполне применим и находит свой спрос.
Нормальный нишевый продукт, доля которого будет органичена несколькими процентами в общей выдаче.

Да, на многочисленных рекламных брошюрах и на сайтах есть информация о ипотечных кредитах без первоначального взноса. Конкурентная борьба за клиента, "перезатаренность" рынка и снижение стоимости за квадратный метр. Но существует ряд ограничений и дополнительных "вводных" для потенциального заёмщика. Такие программы рассчитаны в целом на покупку новостроек, в определенных жилых комплексах и далеко не во всех банках. И требования к заемщику жестче. Наличие положительной кредитной истории, "белая" зарплата (очень желательно показывать хотя бы бОльшую часть), отсутствие каких-либо других обязательств по текущим кредитным обязательствам и т.д. Всё это делает ипотеку без первого взноса менее доступной. Но и банки можно понять - при выдаче ипотечного кредита на полную стоимость жилья существенно возрастают риски невозврата таких кредитов.

Ипотека без первоначального взноса ограниченна риском банка получить залог, стоимостью меньше задолженности по кредиту. Цены на недвижимость падали уже дважды - в 2008 году и с 2014 года. За средний срок ипотеки 15-20 лет падение цен обязательно повторится.

В случае просрочки, возникновения пени и штрафов, долг заёмщика быстро превысит рыночную стоимость заложенной квартиры. Невозможность погасить все обязательства заёмщика за счёт заложенного имущества вероятна в течении нескольких лет от начала ипотеки, пока не будет погашено 10-20% суммы кредита.

Для сравнения. Кредит под залог имеющегося жилья выдают на сумму никогда не превышающую 80% от оценки рыночной стоимости. В противном случае, такой кредит будет похож на срочный выкуп квартир, со всей возрастающей необязательностью (немотивированностью) для заёмщика возвращать долг.

Потенциальные клиенты предполагают снижение требований к заёмщику и барьеров для выдачи кредита. Маркетинговые акции поддерживают эту идею.

Основной фокус-группой ипотечной программы без первоначального взноса являются люди, арендующие жильё и желающие переехать в собственную квартиру без длительного периода накопления первоначального взноса. Их мотивация основана на текущей конъюнктуре цен, в настоящем моменте и, если рынок изменится, они снова предпочтут наём жилья.

Банки оценивают кредитоспособность заёмщиков "без первоначального взноса" гораздо строже. Подтверждение дохода "в белую", надежность работодателя или иного источника доходов.

Вариант выдачи ипотеки на новостройку на ранних стадиях строительства и неизбежность повышения её цены после сдачи дома в эксплуатацию не рассматривается сегодня банками как основание выдачи кредита. Закредитованность строительного сектора растёт, маржа падает, риск задержки строительства и банкротства застройщика очень высокий.

Перед одобрением заявки на ипотеку без первоначального взноса банк тщательно решает вопрос, что ему важнее - рост продаж или рост рисков. И чаще предпочтение отдаётся в пользу менее рискованного решения.

Ипотечный кредит без первоначального взноса может являться серьезным преимуществом для банка, предоставляющего такую услугу.
Однако, это, во-первых, заставляет банк более агрессивно подходить к своей рисковой политике, так как вероятность невыплат по таким займам статистически может быть выше. Во-вторых, это отчасти расходиться с тенденциями рынка в последние года, когда Центральный Банк ужесточает требования к заёмщикам и, тем самым, регулирует процессы кредитования таким образом, чтобы максимально стабилизировать финансовое состояние каждого участника и создать существенный уровень резервов под займы.
Тем не менее, учитывая наличие залога в виде объекта недвижимости, подобное решение может быть активно используемым на рынке в свете снижения уровня реальных доходов населения и, как следствие, потребности в ипотечных займах без первоначального взноса.

Ипотека с нулевым взносом действительно набирает все большую популярность среди клиентов. По нашим подсчетам, подобные программы действуют в 34 новостройках массового сегмента «старой» Москвы. Объем предложения в этих проектах составляет 14,3 тыс. лотов или 73,1% от общего количества квартир. На сегодняшний день взять кредит без первоначального взноса можно в шести банках: «Возрождение», «СМП Банк», «Металлинвестбанк» Промсвязьбанк», «Россельхозбанк» и «Открытие». Еще буквально 2-3 года назад подобные ипотечные программы на рынке жилья действительно не были представлены, поскольку кредиторы считали заемщиков без первоначального взноса высокорискованными, и попросту отказывались выдавать ипотеку. Поэтому возвращение на рынок жилищных кредитов с нулевым взносом однозначно свидетельствует о том, что кризис на столичном рынке недвижимости пройден, и теперь банки проводят менее строгий андеррайтинг в отношении потенциальных клиентов, пересмотрев уровень рисков.

Во время кризиса банки не только повысили процентные ставки по ипотечным кредитам, но и ужесточили требования к клиентам. Первый взнос составлял не менее 20%, платежеспособность клиентов тщательно рассматривалась, чтобы в дальнейшем снизить процент невозвратности кредитов.
На сегодняшний день банки предлагают клиентам на выбор огромное количество ипотечных программ по крайне привлекательным условиям. Сейчас покупатели могут выбрать срок и удобные условия ипотеки, а также использовать материнский капитал, субсидии в качестве оплаты, при этом не внося собственных средств.
На данный момент у клиентов есть возможность приобретения квартиры без первого взноса. Некоторые крупные застройщики совместно с банками представляют специальные программы без первого взноса. Но при этом, как правило, или ипотечная ставка вырастает на 1-2%, или банк предъявляет более строгие требования к пакету документов клиента – необходимо предъявление официальной справки, подтверждающей высокий доход.

Действительно, банки расшили спектр ипотечных продуктов, и у заемщиков появилась возможность оформить кредит без первоначального взноса. Общий тренд на протяжении последнего времени складывался в пользу более доступной ипотеки (минимальные ставки сейчас – 10% без учета коммерческого субсидирования) и расширении возможностей заемщиков (кредитные каникулы, 0% ипотека).
Условия без первоначального взноса готов предложить ряд банков, включая СМП Банк и Металлинвестбанк. Однако нужно учитывать, что подобные программы предусматривают повышенную ставку с целью компенсации рисков банка. Поэтому при спросе на подобную ипотеку реальных сделок немного. Одна из причин – заемщику бывает проще и выгоднее накопить на первоначальный взнос и выбрать другую программу (с более низкими ставками). Кроме того, нужно учитывать финансовую сторону. Заемщик может просто не соответствовать требованиям банка по уровню доходов.