Ипотека без справок

В постановке вопроса кроется большая смысловая ошибка. Не надо "легкие" ипотечные кредиты выдавать за продукты без подтверждения дохода.
Это введение в заблуждение.
Для кредитов определенного размера для проведения анализа платежеспособности можно обойтись анкетой и документами, идентифицирующими гражданина.
Данные, которые получает кредитор, позволяют провести нормальный анализ заемщика.
Речи идет об изменении формы подтверждения доходов.
Можно сказать, что в пределе эта форма вообще потеряет всякий привычный смысл и достаточно будет произнесения идентификационной фразы с ФИО и годом рождения без документа, а система все данные сгенерирует сама.
Но за такой формулой будет скрываться глубинный смысл - "все, что обо мне можно найти в государственных налоговых и пенсионных регистрах и является моими доходами, а иных у меня нет".

Разрешение предоставлять физическим лицам минимальный набора документов для получения ипотеки, которое Агентство ипотечного жилищного кредитования (АИЖК) инициировало с конца марта 2017 года, направленно на привлечение клиентов, которым сложно юридически подтвердить свои доходы. Эта опция дает возможность наемным работникам, а по большей части индивидуальным предпринимателям и собственникам бизнеса, получить жилищный кредит, предоставив общегражданский паспорт и еще один документ на выбор: СНИЛС, водительское удостоверение, удостоверение личности военнослужащего, удостоверение сотрудника федеральных органов власти, военный билет или загранпаспорт. Как видите, все эти документы обычно есть у человека на руках. Таким образом «Легкая ипотека» позволяет полностью избежать необходимости собирать различные справки и терять время в очередях. Однако, это удобное послабление обойдется заемщику не дешево – плюс 0,5 п.п. к процентной ставке по ипотеке. Кроме того, АИЖК оставляет за собой право потребовать у клиента документы о его семейных обязательствах и наличии финансовых средств для первоначального взнос. К тому же, кредитная организация не отказывается от процедуры андеррайтинга – проверки платежеспособности заемщика. Услуги подобные «Легкой ипотеке» не являются уникальными для российского рынка. Сегодня их представляют большинство крупных банков.

В ЖК «Ривер Парк» мы не работаем с АИЖК. Однако программы без подтверждения доходов – уже абсолютно не новшество. Например, наши клиенты могут воспользоваться кредитом по двум документам в ВТБ24, Сбербанке, «Уралсибе». Тем не менее, доля таких сделок в нашей компании не превышает 10%. Дело в том, что банки проводят более жесткий андеррайтинг в отношении клиентов, поэтому доля отказов достигает 25-30% от всех заявок. Кроме того, участие в подобных программах подразумевает наличие высокого первоначального взноса от 40% и более, тогда как по стандартным программам он равен 15-20% от стоимости квартиры. Таким образом банки стремятся подстраховаться и исключить возможность получения кредита неблагонадежными дольщиками, которые будут не в состоянии оплачивать кредит. По всей видимости, АИЖК решило предложить свою аналогичную программу кредитования по двум документам, чтобы конкурировать с крупными банками. Однако вряд ли ипотека без подтверждения доходов будет пользоваться спросом из-за жестких ограничений к заемщику.

Возможность кредитования без справок о трудоустройстве и уровне дохода увеличивает круг потенциальных заемщиков, а значит, ведет к росту покупательской активности в проекте. Например, в ЖК «Новый Зеленоград» до 20% всех заемщиков делают заявку именно по программе без подтверждения доходов. Как правило, это сотрудники компаний, где работодатель не может предоставить документы по форме банка. Иными словами, речь идет о «серых» зарплатах, когда согласно справке 2-НДФЛ, клиент ежемесячно получает около 12 тысяч рублей, а по факту – в несколько раз больше. По данным Росстата, сегодня «в тени» работают около 19% россиян. Учитывая масштабность проблемы, в банковском секторе появляется все больше программ без подтверждения доходов в ответ на наличие стабильного спроса со стороны потенциальных заемщиков.

Полагаю, что программа «Легкая ипотека» от АИЖК вряд ли совершит «революцию» на рынке жилищного кредитования и в принципе окажет существенное влияние на спрос. Во-первых, не все проекты аккредитованы АИЖК. Во-вторых, на рынке уже давно есть программы без первоначального взноса. В-третьих, согласно условиям АИЖК, воспользоваться «Легкой ипотекой» можно только при наличии как минимум 50% стоимости квартиры. Учитывая, что подавляющая часть клиентов вносит в качестве первоначального взноса по ипотеке только 15-20% цены квартиры, полагаю, «Легкая ипотека» будет актуальна не более чем для 10% клиентов. Но даже при наличии необходимой суммы не факт, что АИЖК одобрит кредит, ведь агентство проводит жесткий андеррайтинг в отношении не только застройщиков, но и заемщиков.

Учитывая имеющее место устойчивое снижение ставок по ипотеке за последние 3 квартала, стоимость заемных средств для подобных кредитополучателей находится не на критичном уровне. Спрос стал достаточно высоким для того, чтобы заинтересовать банки разработкой соответствующих продуктов совместно с АИЖК. Таким образом, не имеющие возможности подтверждения доходов граждане получили доступ к ипотечным кредитам.

Некоторые банки придерживают лояльности в вопросах подтверждения доходов заемщика и сбора документов, необходимых для получения ипотечного займа. Речь идет о программах, в рамках которых оформить ипотеку можно всего по 2 документам. Компенсация рисков в данном случае осуществляется за счет повышения ставки по кредиту – в среднем на 0,5-1%. Кроме того, программа подразумевает увеличение первоначального взноса.
Большой объем собственных накоплений говорит о надежности и платежеспособности заемщика, что позволяет банку предложить более лояльные условия для такого клиента. Если обратить внимание на программу АИЖК, то здесь отмена документов, необходимых для подтверждения занятости и доходов, предусматривает увеличение ставки на 0,5% и наличие не менее 50% от стоимости недвижимости.