Условия предоставления ипотеки в России становятся все комфортнее.
Отмена с 1 января 2017 года государственной программы субсидирования рынка ипотеки не только не привела к ухудшению ситуации в сфере жилищного кредитования, но и подстегнула банки к дальнейшему снижению ставок.
Снижение ставок продолжится.
Первое. Банк России подтвердил тренд на снижение инфляции и уменьшил ключевую ставку до 9,75 %. Ожидается медленное, но неуклонное движение ключевой ставки вниз. Ведущие кредиторы не занимают деньги в ЦБ, но такое движение приведет к изменению стоимости пассивов и естественно ставки кредитования.
Второе. Активы банковской системы в феврале снизились. То есть, корпоративное кредитование не растет, а розничное колеблется. Кроме ипотечного кредитования нет очевидных направлений для формирования долгосрочных активов. Устремление в этом направлении кредитов усилит конкуренцию, в том числе за счет ставок.
Третье. Темп восстановления доходов населения отстает от задач по росту кредитного портфеля и, как следствие, доступность ипотечного кредитования будет обеспечиваться снижением ставок.
На ставки по ипотеке самое большое влияние оказывают кредитоспособность населения и величина учётной ставки Центрального банка.
Следствием низких доходов потенциальных заёмщиков являются как снижение ставки по стандартным ипотечным программам банков, так и множество совместных с застройщиками акций "с 0% первого взноса", "ипотекой по паспорту" и компенсации части процентов по ипотеке за счет застройщика на определённые группы продаваемого жилья.
Снижение стандартной ставки процента ограничено стоимостью фондирования (ресурсов) банка и альтернативными способами извлечения гарантированной (безрисковой) прибыли. При сохранении высокой учетной ставки ЦБ РФ банкам выгодно привлекать депозиты физических и юридических лиц под 6-7% и отдавать средства на депозиты в ЦБ под 10-11%. Снижение на 0,25%, состоявшееся в пятницу, почти никакого влияния на этот банковский "бизнес" не окажет. Кредитный риск по ипотечным займам останется более высоким и принесёт меньше прибыли, чем простой "круговорот" денежных средств между банками и ЦБ.
Роста доходов в 2017 году не ожидается, поэтому ипотечные ставки могут продолжить снижение только при снижении Центральным банком учетной ставки.
Отмена программы господдержки не привела к серьезным изменениям и общему ухудшению ситуации на рынке, так как к этому времени ключевая ставка была существенно меньше, чем в период турбулентности на рынке. Как мы видим, сегодня банки готовы предложить кредитование на вполне комфортных условиях – в пределах 11-12% (как и во время действия госсубсидирования).
Ведущие игроки рынка предоставляют ипотеку по ставке в размере 10,9% и даже ниже в рамках спецпрограмм с застройщиками. Например, в ЖК «Дуэт» разработана программа с кредитованием под 6,99% в первый год выплат.
Заметим, что совсем недавно ключевая ставка (показатель, определяющий стоимость денег для банков) была скорректирована в меньшую сторону. Изменение затронуло небольшую величину, однако это позволяет нам сделать вывод о дальнейших перспективах, связанных с постепенным пересмотром показателя и дальнейшем снижении стоимости ипотеки.