По ипотеке на приобретение первичного жилья ставка упала ниже уровня 11% годовых — теперь ипотека на новостройки предоставляется под 10,9% годовых.
А при использовании сервиса электронной регистрации сделки Сбербанка — 10,4% годовых.
Читайте также
Нужно понимать, что принимая решение о снижении ставок, Сбербанк отталкивался от уже достигнутого благодаря действию программы субсидирования ипотеки результата. По данным ЦБ РФ, в декабре 2016 средневзвешенная ставка ипотечных жилищных кредитов (ИЖК) сократилась до 11,55%, а на рынке долевого строительства она достигла 10,77%. Эти ставки были значительно меньше уровня субсидируемых, что продемонстрировало – у банков есть резервы для снижения стоимости кредита. С этой точки зрения шаг Сбербанка логичен: в условиях низкой платежеспособности населения наращивать число клиентов можно только снижением расценок на свой продукт. В 2016 году доля ипотеки в общем кредитном портфеле физических ли в России достигла 41% против 37% годом ранее.
Конечно, любая коррекция расценок на жилищное кредитование в сторону сокращения ведет к повышению спроса на жилье, особенно на новостройки. Благодаря уменьшению ипотечных ставок в 2016 году в России было выдано жилищных кредитов на 1,47 трлн рублей, что уступает только рекорду 2014 года (1,77 трлн), но превышает 2015 год (1,3 трлн рублей). В Москве доля ипотечных сделок в общем объеме продаж по проектам «Метриум Групп» в среднем составила 46%, то есть почти половина покупателей используют привлеченные средства на рынке новостроек. Полагаю, что объявленное снижение ставок Сбербанка – это хорошее начало для 2017 года, когда государственное субсидирование прекратилось, что вызывает тревогу у некоторых участников рынка.
Безусловно, любое снижение ставок благотворно скажется на рынке жилья, так как, прямо скажем, завышенная стоимость ипотечного кредита сегодня остается одним из главных препятствий для улучшения жилищных условий населения. По опросам Национального агентства финансовых исследований (НАФИ), в 2016 году только 25% наших соотечественников планировали приобрести жилье с привлечением ипотечного кредита, тогда как 67% собирались использовать собственные средства. Никаких иллюзий быть не должно – столь высокое число рассчитывающих на свои силы клиентов обусловлено не крупными доходами, а недоступностью ипотеки. Между тем на Западе жилищный кредит – это самый распространенный способ улучшения жилищных условий.
Снижение ставки до уровня 10% – это шаг вперед, но все же, на мой взгляд, недостаточный. Согласно данным того же опроса только 21% респондентов готовы кредитоваться под 10% годовых. Подавляющее большинство (58%) видит желаемый размер ставки на уровне 6%, поэтому рынку ипотеки еще есть куда развиваться. Полагаю, что настоящий прорыв можно ожидать, когда средневзвешенная стоимость ипотечного кредита преодолеет психологический барьер в 10%. Однако даже в текущих условиях снижение ипотечных ставок до уровня 12% привело к заметному росту покупательской активности, что мы наблюдали в прошлом году, когда Москве было заключено беспрецедентное число сделок с ипотекой (44 тыс.).
Снижение ставок по ипотеке, безусловно, положительное событие для рынка недвижимости. Однако, вслед за либерализацией условий выдачи кредитов, покупательская активность вряд ли увеличится. Дело в том, что пересмотр ставок до 10,4% не стал чем-то уникальным. Еще в прошлом году во многих проектах предлагались программы под 10% годовых и ниже, которые были пролонгированы на 2017 год. Например, в ЖК «Новый Зеленоград» разработана ипотечная программа с банком «ДельтаКредит» по ставке от 8,75% на весь срок. Таким образом, конкретно для наших клиентов новое предложение Сбербанка окажется не столь актуальным. На мой взгляд, куда эффективней могло бы стать снижение размера первоначального взноса хотя бы до 10%. Данная мера значительно поддержит рынок недвижимости. Среди потенциальных клиентов много тех, кто не совершил сделку, потому что не собран первоначальный взнос в размере 20%. К сожалению, сегодня единичные банки готовы снизить данный порог, считая подобные сделки высокорискованными.
За крупнейшим игроком рынка последуют и другие банки, чтобы не потерять свои доли рынка. Поэтому снижение ставок по ипотеке Сбербанков – знаковое событие. Однако небольшое снижение ставок, по разным объектам на 0,25-1,25%, не способно кардинально изменить ситуацию ан рынке недвижимости. Ипотека для большинства населения остается недоступным банковским продуктом, особенно при отсутствии стабильности в экономике и падении доходов населения. Ипотека под 7-8% годовых сегодня была бы мощнейшим стимулирующим покупку квартиры фактором. Однако пока до такого уровня ставок далеко, поэтому ожидать роста спроса пока не стоит. Но тренд на снижение все же позволит сохранить уровень доступности ипотеки на сегодняшнем уровне.
Стоимость фондирования для Сбербанка оценивается на 4% ниже средней по банковской системе в целом. Сбербанк занимает подавляющую долю рынка выдачи ипотеки.
Если Центральный банк не начнёт снижение ключевой ставки уже в марте, то Сбербанк окажется вне рыночной конкуренции и ещё больше увеличит свою долю. При этом общий объем ипотеки может упасть, потому что другие банки не смогут конкурировать и не будут получать необходимые ресурсы (фонды), а ресурсы самого Сбербанка не безграничны.
Когда доля госбанков достигнет 96% рынок ипотеки прекратит существование. Средства будут распределяться. Преимущество получат крупные игроки. В строительстве произойдет консолидация. Общее количество ввода нового жилья и перехода прав на вторичное сократится.
Господдержка завершила свою работу, однако и вне действия данной программы у заемщиков осталась возможность оформить ипотеку в пределах 12%. Благодаря этому спрос на жилищные кредиты остался на устойчивом уровне.
Тем не менее, снижение ставок по ипотеке со стороны ключевого игрока банковского рынка окажет положительное влияние на сегмент недвижимости и поспособствует укреплению спроса среди заемщиков. Речь уже идет о кредитах в пределах 11%, что, разумеется, вызовет интерес со стороны покупателей квартир и, возможно, простимулирует других банковских игроков к пересмотру условий кредитования.
Скорее всего влияние на рынок снижения ставок крупнейшего банка в РФ будет комплексным: возрастет количество сделок, вырастут розничные цены, вырастет средний размер покупаемой квартиры. Бенефициарами станут крупнейшие девелоперы.
Любое снижение ставок на ипотечные кредиты положительно влияет на спрос на недвижимость. Приобретение квартир становится более доступным. Продавцы, которым не хватает покупателей могут не спешить со снижением цен, а использовать расширение клиентской базу за счет снижения ставок.
Нынешнее снижение ставок к революционным изменениям не приведет, но позволит компенсировать отсутствие роста доходов населения.
Снижение ставок - это долгожданное событие на рынке ипотеки. Сейчас ставки ниже докризисного уровня 2014 года. Традиционно, "Сбербанк" становится первым среди банков, предлагая более выгодные условия для клиентов. К тому же, в ставке на новостройки нет надбавки банка, как это было раньше. Таким образом, покупка квартиры в новостройке становится для россиян еще более доступной.