Правительство РФ продлит субсидирование процентной ставки по ипотеке.
В свою очередь глава Минстроя Михаил Мень заявлял, что программа субсидирования ипотеки в том виде, в каком она существует, в следующем году не будет актуальна. По его словам, в 2014 году участие государства позволяло снизить среднюю ставку на 3,5-5 процентов, а сейчас 1,5 процента максимум.
Последние несколько кварталов рынок ипотечного кредитования бурно рос. Так, за 9 мес. 2016 в штуках выдано ипотечных жилищных кредитов на 30,6% больше г/ г. Ключевым фактором выступило снижение ключевой ставки ЦБ РФ и субсидирование ставок со стороны государства. В итоге, если за 9 месяцев 2015 года средневзвешенная ставка по жилищным ипотечным кредитам в РФ в среднем составляла 13,68%, то за аналогичный период 2016 года средневзвешенная ставка по жилищным ипотечным кредитам в РФ с господдержкой в среднем составила 11,53%.
Субсидирование ставок сильно поменяло рынок. В России в 3-м квартале 2016 года на рынке недвижимости по официальной статистике первичная недвижимость подешевела в рублях на 0,6% г/г, а вторичная - на 4,2% г/г. В лидерах снижения был вторичный рынок из-за оттока покупателей на «первичку», поддержанную продлением программы по субсидированию ипотеки.
Ипотека представляет собой мощный драйвер спроса. Кроме того, чем выгоднее условия кредитования, тем больше потенциальных покупателей смогут совершить сделку с использованием заемных средств.
Госсубсидирование позволило поддержать спрос в сегменте новостроек в тот момент, когда это было необходимо для отрасли. Благодаря данной программе ставки по ипотеке составили не более 12% (диапазон 10,5-12% в последнее время).
По данным из открытых источников, госсубсидирование не будет продлено в прежнем виде. Однако данный механизм отработан и при необходимости может быть возращен на рынок.
Государственная поддержка ипотечного кредитования серьёзно поддерживает первичный рынок недвижимости. В период ее действия наблюдалась тенденция смещения спроса с рынка вторичного жилья на рынок новостроек и увеличение доли ипотечных сделок. Отмена программы приведёт к увеличению ставок на жилищные кредиты (ставки на вторичке станут ниже, чем на новостройки, как это и было до кризиса) и спрос вернётся на рынок готового жилья. Больше всего пострадают застройщики, некоторые из которых переживают не лучшие времена. Впрочем, крупные строительные компании найдут возможность договориться с банками и процентные ставки по их объектам будут ниже среднерыночных и, возможно, мало отличаться от сегодняшних.
Подводя итоги программы субсидирования, однозначно можно говорить о том, что данная мера поддержки действительно стала «костылем» первичного рынка недвижимости, позволив ему продолжить работу, несмотря на высокие ставки ипотечного кредитования, ставшие заградительным для большей части клиентов. Количество зарегистрированных Росреестром ипотечных сделок за 11 месяцев 2016 года достигло 38 552 договоров, тогда как за весь 2015 год было выдано только 29 179 кредитов, то есть количество ипотечных сделок вросло на 32%.
В то же время, на мой взгляд, в программе субсидирования ипотечной ставки нет дальнейшей необходимости. Ключевая ставка ЦБ уже находится на уровне 10% годовых, а на рынке ипотеки растет конкуренция, которая даже без господдержки подталкивает банки снижать стоимость своих кредитных предложений.
Субсидирование ипотеки – пожалуй, одно из самых важных правительственных решений, которое действительно поддержало рынок в уходящем году. Благодаря стабильному спросу девелоперы смогли сохранить финансовую устойчивость и продолжили реализацию проектов. Однако, на мой взгляд, самую большую поддержку получил не столько рынок в целом, сколько обычный покупатель недвижимости. В сегодняшних условиях властям важно сохранить социальную стабильность, поэтому одной из мер государственной поддержки была выбрана именно субсидия для ипотеки, хотя власти могли и опосредованно поддержать рынок, к примеру, смягчив требования к девелоперам. Таким образом, программа господдержки – действенная мера, которая показала реальный результат. Вероятно, именно по данной причине власти задумались снова о пролонгации субсидирования. В то же время снижение ставок по ипотеке – не панацея. Важно разрабатывать и другие меры помощи, в том числе для девелоперов, что в конечном счете позволит сделать доступным не только инструменты покупки, но и непосредственно само жилье.
Продление программы субсидирования ипотечной ставки вряд ли сможет поддержать покупательскую активность на прежнем уровне. Ведь ипотеку нужно не просто взять, но и обслуживать длительное время. Если у людей нет уверенности в том, что они не потеряют работу и доходы не сократятся, то, даже несмотря на наличие дешевого кредита, брать жилье они не станут. Таким образом, просто субсидировать ипотечную ставку для поддержания спроса недостаточно. Необходимо восстановление экономики в целом, чтобы зарплаты позволяли платить по жилищным кредитам. Других путей нет, и продление субсидирования точно не станет решением проблемы доступности жилья, пуст речь и идет о еще более низких процентных ставках.
По программе субсидирования ежемесячно выдается 37 % от всех ипотечных кредитов. В новостройках эта доля существенно выше. Многие банки 90 % кредитов на новостройки выдают по программе субсидирования.
С октября банки получают компенсацию в размере 0,5 процентных пункта. Несмотря на это, часть банков продолжает предлагать ставки по программе ниже нормативных 12 %. В существующем виде программа не актуальна. Стоит отметить, что при следующем снижении ключевой ставки автоматически прекратятся компенсационные выплаты по кредитам, выданным в 2016 году. А еще через одно снижение ключевой ставки прекратятся выплаты по кредитам 2015 года.
Начну с того, что официальное решение по программе не озвучено. Напомню, что изначально субсидирование ипотечной ставки преследовало цель поддержать проценты по ипотеке на приемлемом для населения уровне. Данная мера в свое время стала во многом спасительной для рынка недвижимости, не позволив ему рухнуть, поскольку ипотечные сделки составляют 50-80% от всего рынка жилья. Сегодня, когда ключевая ставка ЦБ находится на достаточно низком уровне и кредиты без господдержки вполне доступны, необходимость в программе субсидирования не так очевидна. Но, думаю, если программу отменить прямо сейчас, то спрос, несомненно, снизится. Любое субсидирование ставки для покупателей и рынка в целом является благотворным. Если говорить об отмене, то правильным было бы постепенное сворачивание программы во избежание резких скачков спроса.