За минувший год рынок вторичного жилья Москвы зафиксировал общую тенденцию к увеличению стоимости в среднем на 12,3%. Стоимость квадратного метра жилья в декабре находилась на отметке чуть более 210 тыс. рублей.
Если же принимать во внимание долларовое выражение цен, то в сравнении с ноябрём, цены даже снизились на 15%, и равнялись 3,8тыс. долларов. Общегодовое же падение стоимости квадратного метра в долларовом эквиваленте составило 32%.
Учитывая достаточно большой спрос, объем предложений за последний месяц немного снизился (на 5%).
Учитывая достаточно большой спрос, объем предложений за последний месяц немного снизился (на 5%).
Математика расчета стоимости жилья при колебании курса валют проста. Доллар вырос по отношению к рублю практически в два раза, стоимость вторичного жилья на рынке увеличилась на 12% в рублевом эквиваленте и, соответственно, уменьшилась почти на 50% в долларах.
В среднесрочной перспективе можно ожидать дедолларизации большинства цен на рынке. Это станет следствием общей тенденции снижения рынка. Небольшие и неустойчивые компании для того, чтобы пережить кризис, начнут демпинговать. В итоге мы ожидаем снижения стоимости примерно на 20% в рублевом эквиваленте. В долларах считать смысла не имеет, поскольку цена будет привязана не к валюте, а к отношению доллар/рубль. Вот почему можно предположить, что роль доллара как расчетного средства на рынке будет уменьшаться.
Вторичный рынок недвижимости может немного подвинуть свои цены в сторону снижения, потому что сейчас на рынок будет выброшена "новая вторичка". Это все то, что было скуплено в конце ноября-декабря для того, чтобы не пропали деньги. В связи с тем, что людям нужно возвращать свои деньги, они начнут их выдвигать на рынок и обилие предложений будет сдвигать цену.
Люди же сейчас, которые не теряют возможности решить жилищный вопрос будут обращать внимание на то жилье, которое можно будет купить и не вкладывать на ремонт хотя бы несколько лет, а это и есть вариант вторички.
Рынок жилья в Москве переживает сейчас не лучшие времена. В условиях общего спада естественным всегда является снижение количественных показателей продаж дорогих товаров, к которым, несомненно, можно отнести жилье. В то же время единственная квартира является предметом первой необходимости. Жить где-то надо, поэтому рынок жилья обречен на рост. Неестественным выглядит факт нынешнего снижения цен на жилье на фоне тотального подорожания практически всего остального. Если верить нашим правительственным чиновникам, обещающим 15% инфляцию (правда, доверия к их выступлениям никто не испытывает), то, как минимум, в этих пределах можно оценивать рост цен на недвижимость в текущем году. Конечно, все будет зависеть от политической и экономической ситуации. Сейчас уже проскальзывают сообщения о возможности втягивания России в реальные боевые действия – вот чего нельзя допустить. А с ценами на жилье мы как-нибудь определимся.
На вторичном рынке сейчас совершенно непонятная ситуация. Собственники дезориентированы и ведут себя абсолютно по-разному. На некоторые квартиры, несмотря на долгую экспозицию, рублевая цена, пытаясь «догнать» доллар, выросла на 20%. Кто-то наоборот понижает цены. Часть собственников вообще убрали объекты с продажи в ожидании улучшении экономической ситуации. Однако если говорить о ситуации в целом, приведенные данные подтверждают то, что рынок вторичной недвижимости в последнее время стал менее зависимым от колебания курса валют. Изменение цены в рублевом эквиваленте на 12,3% находится примерно в пределах инфляции. Я считаю, что даже при дальнейшем сохранении неблагоприятной экономической ситуации в наступившем 2015 году тенденция роста рублевых цен сохранится, и этот рост не будет превышать инфляцию.
За первый месяц 2015 года цена кв. м на вторичном рынке жилья Москвы практически не изменилась (-0,2%) и составила 258 612 р. (или 3 748 $). В долларовом выражении цена за метр снизилась более существенно (- 5,6%), но в данном случае сказался общий рост курса валют к рублю (данные базы предложений WinNER).
Вероятней всего, стоимость квартир на вторичном рынке в первом полугодии текущего года существенно не изменится. Пока нет видимых предпосылок к существенному росту, или падению цен. Конечно, в виду растущей инфляции продавцы заинтересованы в повышении стоимости квартир. Но, общее снижение реального дохода большинства потенциальных покупателей, а также рост ставок по кредитам, значительно сократили спрос. То есть текущая экономическая ситуация не способствует росту рынка, а в случае дальнейшего спада покупательская активность еще больше снизится, что вызовет снижение и стоимости жилья.