По данным ЦБ, за первые семь месяцев 2016 года заемщики получили 454,9 тысячи ипотечных кредитов на общую сумму 775,3 миллиарда рублей.
Каждый пятый выданный российскими банками потребительский кредит за это время был жилищным, добавили в регуляторе.
Решение жилищной проблемы большей части жителей России напрямую связано с ипотечным кредитованием. Ипотека стала узнаваемым и востребованным инструментом на рынке приобретения недвижимости. Приобретая квартиру сегодня, получатель ипотечного кредита использует ее по своему усмотрению, выплачивая долг из будущих доходов. Это позволяет ему планировать свою личную жизнь, профессиональную деятельность на многие годы вперед. Объемы выдачи ипотеки растут из года в год. Нынешний год не стал исключением, несмотря на сложную экономическую ситуацию в целом по стране. Наблюдается жесткая конкуренция среди банков, предоставляющие ипотечные кредиты.
В 2016 году именно благодаря жилищным и ипотечным кредитам реализуется основная активность сделок на рынке жилой недвижимости. Прежде всего это касается рынка новостроек. Благодаря программе «господдержки новостроек» за первые 7 месяцев года более 40% выданных жилищных кредитов составляют на рынке именно кредиты по программе с господдержкой». Кроме, того как отмечают эксперты более 60% сделок приобретения жилья проходят именно с привлечение кредитных средств. Таким образом, в условиях снижения цен на жилье и снижения ставок по кредитам, увеличения программ кредитования вторички и новостройки, инструмент ипотечного кредитования становится все более актуальным для населения.
Ипотека является важнейшим фактором, поддерживающим рынок недвижимости. Особенно это заметно в сегменте первичной недвижимости, где действует государственная поддержка ипотечного кредитования и доля ипотечных сделок составляет примерно 50%. Дальнейшее снижение ставок по кредитам (а именно этот сценарий представляется наиболее вероятным) и снижение покупательской способности граждан, приведет к дальнейшему увеличению доли ипотечных сделок.
Ипотечное кредитование сейчас играет крайне важную роль, очень оживляя не только рынок недвижимости, но и сопутствующие ему отрасли.
По данным Банка России в июле в Воронежской области было выдано 7 161 жилищных кредитов на общую сумму 10,288 млрд. рублей. Средняя величина займа составила 2 млн. рублей. Средняя процентная ставка 12,56%. Прирост относительно аналогичного месяца прошлого года составляет чуть более 25%. Относительно февраля 2016 г. количество выданных ипотечных жилищных кредитов выросло в 4 раза. Но несмотря на рост, объем кредитования по-прежнему ниже, чем он был в 2014 году. Сейчас в количественном отношении ипотеку берут на 20% реже.
Полагаю, что одна из причин увеличения количества выданных кредитов - желание заемщиков воспользоваться кредитами по льготным ставкам по программе субсидирования, которая продлена только до 2017 г.
Роль такого инструмента, как ипотека, сложно переоценить: покупатели, не имеющие возможности предоставить нужную сумму, могут воспользоваться кредитными средствами и тем самым приобрести квартиру, не откладывая сделку на неопределенный срок. О ключевой роли инструмента говорят цифры: доля продаж в новостройках с использованием ипотеки может составлять до 60-70% в зависимости от объекта. Также отметим, что спрос на кредиты во многом зависит от уровня процентной ставки: чем дешевле ипотека, тем больше заемщиков получат возможность купить жилье.
Яркий пример – госсубсидирование. Подавляющая часть сделок проходит в рамках данной программы, так как заемщикам в этом случае доступны самые низкие ставки по ипотеке, возможные в текущих условиях рынка. Дальнейшее падение ставок позволило бы привлечь новых заемщиков в сегмент, однако стоимость ипотеки зависит от ключевой ставки, которая в последнее время не показывала значительного снижения.
На мой взгляд, главной причиной столь высокого спроса на новостройки в прошлом месяце стало заявление властей. Напомню, что в начале августа в ходе встречи с главой Сбербанка Германом Грефом, Президент Владимир Путин призвал соотечественников поспешить с покупкой квартиры. Тогда он заявил, что сейчас на рынке наступил оптимальный момент для решения квартирного вопроса и дальнейшего снижения ипотечных ставок ожидать не следует, а рост цен на новостройки может возобновиться уже осенью. При этом Герман Греф дал понять, что программа субсидирования ипотечных ставок, которая поддерживала высокий уровень спроса на рынке с начала 2016 года, в следующем году продлена не будет. Это стимулировало покупателей перейти к активным действиям, тем более что в массовом сегменте на протяжении всего лета уже наблюдался рост цен (4,1%), который прервал снижение стоимости квадратного метра, продолжавшееся почти год с июня 2015 года. Отчасти на рекордные показатели августа повлиял отложенный спрос: многие покупатели традиционно переносят приобретение квартиры на начало нового делового сезона, поэтому летом наступает относительное затишье. Менеджеры по продажам «Метриум Групп» отмечают, что самая высокая активность клиентов пришлась на последние две недели августа, то есть покупатели постепенно возвращаются из отпусков.
Общая доля ипотечных сделок близка к 25 % от зарегистрированных договоров. Это существенное влияние на рынок недвижимости. В различных сегментах влияние может увеличиваться. Существенно выше доля сделок с ипотекой в новостройках особенно в объектах, включенных банками в программу субсидирования. В этих случаях доля ипотечного кредитования может превышать 50 %.
В течение лета, по данным аналитики службы ипотеки Федеральной риелторской компании "ЭТАЖИ" в Новосибирске, количество заявок по ипотеке увеличилось на 30%. И эта цифра продолжает расти. По сути, ипотека - это один из быстрых и простых способов купить квартиру и быстро в нее переехать. К тому же, сейчас у потребителей все меньше накоплений, и нет в моменте, скажем, 2-3 миллионов рублей, чтобы купить квартиру.
Банки, застройщики понимают ситуацию и предлагают рынку продукты, которые стимулируют покупку квартиры в ипотеку - так, например, для клиентов компании "ЭТАЖИ" ПАО АКБ «Абсолют Банк» предоставляет ставку на покупку квартиры в новостройке – 10,7%. Поэтому роль у ипотечного кредитования - немаловажная, она влияет и на развитие строительной отрасли, и дает постоянный стимул экономике.
В текущих условиях ипотека действительно становится важнейшим драйвером спроса на недвижимость. Именно благодаря госпрограмме субсидирования ипотечной ставки мы наблюдаем мощный рост спроса в 2016 году, несмотря на не лучшую ситуацию в экономике. За первую половину 2016 года объем выданных ипотечных кредитов вырос на 46,15% по сравнению с аналогичным периодом 2015 года. С начала 2016 года было выдано более 330 тыс. ипотечных кредитов – больше, чем за весь 2015 год.
Важно отметить, что значение ипотеки растет во всех сегментах. К примеру, сегодня ипотеку привлекают 20% клиентов бизнес-класса, что только на 9,7% ниже, чем в среднем по всем сегментам первичного рынка Москвы (29,69%).
При этом ипотека постепенно становится все более доступной, и не только благодаря государственному субсидированию ставок, но и общему развитию конкурентной среды на ипотечном рынке. Именно поэтому глава Сбербанка Герман Греф прогнозирует в следующем году снижение средневзвешенной ставки по ипотеке до 11%, тогда как сейчас она равна 12,7%. В долгосрочной перспективе значение ипотеки объективно будет возрастать, так как объем предложения на рынке увеличивается, а платёжеспособность покупателей будет восстанавливаться после периода экономической нестабильности еще не один год. В таких условиях единственным оптимальным инструментом реализации жилья на рынке остается ипотека.
Безусловно, ипотека играет крайне важную роль на рынке жилья Подмосковья. По данным Росреестра, в первом полугодии 2016 года число ипотечных сделок в Московской области увеличилось на 21% по сравнению с аналогичным периодом 2015 года. Общее число ипотечных сделок к концу первой половины 2016 года в области составило 38 553. В ЖК «Новый Зеленоград» количество клиентов, привлекших ипотечный кредит, в отдельные месяцы достигало более 65%, тогда как до начала рецессии доля заемщиков в подмосковных проектах не превышала 55-60%. Среднестатистический покупатель в области не столь платежеспособен, как в столице, поэтому для него ипотека – это зачастую единственный способ приобрести квартиру.
Роль ипотеки на столичном рынке жилья сильно возросла в последние два-три года. Если раньше доля «ипотечников» составляла около 40% среди покупателей первичного жилья, то сейчас она сравнялась с числом клиентов, приобретающих квартиру без привлечения кредита. К примеру, в ЖК комфорт-класса «Кварталы 21/19» с самого старта продаж клиенты с ипотекой составляли около 50% от общего числа покупателей (плюс-минус 5% в отдельные месяцы).
Наибольшая доля ипотеки в структуре сделок была зафиксирована в самом начале 2016 года. В тот период решалась судьба госпрограммы поддержки ипотеки, что породило ажиотажный спрос. Доля «ипотечников» тогда достигла 60–70%. Однако в Москве все еще остается много клиентов, которые готовы приобретать квартиры, не привлекая кредит. Чаще всего они вносят всю необходимую сумму сразу, и лишь 5% оплачивают квартиру в рассрочку.