министерство образования и науки рф
МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ
РФ
РОССИЙСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ
СОЦИАЛЬНЫЙ УНИВЕРСИТЕТ
ФИЛИАЛ В Г.
НАРО-ФОМИНСКЕ
Допущен(а) к защите Директор филиала ________________ Е.Ф. Шиморина «_______» _______________ 200__г. |
ДИПЛОМНАЯ РАБОТА
Оценка недвижимости: сферы применения и пути развития.
Выполнил: студент 6 курса заочного отделения специальность «Финансы и кредит» | ________________ (подпись) | Глушков Дмитрий Борисович |
Научный руководитель: Ст. преподаватель | (подпись) | Зеленская Лавия Салиховна |
Рецензент: Д.с.н., профессор | (подпись) | Шиморина Елена Федоровна |
2007 г.
СОДЕРЖАНИЕ.
Введение…………………………………………………………….. | Стр. | 3 | |
Глава 1. | Анализ и общая характеристика, рынка недвижимости……. | 6 | |
1.1. | Значение, сущность и особенности рынка недвижимости в экономике страны………………………………………………... | 6 | |
1.2. | Состояние рынка недвижимости в Москве и Московской области…………………………………………………………. | 16 | |
1.3. | Сущность, классификация и основные параметры оценки недвижимости.………………………………………………….. | 19 | |
Глава 2. | Оценка объекта недвижимости………………………………... | 36 | |
2.1. | Выбор подходов и методов оценки…………………………… | 36 | |
2.2. | Использование подхода сравнительного анализа продаж при определении стоимости недвижимости………………… | 40 | |
2.3. | Применение доходного подхода при определении стоимости недвижимости…………………………………..…. | 44 | |
Глава 3. | Разработка мероприятий по повышению эффективности управления недвижимостью…………………………………... | 53 | |
3.1. | Цели и принципы управления недвижимостью. Сферы применения.……………………………………………………… | 53 | |
3.2. | Конкретные мероприятия по повышению эффективности управления недвижимостью…………………………………… | 56 | |
Заключение…………………………………………………………………. | 61 | ||
Библиографический список……………………………………………….. | 63 | ||
Приложение 1………………………………………………………………. | 65 | ||
Приложение 2………………………………………………………………. | 69 | ||
ВВЕДЕНИЕ.
При любом общественном устройстве особое место в системе общественных отношений занимает недвижимое имущество, с функционированием которого так или иначе связаны жизнь и деятельность людей во всех сферах бизнеса, управления и организации.
Само понятие «недвижимость» в современной России, хотя и введено в активный практический оборот не давно, но его значение выходит далеко за пределы терминологических уточнений. Дело в том, что именно недвижимость формирует центральное звено всей системы рыночных отношений. Объекты недвижимости – не только важнейший товар, удовлетворяющий разнообразные личные потребности людей, но и одновременно капитал в вещной форме, приносящий доход. Вложения в них обычно представляют собой инвестирования с целью получения прибыли. Недвижимость – основа национального богатства страны, имеющая по числу собственников массовый, всенародный характер. Актуальность темы велика, так как знание экономики недвижимости крайне необходимо как для успешной предпринимательской деятельности в различных видах бизнеса, так и в жизни, в быту любой семьи и отдельно взятых граждан, поскольку собственность на недвижимость – первичная основа свободы, независимости и достойного существования всех людей. В данной работе под объектом понимается рынок жилой недвижимости, а изучение рынка недвижимости, сбор информации и анализ это предмет нашей дипломной работы.
Под имуществом в гражданском праве понимаются отдельные вещи или их совокупность (включая деньги и ценные бумаги). К имуществу относятся также имущественные права, работы и услуги, информация, интеллектуальная собственность и другие нематериальные блага (статья 128 Гражданского кодекса Российской Федерации). Таким образом, в широком смысле имущество включает совокупность вещей, прав, требований и обязанностей (долгов). Все составляющие имущества являются объектом гражданских прав и поэтому могут свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому. При этом отчуждении неизбежно встает вопрос об оценке имущества. Итак, имущество - материальные объекты и нематериальные блага, обладающие полезностью и стоимостью и подлежащие по этим причинам денежной оценке. Понятие имущества тесно связано с определенными юридическими отношениями (имущественными отношениями, имущественными правами), которые также подлежат оценке.
Развитие оценочной деятельности в Российской Федерации определяется развитием рыночных отношений. Оценка собственности различных видов все более становится неотъемлемым и действенным инструментом рыночной экономики.
Оценка стоимости любого объекта собственности - упорядоченный, целенаправленный процесс определения в денежном выражении стоимости соответствующего вида с учетом потенциального и реального дохода, приносимого им в определенный момент времени в условиях конкретного сегмента рынка. Особенностью процесса оценки стоимости объекта имущества является его рыночный характер. Это означает, что процесс оценки объекта не ограничивается учетом одних только затрат на создание или приобретение оцениваемого объекта собственности - необходим учет совокупности рыночных факторов, экономических особенностей оцениваемого объекта, а также макроэкономического и микроэкономического окружения. Рыночная стоимость оцениваемого объекта непостоянна - изменяется во времени под воздействием многочисленных факторов. По этой причине она может быть определена только на данный конкретный момент времени. Это означает, что периодическая оценка объектов собственности является необходимым условием функционирования рыночной экономики.
В дипломной работе поставлены следующие задачи:
· Рассмотреть теоретические аспекты оценки недвижимости;
· Изучить рынок жилой недвижимости г. Наро-Фоминска;
· Оценить выбранные объекты недвижимости различными методами;
· Проанализировать полученные результаты;
· Разработать рекомендации по повышению эффективности управления недвижимостью.
Исходя из поставленных задач структура дипломной работы следующая:
В теоретической части дано понятие рынка недвижимости как специфического сектора экономики, раскрыты отличительные особенности данного рынка, даны сущностные характеристики объекта, рассмотрены понятия определяющие стоимость имущества.
В практической части осуществлена оценка жилой недвижимости в г.Наро Фоминске. При этом применены сравнительного и доходного анализа. Результаты анализа обобщены в виде таблиц.
В заключительной части разработаны рекомендации о путях развития и сферы применения недвижимости.
При написании дипломной работы использованы законодательные и нормативные акты, учебные пособия, аналитические статьи, специализированные и информативные сайты.
Глава 1. АНАЛИЗ И ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА, РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ.
1.1. Значение, сущность и особенности рынка недвижимости в экономике страны.
Одним из главных показателей развития в стране нормальных рыночных отношений является состояние рынка недвижимости в целом и его отдельных секторов. Рынок недвижимости является существенной составляющей в любой национальной экономике, ибо недвижимость – важнейшая часть национального богатства, на долю которой приходится более 50% мирового богатства. Без рынка недвижимости не может быть рынка вообще, так как рынки труда, капитала, товаров и услуг и др. для осуществления уставной деятельности должны иметь необходимые помещения. Важное значение отечественного рынка недвижимости как сектора экономики подтверждается его высокой долей в валовом национальном продукте, высоким уровнем доходов в бюджет от первичной продажи, сдачи в аренду государственной и муниципальной недвижимости (в том числе земли), высоким уровнем сборов в бюджет от налогов на недвижимость и сделок с ней. 2006 год стал годом, рекордным по темпам роста цен на жилую недвижимость в России - средний годовой рост стоимости жилья достиг 44%. Лидерами роста цены являлись мегаполисы: в Москве средний рост цен за метр жилой площади составил 87,9%; в Санкт - Петербурге - 123%; в Екатеринбурге - 107%; в Новосибирске - 50-60%; в Ростове-на-Дону - 55%. Этот факт, а также другие события позволяют утверждать о неравномерности развития рынков жилой недвижимости в разных регионах страны. Основной причиной рекордного роста цен стало значительное увеличение платежеспособного спроса на недвижимость, основанное в первую очередь на ограниченном предложении недвижимости, росте материального благосостояния домохозяйств, цен на нефть, развитии ипотечного кредитования и ряда других.
Вместе с тем, объемы возводимого строительными компаниями жилья были не очень велики - не смотря на то, что в 2006 году в России было построено 50200 тыс.кв. м. жилой площади, что на 15,24% превышает показатели 2005 года, 39,5% от данного объема было построено населением за счет собственных и заемных средств. При этом ещё в 1990 году общее число возводимого жилья превышало 60 млн. кв. м, и большая часть квартир возводилась крупными строительными компаниям.
«Рынок недвижимости – это определенный набор механизмов, посредством которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования».
Более полным будет определение рынка недвижимости как комплекса отношений, связанных с созданием новых и эксплуатацией уже существующих объектов недвижимости. Таким образом, основные процессы функционирования рынка недвижимости – это развитие (создание), управление (эксплуатация) и оборот прав на недвижимость.
Национальный рынок недвижимости представляет собой совокупность региональных и локальных рынков, существенно отличающихся друг от друга асинхронностью развития, уровнем цен и рисков, эффективностью инвестиций в недвижимость, состоянием законодательства, политической и социальной стабильностью и т.д.
Рынок недвижимости, как любая саморегулирующаяся система, характеризуется спросом, предложением, ценой, инфраструктурой. К основным функциям рынка недвижимости относятся:
§ информация о ценах, спросе и предложении;
§ посредничество – установление связей между потребителями, спросом и предложением;
§ свободное формирование цен на объекты недвижимости и защита прав собственности;
§ перераспределение инвестиций в объекты недвижимости; обеспечение свободы предпринимательства; эффективное решение социальных программ.
С точки зрения предпринимательской и коммерческой деятельности рынок недвижимости имеет свои достоинства и недостатки, представленные на рисунке 1.
Рис.1. Достоинства и недостатки рынка недвижимости
ПРИЛОЖЕНИЕ 2
Элементы сравнения и корректировки по сравнимым продажам для однокомнатных квартир
Показатели | Оцениваемый объект | Объекты - аналоги | ||||
№1 | №2 | №3 | ||||
цена продажи (тыс. руб.) | 1 751,385 | 1 948,724 | 1 998,059 | |||
местоположение | ул. Маршала Жукова | ул. Ленина | ул. Латышская | ул. Мира | ||
К1 | Корректировка | 5% | 5 | 5 | 5 | |
Скорректированная цена | 1 838,954 | 2 046,160 | 2 097,962 | |||
время продажи (мес.назад) | 1 | 2 | 1 | |||
К2 | Корректировка | 1% в мес. | 1 | 2 | 1 | |
Скорректированная цена | 1 857,344 | 2 087,083 | 2 118,942 | |||
общая площадь | 31 | 31 | 30,9 | 31,8 | ||
К3 | Корректировка | % | 0,0 | 0,3 | -2,6 | |
Скорректированная цена | 1 857,344 | 2 093,816 | 2 064,259 | |||
тип здания | панель | кирпич | панель | кирпич | ||
К4 | Корректировка | 5% | -5 | 0 | -5 | |
Скорректированная цена | 1 764,477 | 2 093,816 | 1 961,046 | |||
этажность дома | 5 | 5 | 5 | 5 | ||
К5 | Корректировка | % | 0 | 0 | 0 | |
Скорректированная цена | 1 764,477 | 2 093,816 | 1 961,046 | |||
этаж квартиры | 1 | 1 | 4 | 2 | ||
К6 | Корректировка | 10% | 0 | -10 | -10 | |
Скорректированная цена | 1 764,477 | 1 884,434 | 1 764,942 | |||
тип санузла | совмещенный | совмещенный | совмещенный | совмещенный | ||
К7 | Корректировка | % | 0 | 0 | 0 | |
Скорректированная цена | 1 764,477 | 1 884,434 | 1 764,942 | |||
наличие балкона | нет | нет | есть | есть | ||
К8 | Корректировка | 2% | 0 | -2 | -2 | |
Скорректированная цена | 1 764,477 | 1 846,746 | 1 729,643 | |||
состояние квартиры | нормальное | удовлетворительное | отличное | отличное | ||
К9 | Корректировка | 5% | 5 | -5 | -5 | |
Скорректированная цена | 1 852,700 | 1 754,408 | 1 643,161 | |||
кол-во корректировок | 4 | 6 | 7 | |||
валовая корректировка | 16,0 | 24,3 | 30,6 | |||
чистая корректировка | 6,0 | -9,7 | -18,6 | |||
веса | 0,39 | 0,33 | 0,28 | |||
Элементы сравнения и корректировки по сравнимым продажам для двухкомнатных квартир
Показатели | Оцениваемый объект | Объекты - аналоги | ||||
№1 | №2 | №3 | ||||
цена продажи (тыс. руб.) | 2 146,063 | 2 220,066 | 2 244,733 | |||
местоположение | ул.Профсоюзная | ул.Профсоюзная | ул. Ленина | ул. Рижская | ||
К1 | Корректировка | 5% | 0 | 0 | 0 | |
Скорректированная цена | 2 146,063 | 2 220,066 | 2 244,733 | |||
время продажи (мес.) | 1 | 1 | 2 | |||
К2 | Корректировка | 1% в мес. | 1 | 1 | 2 | |
Скорректированная цена | 2 167,524 | 2 242,267 | 2 289,628 | |||
общая площадь | 46 | 44 | 48 | 40 | ||
К3 | Корректировка | % | 4,3 | -4,3 | 13,0 | |
Скорректированная цена | 2 261,764 | 2 144,777 | 2 588,275 | |||
планировка комнат | изолированные | изолированные | изолированные | изолированные | ||
К4 | Корректировка | % | 0 | 0 | 0 | |
Скорректированная цена | 2 261,764 | 2 144,777 | 2 588,275 | |||
тип здания | панель | панель | кирпич | кирпич | ||
К5 | Корректировка | 5% | 0 | -5 | -5 | |
Скорректированная цена | 2 261,764 | 2 037,538 | 2 458,861 | |||
этажность дома | 5 | 5 | 5 | 5 | ||
К6 | Корректировка | % | 0 | 0 | 0 | |
Скорректированная цена | 2 261,764 | 2 037,538 | 2 458,861 | |||
этаж квартиры | 5 | 4 | 5 | 4 | ||
К7 | Корректировка | 10% | -10 | 0 | -10 | |
Скорректированная цена | 2 035,587 | 2 037,538 | 2 212,975 | |||
тип санузла | раздельный | раздельный | раздельный | совмещенный | ||
К8 | Корректировка | 5% | 0 | 0 | 5 | |
Скорректированная цена | 2 035,587 | 2 037,538 | 2 323,624 | |||
наличие балкона | нет | нет | есть | есть | ||
К9 | Корректировка | 2% | 0 | -2 | -2 | |
Скорректированная цена | 2 035,587 | 1 996,787 | 2 168,715 | |||
состояние квартиры | хорошее | хорошее | хорошее | хорошее | ||
К10 | Корректировка | 5% | 0 | 0 | 0 | |
Скорректированная цена | 2 035,587 | 1 996,787 | 2 168,715 | |||
кол-во корректировок | 3 | 4 | 6 | |||
валовая корректировка | 15,3 | 12,3 | 37,0 | |||
чистая корректировка | -4,7 | -10,3 | 3,0 | |||
веса | 0,38 | 0,40 | 0,21 | |||
Элементы сравнения и корректировки по сравнимым продажам для трехкомнатных квартир
Показатели | Оцениваемый объект | Объекты - аналоги | ||||
№1 | №2 | №3 | ||||
цена продажи (тыс. руб.) | 2 762,748 | 2 960,088 | 3 058,757 | |||
местоположение | ул. Латышская | ул. Ленина | ул. Рижская | ул. Латышская | ||
К1 | Корректировка | 5% | 0 | 0 | 0 | |
Скорректированная цена | 2 762,748 | 2 960,088 | 3 058,757 | |||
время продажи (мес.назад) | 2 | 2 | 1 | |||
К2 | Корректировка | 1% в мес. | 2 | 2 | 1 | |
Скорректированная цена | 2 818,003 | 3 019,290 | 3 089,345 | |||
общая площадь | 52,1 | 55,2 | 56,5 | 60 | ||
К3 | Корректировка | % | -6,0 | -8,4 | -15,2 | |
Скорректированная цена | 2 650,329 | 2 764,302 | 2 620,903 | |||
планировка комнат | изолированные | проходные | изолированные | изолированные | ||
К4 | Корректировка | 10% | 10 | 0 | 0 | |
Скорректированная цена | 2 915,362 | 2 764,302 | 2 620,903 | |||
тип здания | кирпич | панель | кирпич | кирпич | ||
К5 | Корректировка | 5% | 5 | 0 | 0 | |
Скорректированная цена | 2 782,846 | 2 764,302 | 2 620,903 | |||
этажность дома | 5 | 5 | 5 | 5 | ||
К6 | Корректировка | % | 0 | 0 | 0 | |
Скорректированная цена | 2 782,846 | 2 764,302 | 2 620,903 | |||
этаж квартиры | 4 | 3 | 2 | 2 | ||
К7 | Корректировка | 10% | 0 | 0 | 0 | |
Скорректированная цена | 2 782,846 | 2 764,302 | 2 620,903 | |||
тип санузла | раздельный | совмещенный | раздельный | раздельный | ||
К8 | Корректировка | 5% | 5 | 0 | 0 | |
Скорректированная цена | 2 921,988 | 2 764,302 | 2 620,903 | |||
наличие балкона | есть | есть | есть | есть | ||
К9 | Корректировка | 2% | 0 | 0 | 0 | |
Скорректированная цена | 2 782,846 | 2 764,302 | 2 620,903 | |||
состояние квартиры | отличное | удовлетворительное | отличное | хорошее | ||
К10 | Корректировка | 5% | 10 | 0 | 5 | |
Скорректированная цена | 3?061,130 | 2?764,302 | 2?751,948 | |||
кол-во корректировок | 6 | 2 | 3 | |||
валовая корректировка | 38,0 | 10,4 | 21,2 | |||
чистая корректировка | 26,0 | -6,4 | -9,2 | |||
веса | 0,23 | 0,42 | 0,35 | |||
Определение рыночной арендной платы для однокомнатной квартиры
Показатели | Оцениваемый объект | Объекты - аналоги | ||||
№1 | №2 | №3 | ||||
ставка арендной платы (руб./ мес.) | 8500 | 9500 | 9000 | |||
условия аренды (предоплата) | 3 мес. | 3 мес. | 6 мес. | 3 мес. | ||
К1 | Корректировка | 5%/ 3 мес. | 0 | -5 | 0 | |
Скорректированная цена | 8 500 | 9 025 | 9 000 | |||
местоположение | ул. Маршала Жукова | ул. Латышская | ул. Мира | ул. Мира | ||
К2 | Корректировка | 5% | 5 | 5 | 5 | |
Скорректированная цена | 8 925 | 9 476 | 9 450 | |||
общая площадь | 31 | 31 | 35 | 31,8 | ||
К3 | Корректировка | % | 0 | -13 | -3 | |
Скорректированная цена | 8 925 | 8 254 | 9 206 | |||
условия рынка (дата аренды) | текущий момент | 1 мес. назад | 3 мес. назад | 2 мес. назад | ||
К4 | Корректировка | 1%/ мес. | 1 | 3 | 2 | |
Скорректированная цена | 9 014 | 8 501 | 9 390 | |||
условия финансирования | наличные | наличные | наличные | наличные | ||
К5 | Корректировка | % | 0 | 0 | 0 | |
Скорректированная цена | 9 014 | 8 501 | 9 390 | |||
отделка | простая | простая | улучшенная | улучшенная | ||
К6 | Корректировка | 5% | 0 | -5 | -5 | |
Скорректированная цена | 9 014 | 8 076 | 8 921 | |||
валовая корректировка | 6 | 31 | 15 | |||
чистая корректировка | 6 | -15 | -1 | |||
веса | 0,44 | 0,20 | 0,36 | |||
аренда в месяц | 8 793 | 3 982 | 1 614 | 3 197 | ||
стоимость аренды | 105 519 | |||||
Расчет по определению рыночной арендной платы для двухкомнатной квартиры
Показатели | Оцениваемый объект | Объекты - аналоги | ||||
№1 | №2 | №3 | ||||
ставка арендной платы (руб./ мес.) | 13000 | 10500 | 10000 | |||
условия аренды (предоплата) | 3 мес. | 3 мес. | 3 мес. | 0 мес. | ||
К1 | Корректировка | 5%/3 мес. | 0 | 0 | 5 | |
Скорректированная цена | 13 000 | 10 500 | 10 500 | |||
местоположение | ул. Профсоюзная | ул. Полубоярова | ул. Рижская | ул. Мира | ||
К2 | Корректировка | 5% | -5 | 0 | 0 | |
Скорректированная цена | 12 350 | 10 500 | 10 500 | |||
общая площадь | 46 | 52 | 42,5 | 40 | ||
К3 | Корректировка | % | 0 | 8 | 13 | |
Скорректированная цена | 12 350 | 11 299 | 11 870 | |||
условия рынка (дата аренды) | текущий момент | 3 мес. назад | 3 мес.назад | 1 мес. назад | ||
К4 | Корректировка | 1%/ мес. | 3 | 3 | 1 | |
Скорректированная цена | 12 721 | 11 638 | 11 988 | |||
условия финансирования | наличные | наличные | наличные | наличные | ||
К5 | Корректировка | % | 0 | 0 | 0 | |
Скорректированная цена | 12 721 | 11 638 | 11 988 | |||
отделка | улучшенная | улучшенная | простая | простая | ||
К6 | Корректировка | 5% | 0 | 5 | 5 | |
Скорректированная цена | 12 721 | 12 220 | 12 588 | |||
валовая корректировка | 8 | 16 | 24 | |||
чистая корректировка | -2 | 16 | 24 | |||
веса | 0,42 | 0,34 | 0,25 | |||
аренда в месяц | 12 519 | 5 292 | 4 109 | 3 118 | ||
стоимость аренды | 150 231 | |||||
Определение рыночной арендной платы для трехкомнатной квартиры
Показатели | Оцениваемый объект | Объекты - аналоги | ||||
№1 | №2 | №3 | ||||
ставка арендной платы (руб./ мес.) | 16500 | 14000 | 18000 | |||
условия аренды (предоплата) | 3 мес. | 3 мес. | 0 мес. | 3 мес. | ||
К1 | Корректировка | 5%/ 3 мес. | 0 | 5 | 0 | |
Скорректированная цена | 16 500 | 14 700 | 18 000 | |||
местоположение | ул. Латышская | ул. Латышская | ул. Мира | ул. Шибанкова | ||
К2 | Корректировка | 5% | 0 | 0 | 5 | |
Скорректированная цена | 16 500 | 14 700 | 18 900 | |||
общая площадь | 52,1 | 63 | 53 | 72 | ||
К3 | Корректировка | % | 0 | -2 | -38 | |
Скорректированная цена | 16 500 | 14 446 | 11 681 | |||
условия рынка (дата аренды) | текущий момент | 1мес. назад | 3 мес. назад | 1мес. назад | ||
К4 | Корректировка | 1%/ мес. | 1 | 3 | 1 | |
Скорректированная цена | 16 665 | 14 879 | 11 798 | |||
условия финансирования | наличные | наличные | наличные | наличные | ||
К5 | Корректировка | % | 0 | 0 | 0 | |
Скорректированная цена | 16 665 | 14 879 | 11 798 | |||
отделка | улучшенная | простая | простая | улучшенная | ||
К6 | Корректировка | 5% | 0 | 5 | 0 | |
Скорректированная цена | 16 665 | 15 623 | 11 798 | |||
валовая корректировка | 1 | 15 | 44 | |||
чистая корректировка | 1 | 11 | -32 | |||
веса | 0,49 | 0,38 | 0,13 | |||
аренда в месяц | 15 633 | 8 193 | 5 892 | 1 548 | ||
стоимость аренды | 187 602 | |||||
финансовая академия »
Библиотека »
