министерство высшего образования российской федерации

Министерство высшего образования Российской Федерации
ОРЕНБУРГСКИЙ  ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ
Архитектурно-строительный факультет
Кафедра технология строительного производства


КУРСОВАЯ РАБОТА

по дисциплине «Основы управления недвижимостью»

Анализ недвижимости г. Стерлитамака

ОГУ 291500.5 3 06. 11 ОО


Руководитель работы:
____________Сёмина А. В.
«____»____________2006 г.

Исполнители:
Студенты группы 02ЭУНз/о
­­__________Михайлов А. И.
_________  Михайлова А.Н.
«____»____________2006 г.




Оренбург 2006

                                    Содержание

Введение…………………………………………………………………… 4
Раздел 1. Пространственное развитие  г. Стерлитамака……………….. 6
1.1 Общие сведения……………………………………………………...6
1.2  Оценка географического положения города………………………6
1.3  Историко-географическое развитие города………………………7
1.4  Характеристика основных подсистем города……………………7
1.5  Планировочная структура города, внутреннее районирование…8
Раздел 2. Особенности рынка недвижимости г. Стерлитамака …….....6
2.1 Рынок недвижимости как рыночная категория ……………………..8
2.2 Рынок недвижимости как разновидность инвестиционного рынка.11  
2.3  Рынок недвижимости -одна из разновидностей рынка услуг……..13
2.4 Виды рынков недвижимости   ……………………………………….14
2.5 Субъекты  рынка недвижимости  ……………………………………17
2.6 Рынок недвижимости г.Стерлитамака……………………………….19
Раздел 3.  Риэлтерская деятельность…………………………………….21
3.1  База данных риэлтерской фирмы ……….…………………………..24
3.2  Структура риэлтерской фирмы … …………… ……………………24
3.3  Технология осуществления риэлтерской  деятельности…………..25
Раздел 4. Анализ рынка недвижимости  г. Стерлитамака……………..28
4.1 Методы обработки  данных ………………………………………….28
4.2  Анализ рынка недвижимости г. Стерлитамака ……….……………36
4.3  Анализ сегментов рынка недвижимости г.Стерлитамака …………47
Раздел 5. Аренда недвижимости …………………………………………54
Раздел 6.  Реструктуризация жилищно-коммунальной сферы и управление отдельно взятым объектом недвижимости………………………65
Раздел 7. Правовое регулирование на рынке оборота жилой   недвижи-
мости г.Стерлитамака……………………………………………………….70
Заключение ………………………………………………………………...81
Список использованных источников…………………………………...83
Приложение А — карта г. Стерлитамака 
Приложение Б — фотографии районов г. Стерлитамака


Введение

Целью данной курсовой работы является проведение разностороннего анализа на примере пяти районов города Стерлитамака — пр. Ленина, пр. Октября, Юго-западный, ВТС, «Сода». Работа посвящена исследованию лишь части рынка недвижимости и в ней представлена выборка таких объектов как: квартир в многоэтажных домах, жилых домов частного заселения и элитного жилья загородной застройки (коттеджей), земельные участки под строительство жилого дома.
Подборка данных о предложении недвижимости осуществлялась по материалам газет «Из рук в руки», «Купи-продай», отчетах «Городского земельного комитета» и телевизионным объявлениям. Рынок недвижимости города Стерлитамака многообразен как и все рынки. Предложения по продаже недвижимости от агентств, действующих на рынке г. Стерлитамака, не представлены в выборке, так как стоимость услуг риэлтера искажает действительную рыночную стоимость объекта.
Оборот на рынке недвижимости огромен и наблюдается тенденция его развития, особенно в секторе земельных участков под строительство жилого дома, так как растет доход граждан в связи с развитием промышленности города, выхода заводов на мировые рынки и получение иностранных заказов на свою продукцию.
Тема работы актуальна, потому что рынок недвижимости, как очень переменчивая субстанция невозможно спрогнозировать с большой точностью на несколько лет вперед. Можно лишь отметить основные тенденции его развития.
Рынок недвижимости России еще молодой, не до конца сформированный не имеет строго структурированной законодательно-правовой базы. Профессионализм участников рынка недвижимости и качество предоставляемых услуг оставляют желать лучшего, и виной тому, пожалуй, несовершенное законодательство в нашей стране. Кроме этого граждане не хотят сами изучать рынок жилья, знать все его «углы и повороты», но и мало что знают о фирмах-посредниках, обитающих на рынке жилья.
В курсовой работе приведены статистические данные по состоянию на 2006 год в сфере недвижимости, такие как обеспеченность населения жильем, способы приобретения жилья, характеристики спроса и предложения на рынке.
Основная цель работы — это системный подход к анализу недвижимости. В качестве основных компонентов недвижимости, как системы, принимаются:
— пространственно-экономическое развитие, где недвижимость рассматривается как совокупность процессов предварительного исследования инициативы создания, развития, управления и эксплуатации;
— вид использования, который в решающей степени определяет состав, содержание и количественные значения всех связанных с недвижимостью показателей;
— местоположение, отражающее главную отличительную особенность недвижимости — её неразрывную связь с землей.
Системный подход проявляется так же в том, что процесс управления недвижимостью рассматривается как взаимосвязанное единство технических, экономических и управленческих экспертиз и решений.
Концепция системного подхода к анализу и управлению недвижимости получила широкое распространение в мировой практике под названием сервейинга. 
Стерлитамак интересен для проведения анализа рынка недвижимости, как город переменчивый с богатым историческим прошлым и культурным наследием.
В сложившейся на данный момент рыночной ситуации интересно проследить как новое законодательство в области Жилищно-коммунального хозяйства, земельного пользования и закона о риэлтерской деятельности изменит отношения между участниками рынка недвижимости.
Недвижимость по определению Гражданского Кодекса РФ вещь сложная. Составляющими объекта недвижимости как сложной вещи является земельный участок, на котором он расположен и сам объект. Поэтому при заявлении прав на объект недвижимости и его регистрации возникает много проблем и проволочек. Такие неприятные факты, связанные с оборотом недвижимости возникают по множеству самых простых причин: срок действия справок, режим работы регистрирующих и оценочных организаций, отдаленность самого объекта для доступа к нему, проблема четкой определенности пакета необходимых документов, длительность совершения любой сделки, дороговизна оформления документов. 

Раздел 1  Пространственное развитие г. Стерлитамака

1.1 Общие сведения

Стерлитамак, город в Республике Башкортостан, второй после Уфы по численности населения и индустриальной мощи. Стерлитамакский расположен на Юге Республики, на левом берегу р. Белой (Агидель). Численность населения на 01.01.2006г. составила 267,5 тыс. человек.

1.2 Оценка географического положения города

 Город расположен на равнинной территории, климат умеренно-континентальный. Стерлитамак – город пяти рек: Белая, Ашкадар, Стерля – по которой получил своё название, Ольховка и Селеук, протекающих у подножия всемирно известных известковых гор – шиханов: Юрак – тау (гора-сердце), Куш – тау (гора – птица), Шах – тау (гора – царь), Тра- тау (гора – конь) – выходящих на поверхность древнего кораллового рифа возрастом около 300 млн. лет. Одна из гор (Шах – тау) стала мощной сырьевой базой для одного из крупнейших в мире содово – известковых производств ПО «СОДА».
Город находится на ж.д. Уфа – Оренбург и в узле автомобильных дорог, отходящих в Уфу, Белорецк, Оренбург, Казань, Самару.
Город часто называют городом «большой химии». Здесь градообразующими предприятиями являются гигантские предприятия химии и нефтехимии – ЗАО «Каучук», ЗАО «Каустик», ЗАО «Нефтехимический завод». Но это ещё и город машиностроителей и станкостроителей (заводы «Инмаш», «Красный Пролетарий»: поставка оборудования нефтехимическим предприятиям, с/х; станки и тяжелая военная техника), кожевенников, обувщиков, мебельщиков. В Стерлитамаке свои пищевые и перерабатывающие предприятия, швейные фабрики. Город самодостаточный, город – донор, львиную долю заработанного отдающий в республиканский и федеральный бюджеты, притом находящий возможности не только жить полнокровной жизнью, следя за своим здоровьем, но и быть одним из самых чистых и благоустроенных городов в России (номинант 2004, 2005 годов – «серебряный город России»). Стерлитамак является своеобразной культурной и экономической столицей Юга Башкортостана, объединяя многообразными интенсивными производственными, трудовыми, культурно – бытовыми и другими связями города и района.

1.3 Историко – географическое развитие города


Город основан в 1766 году, получив разрешение от Екатерины II, как пристань для отправке по реке Белой поваренной соли, доставлявшейся гужом с Илецких копей. С 1781 г. – уездный город, в котором развивались кожевенное производство и торговля. В 1920 – 1922 гг. – столица БАССР, в которой сформировались все властные и государственные структуры первой в СССР автономной республики. С открытием нефти в районе г. Ишимбая , Стерлитамак стал одним из опорных пунктов освоения нефтяных месторождений Башкирии. Росту Стерлитамака способствовали также соединение его с ж.д. сетью страны (1936) и открытия в его окрестностях залежей соли и  известняка.

1.4 Характеристика основных подсистем города

Соответственно, с возникновением крупнейших предприятий в городе, также возрастала и его численность: 1970 – 184,9 тыс. человек, 1979 – 220,0, 1989 – 247,5, 1995 – 259,0 тыс. человек (в 1910 – около 15 тыс. человек, в 1940 – 40 тыс. человек, из них отправлено на фронт и не вернулось 16 тыс. человек).
Стерлитамак один из немногих городов, в котором за последние 10 лет наблюдается слабый естественный прирост населения. Также наблюдается механический прирост за счёт урбанизации и эмиграции населения, в основном из Азиатских стран СНГ. Однако, коренные жители города составляют около 90 % от общего числа; трудоспособное население города – около 70 %, полувозрастная структура – до возраста в 45 лет примерно одинаковая, после – процентная доля женщин возрастает. Стерлитамак – город пролетариата в Советское время, но в последнее десятилетие за счёт роста высших учебных заведений повышается доля населения с высшим образованием. Доля безработного населения в городе – менее 2 %. Трудовыми ресурсами город обеспечен в достаточной мере. Распределение трудовых ресурсов по отраслям – 56 % в промышленности, 5 % на транспорте и связи, 6 % в строительстве, 13  % в торговле и общественном питании, 4 % в здравоохранении, физической культуре и социальном обеспечении, 6 % в образовании и науке, 10 % в других отраслях.
В рамках городской программы «Жильё» за последнее десятилетие построено свыше миллиона кв. метров жилья, в том числе 120 тыс. кв. метров жилья индивидуального. Обеспеченность жильём на одного жителя составляет 18 кв. метров.
Стерлитамак занимает первое место в республике по уровню телефонизации. Большое внимание в городе уделяется развитию городского пассажирского транспорта, основная масса перевозок осуществляется троллейбусом (около 300 тыс. пассажиров в день) – самым экологически чистым общественным транспортом.
Развита сфера банковского и биржевого обслуживания города. Особое место занимает финансовая корпорация «УРАЛСИБ».это один из самых крупных и надежных российских финансовых институтов, который успешно работает с частными лицами, крупнейшими корпорациями, а также предприятиями малого бизнеса. Банк занимает высокие рейтинги по надёжному кредитному обслуживанию. Именно сюда приходят жители нашего города, желающие улучшить своё жилищное положение.

1.5 Планировочная структура города, внутреннее районирование

Нельзя обойти вниманием и заботу стерлитамаковцев в благоустройстве города. Появляются новые оригинальные архитектурные решения и формы. Реконструируются фасады старых домов, укладывается брусчатка и устанавливается декоративное ограждение. Меняется облик «красной линии» города. Хорошая современная отделка домов стала нормой в сегодняшнем облике города. Стерлитамак растёт, появляются новые жилые районы, реконструируются парки, скверы, набережные рек. Разрабатываются проекты и уже начато строительство многоэтажных и подземных гаражей. Стерлитамак подразделяется на микрорайоны, что сложилось исторически, привязанные к крупным предприятиям города, что является очень удобным в территориальной структуре Стерлитамака.

Раздел 2  Особенности рынка недвижимости  г. Стерлитамака

2.1 Рынок недвижимости как рыночная категория

На рынке недвижимости передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между конкурирующими вариантами землепользования. Это взаимосвязанная система рыночных механизмов, обеспечивающих создание, передачу, эксплуатацию и финансирование объектов недвижимости.
Российский рынок недвижимости характеризуется неравномерным развитием сегментов, несовершенной законодательной базой и низкой инвестиционной активностью граждан и юридических лиц. Вместе с тем он является перспективной сферой вложения капитала.
Рынок недвижимости обеспечивает:
·? создание новых объектов
·? передачу прав на недвижимость
·? установление равновесных цен на объекты недвижимости
·? эксплуатацию (управление) объектов недвижимости
·? распределение пространства между конкурирующими вариантами землепользования
·? инвестирование в недвижимость
Рынок недвижимости как составная часть рыночного пространства характеризуется классическими условиями — экономическими спадами и подъемами.
Диаграмма — Цикличность развития рынка недвижимости

Естественно, что преобладающей частью отношений, имеющих место в любом обществе являются, те, которые связаны с функционированием экономической системы и, в первую очередь, с производством, обменом, распределением и потреблением экономических благ. Именно эти отношения являются самыми существенными при экономическом анализе недвижимости.
Объясняется это тем, что правовое регулирование экономической сферы  «определяет правовое положение участников гражданского оборота, основания возникновения и порядок осуществления права собственности...» (п. 1, ст. 2 ГК РФ). Важнейшей особенностью гражданских правоотношений является равенство участников (субъектов) отношений. Помимо гражданских, могут существовать отношения, основанные «на административном или ином властном подчинении одной стороны другой...» (п. 3, ст. 2 ГК РФ).
Таковы общие положения, которые определяют правовое понятие недвижимости. С юридической точки зрения недвижимостью является то, что определено как недвижимость по закону. В этом смысле понятие недвижимости является первичным, служит исходным пунктом последующего экономического анализа, поскольку абсолютно необходимым условием осуществления любой экономической деятельности является наличие правовой среды. В РФ такой законодательной нормой является ст. 130 Гражданского кодекса РФ. Недвижимость является одним из немногих  объектов гражданского оборота, которые специально выделены в законодательстве.  Недвижимость обладает существенной спецификой как сама по себе (как объект), так и по характеру своего рыночного оборота. Все это положения находят свое отражение в законодательстве.
Основными особенностями недвижимости следует считать:
1. Вещную природу. Любая недвижимость по определению является вещью или материальным активом, если она рассматривается как элемент предпринимательской деятельности. Из этого следует, что, как и любая другая вещь, каждый объект недвижимости обладает полезностью, мерой которой выступает потребительная стоимость (сравнительная полезность одного объекта недвижимости по отношению к другому). Потребительная стоимость может рассматриваться как совокупность конкретных потребительских характеристик, различных для тех или иных видов недвижимости. При этом может различаться как состав характеристик, так и их значимость в общей потребительной стоимости. Стоимостной эквивалент (стоимость) объекта недвижимости зависит именно от его полезности и является прямо пропорциональным по отношению к ней.
2. Прочная связь с землей (стационарность). Нормальное функционирование объектов недвижимости возможно лишь при условии их фиксированного местоположения (см. раздел 2.1.2). При нарушении стационарности неизбежно будет нанесен несоразмерный ущерб назначению объекта недвижимости. Это в равной степени относится к объектам не движимости природного происхождения (леса, многолетние насаждения) и к тем объектам недвижимости, которые являются продуктами труда (здания, сооружения).
Именно эта характеристика является критериальным признаком недвижимости по которому она выделяется среди других вещей (материальных активов).
Сама земля в законодательстве рассматривается как «первый среди равных» объект недвижимости. Это естественно, поскольку земная поверхность в целом и ее отдельные фрагменты являются пространственно операционным базисом всех без исключения процессов жизнедеятельности. Земля — это территория государства, фиксированная в пространстве сфера его суверенитета, определяемая государственной границей. Конкретный фрагмент земной поверхности — земельный участок — является природной основой, на которой существует любое здание, сооружение или строение. Особая роль земли в жизни общества в целом и функционировании экономической системы обуславливает необходимость дополнительного правового регулирования земельных отношений и, в первую очередь, различных режимов землепользования. В РФ основными регулирующими законодательными нормами являются гл. 17 ГК РФ и Земельный кодекс. Весьма существенной является неразрывная связь с землей и для экономического анализа. Как известно, полезность объекта недвижимости определяется не только его собственными потребительскими характеристиками, но к характеристиками местоположения. Соответственно, и стоимостной эквивалент у объектов недвижимости с равной потребительной стоимостью, но различным местоположением будет неодинаковым. Существенное влияние на величину стоимости оказывает и уровень прав, который определяется законодательством. В настоящее время стоимостной эквивалент определяется не для самого земельного участка в составе городской территории, а для прав аренды.
Собственностью граждан и юридических лиц (частной собственностью) являются земельные участки, приобретенные гражданами и юридическими лицами по основаниям, предусмотренным законодательством Российской Федерации.
Государственной собственностью являются земли, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц или муниципальных образований. Разграничение государственной собственности на землю на собственность Российской Федерации (федеральную собственность), собственность субъектов Российской Федерации и собственность муниципальных образований (муниципальную собственность) осуществляется в соответствии с Федеральным законом “О разграничении государственной собственности на землю”.
В муниципальной собственности находятся земельные участки: которые признаны таковыми федеральными законами и принятыми в соответствии с ними законами субъектов Российской Федерации; право муниципальной собственности на которые возникло при разграничении государственной собственности на землю; которые приобретены по основаниям, установленным гражданским законодательством. В муниципальной собственности могут находиться не предоставленные в частную собственность земельные участки по основаниям, предусмотренным Федеральным законом «О разграничении государственной собственности на землю». В собственность муниципальных образований для обеспечения их развития могут безвозмездно передаваться земли, находящиеся в государственной собственности, в том числе за пределами границ муниципальных образований.
Основания возникновения прав на землю: Права на земельные участки возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Права на земельные участки удостоверяются документами в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»: Договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Условия приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности:
1. Земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду, а также предоставляются юридическим лицам в постоянное (бессрочное) или в безвозмездное срочное пользование.
2. Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в собственность граждан и юридических лиц осуществляется за плату. Предоставление земельных участков в собственность граждан и юридических лиц может осуществляться бесплатно в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.
3. Предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9, 10 и 11 настоящего Кодекса.
4. Земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду, а также предоставляются юридическим лицам в постоянное (бессрочное) пользование в случаях, предусмотренных пунктом 1 статьи 20 настоящего Кодекса, и гражданам и юридическим лицам в безвозмездное срочное пользование в случаях, предусмотренных пунктом 1 статьи 24 настоящего Кодекса.
5. Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в собственность граждан и юридических лиц осуществляется за плату. Предоставление земельных участков в собственность граждан и юридических лиц может осуществляться бесплатно в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.
6. Не допускается отказ в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства за исключением случаев изъятия земельных участков из оборота; установленного федеральным законом запрета на приватизацию земельных участков; резервирования земельных участков для государственных или муниципальных нужд. Не допускается отказ в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, ограниченных в обороте и находящихся в государственной или муниципальной собственности, если федеральным законом разрешено предоставлять их в собственность граждан и юридических лиц.
3. Недвижимость как сложная вещь в соответствии со ст. 134 ГК РФ определяется так «если разнородные вещи образуют единое целое, предполагающее использование их по общему назначению, они рассматриваются как одна вещь (сложная вещь)». Как уже отмечалось, критериальным признаком недвижимости является неразрывная связь с землей. Это означает, что любой объект недвижимости есть единое целое объекта и земельного участка, на котором он расположен. Они не могут быть разделены.
Любой объект недвижимости (здание, сооружение) следует понимать как «застроенный земельный участок», а совокупность земельного участка и расположенного на нем объекта представляет собой имущественный комплекс.
Сложный составной характер недвижимости проявляется еще в одном аспекте. Ст. 132 ГК РФ устанавливает, что «предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью», хотя элементами имущественного комплекса являются и движимые вещи (оборудование, инвентарь, сырье, продукция), а также нематериальные активы (права, товарные знаки), — т. е. налицо все признаки сложной вещи. Действующее предприятие представляет собой взаимосвязанное функционирование всех элементов имущественного комплекса как единого целого. Предприятие обладает стационарным местоположением, имущественный комплекс фиксирован в пространстве, то есть отвечает критериальному признаку недвижимости. Сложность недвижимости как вещи проявляется еще и в том, что в физических границах одного объекта (например, отдельно стоящего здания) может существовать множество объектов прав (например, квартиры в жилом доме, комнаты в коммунальных квартирах и др.). В натуре они не могут быть выделены, как вещи они не существуют, поэтому в обороте могут находиться только права на них. Вместе с тем, имеется и обладатель прав на дом в целом. Так, например, в муниципальном жилищном фонде собственником жилых зданий является муниципалитет, который осуществляет полномочия собственника, а собственниками приватизированных квартир являются физические и юридические лица. Можно сделать вывод, что объект недвижимости в данном случае представляет собой сложную вещь в буквальном смысле этого слова, — как физически единое целое, сложенное» из различных объектов прав.
С позиций экономического анализа формирование стоимостного эквивалента сложной вещи может рассматриваться как суммирование стоимостей ее элементов. Возможна и обратная постановка задачи: определить стоимость элементов, зная стоимость сложной вещи в целом. Например, можно вычислить отдельно стоимость объекта недвижимости и земельного участка, на котором он расположен, зная их общую цену.
4. Обязательность государственной регистрации. Ст. 131 ГК РФ предусматривает обязательную государственную регистрацию недвижимости. Она представляет собой систему, включающую объекты регистрации, субъектов регистрации, органы регистрации и порядок регистрации. Специальной правовой нормой, определяющей порядок функционирования системы государственной регистрации, является Закон РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Обязательность государственной регистрации недвижимости продиктована ее особой ролью и спецификой. Ее главная цель — подтверждение законности возникновения, перехода, ограничения или прекращения тех или иных конкретных прав на конкретный объект недвижимости.
Помимо самих прав, регистрируются сделки, ограничения прав, сами объекты, а также правообладатели. Все эти элементы являются взаимосвязанными: — любое право на недвижимость имеет место по отношению к конкретному объекту и принадлежит конкретному физическому или юридическому лицу или органу власти и управления;
— многие права по своей природе являются ограниченными. Например, аренда представляет собой временную уступку прав собственности или, что же самое, — это право собственности, которое ограничено во времени;
— сервитут — представление права пользования вещью лицу, которое не является ее собственником;
— сделки обеспечивают возникновение, изменение, подтверждение или прекращение прав, то есть сами права можно считать правовым результатом сделок. Отсутствие государственной регистрации означает недействительность прав на недвижимость. Совокупность общих и специфических особенностей самой недвижимости и ее гражданского оборота позволяет сформулировать правовое понятие недвижимости: недвижимость — объект гражданских прав, обладающий вещной природой, прочно связанный с землей и зарегистрированный в соответствии с действующим законодательством.
Важно отметить, что обязательность государственной регистрации так же оказывает известное влияние на стоимость объекта недвижимости. На пример, приобретая недвижимость в собственность, покупатель обязан возместить издержки, связанные с регистрацией, то есть оплачивает стоимость так называемых трансакционных издержек, связанных не с самим объектом, а с обеспечением его оборота.
Государственная Регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним — юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или превращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Государственная регистрация прав проводится на всей территории РФ, по установленной федеральным законом системе записей о правах на каждый объект недвижимого имущества в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Государственная регистрация прав осуществляется по месту нахождения недвижимого имущества в пределах регистрационного округа.
Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда.
Государственная регистрация прав носит открытый характер. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, обязан предоставлять сведения содержащиеся в едином государственном реестре прав, о любом объекте недвижимости любому лицу, предъявившему удостоверение личности и заявление в письменной форме.
Федеральный орган исполнительной власти осуществляет:
координацию работ по созданию учреждений юстиции по регистрации прав
правовой контроль
публикацию материалов по вопросам практики ведения гражданских прав
обучение и повышение квалификации работников в системе гражданских прав.
Основания для государственной регистрации прав:
Акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления.
Договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества.
Акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством.
Свидетельства о праве на наследство.
Вступившие в законную силу судебные акты.
Акты о правах на недвижимое имущество.
Иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним заявителю от предыдущего правообладателя.
Права на земельные участки и иные объекты недвижимого имущества, входящие в состав предприятия подлежат государственной регистрации.
В случае необходимости совершения сделки в отношении предприятия как имущественного комплекса государственная регистрация прав на предприятие в целом и сделки с ним проводится по месту регистрации лица, приобретающего в собственность предприятие, а государственная регистрация договора аренды, договора об ипотеке и иного ограничения права на предприятие по месту регистрации правообладателя предприятия.
При продаже доли в праве общей собственности поступившему лицу к заявителю о государственной регистрации прилагаются документы, подтверждающие, что продавец доли известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых он её продает.
Споры между участниками долевой собственности, возникшие при государственной регистрации права на долю в общей собственности, подлежат разрешению в судебном порядке.
В случае обращения одного из собственников, с заявлением о государственной регистрации перераспределения долей в праве общей собственности, необходимым условием государственной регистрации прав является наличие в письменной форме согласия иных собственников, чьи доли в праве общей собственности перераспределяются.

Государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого имущества.

новосибирский государственный технический университет  »

Библиотека »