оценка

оценка
недвижимости
Под редакцией
Заслуженного деятеля науки РФ, доктора экономических наук, профессора А.Г.Грязновой, доктора экономических наук, профессора М.А.Федотовой
Рекомендовано Министерством образования Российской Федерации в качестве учебника для студентов высших учебных заведений, обучающихся по специальности «Финансы и кредит»
УДК 657.922(075.8)
ББК <з5.281-86п73 0-93
АВТОРЫ:
Грязиова А.Г., д-р экон. наук, проф.;
Федотова М.А., д-р экон. наук, проф.;
Агуреев Н.В., канд. экон. наук, доц.; Арземенков И.Л.;
Белых Л.П., канд. экон. наук, доц.;
Булычева Г.В., канд. экон. наук, доц.; Дндковский В.М., канд. техн. наук;
Зимин В.С_М канд. экон. наук, доц.;
Иванова Е.Н., канд. экон. наук, доц.;
Королев И.В., Костин П.Н.;
Кузнецов С.Ю., канд. экон. наук, доц.; Мнкерин Г,И., канд. техн. наук;
Нейман Е.И., канд. техн. наук:
Охри мен ко Е.В., член-корреспонден i А'ЗНПД: Охрнменко С.Е., мапклр экон. наук;
HeipOB В.И., канд. экон. наук, доц.:
Gmoiейкина Е.Г., аспирант;
Сычева Е,А.« канд. экон. наук, доц.:
Табакова С.А., канд. экон. наук:
Ушаков ЕЛ.* д-р экон. наук;
Федоров А.Е.;
Шихнрнн В.В., канд. экон. наук. доц..
Якубова Д.Н., канд. экон. наук, доц.
РЕЦЕНЗЕНТЫ:
кафедра «Экономика и менеджмент»
Межотраслевого института повышения квалификации и перенодго!овки
руководящих кадров к специалистов Российской экономической академии им. Г. В. Плеханова
Кузина Г.П.,
канд. экон. наук, проф. кафедры «Финансы предприятий
и финансовый менеджмент»
Финансовой академии при Правительстве Российской Федерации
Григорьев В.В_М
д-р. экон. наук. проф. Российской экономической академии им. Г.В. Плеханова
ISBN 5-279-02270-5


< Ko.i.ichiim UBinpoB. 2002
Оглавление
Глава 5. Информационное обеспечение при оценке недвижимости,
Глава 12. Особенности оценки рыночной стоимости объектов
Обращение к читателям
Развитие в России рыночных отношений потребовало формирования нового вида деятельности - оценочной Оценочная деятельность является составной частью процесса реформирования экономики и создания правового государства
Согласно российскому законодательству оценочная деятельность включает оценку бизнеса; оценку недвижимости, оценку машин, оборудования и транспортных средств; оценку нематериальных активов и оценку интеллектуальной собственности
Стремительное развитие оценочной деятельности остро ставит проблему подготовки квалифицированных кадров в данной области,, что в свою очередь требует разработки учебно-методической литературы
В 1998 г в издательстве «Финансы и статистика» был выпущен первый в России учебник «Оценка бизнеса», который в 2001 г был удостоен премии Президента Российской Федерации в области образования
Профессорско-преподавательским составом Финансовой академии при Правительстве Российской Федерации и Института профессиональной оценки создается серия учебников по оценочной деятельности Книга «Оценка недвио/симости» является одним из первых учебников данной серии Готовятся к изданию «Оценка нематериальных активов и интеллектуальной собственности», «Оценка и реструктуризация финансово-кредитных институтов».
Судьба первопроходцев всегда сложна и ответственна. Создавая новые книги, очень важно иметь с уважаемыми читателями обратную связь Мы будем благодарны за Ваши критические замечания и добрые пожелания
Авторский коллектив основные понятия оценки недвижимости
/И


EV



Показывает, что 68% реальных значений цен находятся в диапазоне ±S_yx от линии регрессии.
3. Дисперсия коэффициента регрессии:
?2
ух


S2. =
лл ₂ ⁽ Хх) ²'
X^{х2 -}^—
n
4. Критерий Стьюдента (/-статистика):
t. = о.
^lai о •
^Sai
Критерий Стьюдента позволяет определить статистическую существенность связи. Если t_ai >?t_a,_n, то гипотеза о том, что данный коэффициент является статистически незначимым, отвергается с вероятностью (100 — a)%. Существуют специальные таблицы /-распределения, позволяющие по заданному уровню значимости a и числу степеней свободы n определять критическое значение критерия. Наиболее часто употребляемое значение a равно 5%.
1. Коэффициент определенности (детерминации):
X (AYf)²
R² = -^-.
t(AYf )² + Х(А?«^о )²
i=i ?i = 1
Здесь AY”⁶ = Y_bi - Y — ошибка, объясняемая регрессионной моделью; Y — среднее значение результативного признака (на рис. 1 обозначено как Yep).
Данный критерий позволяет судить о том, какой процент дисперсии цен объясняется регрессионным уравнением.
2. Коэффициент Фишера:
(A Y?⁶)²(n - к - 1)
n
X,


Fr =


к Х(А^° )²
i = 1
Критерий Фишера используется для оценки значимости коэффициента детерминации. Существует таблица критических значений F_Rxp коэффициента Фишера, зависящих от числа степеней свободы g, количества факторных признаков к и уровня значимости a. Если
Fr >?Fjfcp, то гипотеза о незначимости коэффициента детерминации, т.е. о несоответствии заложенных в уравнении регрессии связей реально существующим, отвергается.
Мультиколлинеарность, т.е. эффект взаимных связей между независимыми параметрами (факторными признаками), приводит к необходимости довольствоваться ограниченным числом параметров. Если это не учесть, то можно в итоге получить нелогичную корреляционную модель. Чтобы избежать негативного эффекта мультиколлинеарности, до построения множественной корреляционной модели рассчитываются коэффициенты парной корреляции r^j между отобранными параметрами x_i и x_j:
^xi^xj ^{- x}i^xj
^rx
Xi, xj


Ox Ox
Здесь oli = x2 - (x_i)² — дисперсия фактора x. Считается, что два параметра корреляционно связаны между собой (т.е. коллинеарные), если коэффициент их парной корреляции по абсолютной величине строго больше 0,8. В этом случае какой-либо из этих параметров надо исключить из рассмотрения.
С целью расширения возможностей экономического анализа получаемых регрессионных моделей используются частные коэффициенты эластичности, определяемые по формуле
а ?xi
^Эи = ^aiУ ^,
где x_i — среднее значение соответствующего факторного признака, y — среднее значение результативного признака, aⁱ — коэффициент регрессии при соответствующем факторном признаке.
Коэффициент эластичности показывает, на сколько процентов в среднем изменится значение результативного признака при изменении факторного признака на 1%, т.е. как реагирует результативный признак на изменение факторного признака. Например, как реагирует цена 1 м² площади квартиры на удаление от центра города.
Полезным с точки зрения анализа значимости того или иного коэффициента регрессии является оценка частого коэффициента детерминации
^Sxi
^dxi = ^ryxi^ai-сТ ^,
Sy
Х( ^xi -^х)²
i = 1
n - 1
Х( 2i - У )²
i = 1


признака, S_y =


n - 1


стандартное отклонение результа-


тивного признака.
Данный коэффициент показывает, на сколько процентов вариация результативного признака объясняется вариацией i-го признака, входящего в уравнение регрессии.
ФИНАНСОВАЯ ?АКАДЕМИЯ
АКАДЕМИЯ ПРИ ?МЕНЕДЖМЕНТА
ПРАВИТЕЛЬСТВЕ РФ ?И РЫНКА
ИНСТИТУТ ПРОФЕССИОНАЛЬНОЙ ОЦЕНКИ
В рамках инновационного проекта развития образования, программы поддержки развития академических инициатив в области социально-экономических наук разработан комплект учебников, учебно-методических пособий и хрестоматий по дисциплине «ОЦЕНКА СТОИМОСТИ ИМУЩЕСТВА», который включает:
УЧЕБНИКИ И УЧЕБНЫЕ ПОСОБИЯ С ГРИФОМ МИНИСТЕРСТВА ОБРАЗОВАНИЯ РФ
> Методологические основы оценки стоимости имущества
> ?Оценка стоимости предприятия (бизнеса)
> ?Оценка стоимости недвижимости
> Оценка стоимости машин, оборудования и транспортных средств
> Оценка стоимости нематериальных активов и интеллектуальной собственности
ХРЕСТОМАТИИ
> ?Международные стандарты оценки
> ?Европейские стандарты оценки
> Особенности оценочной деятельности применительно к условиям новой экономики
> Сравнительный анализ международного и российского законодательства в области оценочной деятельности
> Глоссарий к международным и европейским стандартам оценки на русском язьже и англо-русский словарь
Справки по телефонам:
943-93-28, 943-95-40
Грибовский Сергей Викторович Иванова Елена Николаевна Львов Дмитрий Семенович Медведева Ольга Евгеньевна
Компьютерная верстка — Олег Колесников Графика — Валерий Драпкин Макет обложки — Игорь Бушуев Корректор — Лидия Усикова
Подготовка к печати и печать — Издательство «Интерреклама». 107078, Москва, ул. Садовая-Спасская, 20
Подписано в печать 20.06.2003.
Формат 60х90 1/16. Гарнитура Ньютон.
Бумага офсетная. Печать офсетная.
Объем 44,0 печ. л. Тираж 500 экз.
Заказ 407
¹
Бирман Г., Шмидт С. Экономический анализ инвестиционных проектов / Под ред. Л.П. Белых. - М.: Банки и биржи, ЮНИТИ, 1997. - С 445, 446
²
Стандарт .№ 1 оценки предприятия американского общества оценщиков.
³
Обесценение -стоимостное выражение износа, измеряемого в процентах.
⁴
?Согласно Международным стандартам оценки (МСО) 1-4. - М., 1995.
⁵
?Переоценка основных фондов предприятий является частным случаем оценочной практики, когда из трех составляющих стоимости по затратному подходу, расчету подлежит только полная восстановительная стоимость (ПВС). Расчет полной восстановительной стоимости производится преимущественно методами сравнительной единицы (см. раздел 2).
⁶
Полный перечень затрат, отражаемых в себестоимости, приводится в Типовых методических рекомендациях по планированию и учету себестоимости строительных работ БЕ-11-260/7, утвержденных постановлением Государственного комитета РФ по вопросам архитектуры и строительства от 4 декабря 1995 г.
⁷
?Полный перечень накладных расходов и порядок расчета приводятся в Методических рекомендациях по расчету величины накладных расходов при определении стоимости строительной продукции, разработанных ЦНИИЭУС Минстроя России. - М., 1992.
⁸
?УПСС-укрупненные показатели стоимости строительства.
^9
у УПВС- укрупненные показатели стоимости восстановительной стоимости.
¹⁰
периметру здания, в то время как строительная площадь рассчитывается исходя из замеров по внешнему периметру объекта.
¹¹
Подрядчик - строительная организация, нанятая инвестором для выполнения строительно-монтажных работ.
¹²
Методические рекомендации по кадастровой оценке стоимости сельскохозяйственных угодий. - М.. ВНИЭТУСХ, 1997. - С. 25-26.
¹³
Рекомендации: поскольку близость произвольно выбираемых ставок дисконтирования к искомой ВСДП не оказывает существенного влияния на точность расчетов, при подборе ставок дисконтирования целесообразно увеличить интервал. Например, если первая ставка дисконтирования - 6%, то вторая может составлять 18% или 22%.
¹⁴
Все используемые в расчетах показатели приняты только для целей иллюстрации методических подходов к оценке. В примере не рассматривается процедура оценки земельного участка.
¹⁵
?Jn'vnwitnv
урожайности и продуктивности в сельском хозяйстве
¹⁶
?Какие основные функции реализуются в системе массовой оценки недвижимости?
¹⁷
-му территориальному поясу и 3-му климатическому району. Расчет строительного
¹⁸
объема и показателей восстановительной стоимости 1 м* производится согласно пра
¹⁹
вилам, изложенным в «Общей части к сборникам УПВС».
²⁰
3; стандартами Российского общества оценщиков: СТО РОО 27-одекс профессиональной этики членов РОО», СТО РОО 20-01-96,
О 20-02-96, СТО РОО 20-03-96, СТО РОО 20-05-96, СТО РОО 21-ГО РОО 22-01-96, «Едиными стандартами профессиональной прак-
²¹
Данное постановление устанавливает базовые размеры арендной платы, приравненные к ставкам земельного налога, дифференцированные по территориально-экономическим зонам и видам целевого использования, за земельные участки на территории г. Астрахани.
²²
С учетом п.4 решения Совещания межведомственной комиссии по переходу на новые сметные нормы и цены в строительстве от 19.04.2000 г. (г. Астрахань).
² Для прочих отраслей классификация по основным видам строительства.
²³
Определяется измерением изменения уровня воды в шурфе площадью 0,7—I м² за одни сутки (шурф перекрывают щитом с гидроизоляцией).
²⁴
OTii?№taiC
²⁵
Заполняется оттельно по каждому виду кредита.
²⁶
Указывается, от какой суммы взимается процент: от остатка задолженности по крелн гу, от первоначальности суммы кредита млн иным образом
²⁷
*'* Заполняс гея и случае предоставления потребительского кредита с использованием банковских карт.
²⁸
’*** Уназываются платежи, которые потребитель может производить в том числе по требованию кредитора
²⁹
Термин «бытовые» сточные воды нередко отождествляют с названием «городские» сточные воды, что следует считать устаревшим. Городские сточные воды — это смесь бытовых сточных вод жилых и общественных зданий и промышленных предприятий, а также производственных сточных вод коммунально-бытового обслуживания, общественного питания, местной и пищевой промышленности.
³⁰
?Хованский Г. С. Гидравлический расчет круглых труб по транспарантным номограммам. М., изд. МКХ РСФСР, 1962.
³¹
?К о й д а Н. У., Федоров Н. Ф. Технико-экономический расчет канализационной сети с помощью ЭЦВМ. Л., Стройиздат, 1971.
³²
?Федоров Н. Ф. Новые исследования и гидравлические расчеты канализационных сетей. Изд. 2-е. Л,—М., Стройиздат, 1964.
³³
СН 262-67 Указания по проектированию антикоррозионной защиты строительных конструкций.
³⁴
Форму паспорта см в «Правилах технической эксплуатации водопроводов и канализаций». М, Стройиздат, 1965.
³⁵
Наличие в канализационной сети газов представляет большую опасность для эксплуатационного персонала. Поэтому эксплуатационный персонал должен строго выполнять «Правила безопасности при эксплуатации водопроводно-канализационных сооружений», утвержден-
³⁶
Подробные данные о насосных станциях излагаются в специальном курсе «Насосы и насосные станции».
³⁷
I-1000-1000
³⁸
Дождевая вода, выпавшая на поверхность земли, стекает по склону местности, однако часть ее просачивается в грунт, а часть испаряется.
Обозначим объем выпадающей дождевой воды в единицу времени на единицу площади через </_в, а объем дождевой воды, стекающей в единицу времени с той же площади, через q_c\ тогда получим:
9с = Y_9b, ?(3.61)
где 4^я—коэффициент стока.
Коэффициент стока зависит от рода поверхности (растительный слой, булыжная или асфальтовая мостовая, газоны и пр.), рельефа местности, а также от интенсивности дождя и его продолжительности. Проф. Н. Н. Беловым на основании проведенных под его руководством исследований для ?определения ?коэффициента стока было предложено ?уравнение
W = zq⁰'² t⁰'¹, ?(3.62)
где ?2 —эмпирический ?коэффициент, характеризующий ?вид ?поверхно
сти бассейна стока, так называемый коэффициент покрова; q—интенсивность дождя, л/(с-га); t — продолжительность дождя, мин.
Значения коэффициентов ги? приведены в табл. 3.23 и 3.24.
³⁹
При уклонах местности более 0,005 допускается снижать этот суммарный коэффициент до 1,2,
⁴⁰
Для очистки сточных вод, которая наиболее успешно проходит в аэробных условиях, как это видно из предыдущего, необходимо наличие кислорода для окисления органического вещества, входящего в состав загрязнений сточных вод. Израсходованный на это кислород пополняется главным образом за счет растворения его из атмосферного воздуха. Таким образом, в канализационных очистных сооружениях, которые служат для минерализации органических загрязнений, входящих в состав
⁴¹
“ — ?з ?’
1+— e~^aVT Я
где е — основание натуральных логарифмов;
I — расстояние от створа выпуска сточных вод до расчетного створа (ближайшего пункта водопользования) по течению (фарватеру) реки, м;
⁴²
К таким веществам относятся кислоты, соли тяжелых металлов, смолы, фенолы, синтетические поверхностно-активные вещества (СПАВ) и другие соединения
⁴³
Постников И С Очистка сточных вод в Германской Демократической Республике Изд-во МКХ РСФСР, 1959,
⁴⁴
Капельные биофильтры. В капельном биофильтре (рис. 4.93) сточная вода подается в виде капель или струй. Естественная вентиляция воздуха происходит через открытую поверхность биофильтра и дренаж. Такие биофильтры имеют низкую нагрузку по воде; обычно она колеблется от 0,5 до 1 м³ воды на 1 м³ фильтра.
Капельные биофильтры рекомендуется применять при расходе сточных вод не более 1000 м³/сутки. Они предназначаются для полной (до БПКго=10 ...15 мг/л) биологической очистки сточной воды.
Схема работы капельных биофильтров следующая. Сточная вода, осветленная в первичных отстойниках, самотеком (или под напором) поступает в распределительные устройства, из которых периодически напускается на поверхность биофильтра. Вода, профильтровавшаяся через толщу биофильтра, попадает в дренажную систему и далее по сплошному непроницаемому днищу стекает к отводным лоткам, расположенным за пределами биофильтра. Затем вода поступает во вторичные отстойники, в которых выносимая пленка отделяется от очищенной воды.
При нагрузке по загрязнениям больше допустимой поверхность капельных биофильтров быстро заиливается, и работа их резко ухудшается.
Проектируются они круглыми или прямоугольными в плане со сплошными стенками и двойным дном: верхним в виде колосниковой решетки и нижним — сплошным.
⁴⁵
•"Яковлев С. В., Воронов Ю, В. Биологические фильтры. М., Стройиздат, 1975.
⁴⁶
Высота лопасти /г_л, м,
⁴⁷
Использование загрязненных сточных вод после их очистки для компенсации потерь в системе охлаждения теплообменного оборудования поверхностного типа.
Усовершенствование технологии производства—основа для уменьшения количества и снижения степени вредности сточных вод.
Для технологических процессов, в которых используется вода с температурой 10—15° С, применяют системы водооборота с охлаждением воды на холодильных установках производительностью до 2000— 3000 м³/ч. Охлаждение воды в этих системах производится на аммиачных, фреоновых, пропановых и других компрессионных холодильных установках. Системы водооборота работают без сброса воды в канализацию.
При решении схемы водооборота определяются требования к качеству сточных вод при использовании их для компенсации потерь воды в системе охлаждения теплообменного оборудования поверхностного типа, разрабатываются методы очистки сточных вод до требуемых кондиций применительно к конкретному составу сточных вод, образующихся при производстве различных видов синтетического каучука с учетом особенности работы системы водооборота без сброса продувочных вод.
Приведенная схема позволяет решить задачу прекращения спуска сточных вод в водоемы.
Для комплекса предприятий нефтехимической и химической промышленности (например, для хлорорганических производств) приме-
⁴⁸
= ~~~ {1 — 'j оН,
ь { рк)
здесь р — эмпирическая константа, м/ч;
b — плотность орошения колонны водой, м³/(м²-ч); а — удельная поверхность насадки, м²/м³;
Н — высота слоя насадки в колонне, м.
Диаметр эвапорационных колонн от 0,8 до 3 м, высота слоя насадки Н колеблется от 6 до 12 м. Плотность орошения обычно не превышает 3 м³/(м²-ч), расход пара Р = 0,5...1,5 кг/кг.
Значения удельной поверхности наиболее часто применяемых видов насадок приведены в табл. 5.16.
Для некоторых встречающихся на практике условий уравнение (5.58) может быть утцющено:
ь с ₀
(5.59)
рcsH + Ь
⁴⁹
В дальнейшем рассматриваются элементы систем отопления, размещающиеся внутри зданий Наружные элементы относятся к курсам «Теплоснабжение» и «Котельные установки».
⁵⁰
Система кондиционирования микроклимата включает в себя комплекс средств по обеспечению заданных метеорологических условий в помещениях, т. е. системы отопления, охлаждения, вентиляции, кондиционирования воздуха, и конструктивно-планировочные мероприятия по защите помещения от внешних климатических воздействий. Этот собирательный термин, в котором в настоящее время имеется большая необходимость, в нашей технической литературе еще не установился. В немецких, английских изданиях используются термины «климатехвика», «климатизация» и др.
В жилых, общественных и промышленных зданиях требуется поддерживать необходимые для людей и производственных процессов метеорологические условия — определенный микроклимат.
Защита ограждений от наружных климатических воздействий недостаточна для круглогодичного обеспечения необходимых условий в помещении. Эти условия могут быть созданы искусственно, например зимой работой системы отопления.
Основное требование к микроклимату — поддержание условий, благоприятных для находящихся в помещении людей.
В организме человека постоянно вырабатывается тепло, которое должно быть отдано окружающей среде. Поддержание постоянной температуры организма около 36,6° С обеспечивает физиологическая система терморегуляции. Напряжение системы терморегуляции сказывается на самочувствии и работоспособности человека.
В зависимости от физиологического и эмоционального состояния человека, его одежды, возраста, степени физической тяжести выполняемой работы и индивидуальных особенностей количество отдаваемого в окружающую среду тепла может быть различным.
В спокойном состоянии организм взрослого человека вырабатывает и отдает окружающей среде около 120 Вт (— 100 ккал/ч), при тяжелой
⁵¹
бираются приблизительно на одном уровне. В промышленных производствах можно выделить несколько групп помещений, условия в которых назначаются приблизительно одинаковыми.
Однако, кроме санитарно-гигиенических и технологических требований, определяющих диапазон внутренних условий, который обычно должен быть выдержан в течение отопительного сезона, во всех случаях важной является степень обеспеченности поддержания заданных внутренних условий. Обеспеченность определяет, как часто или насколько продолжительными могут быть отклонения внутренних условий от заданных расчетных.
Такие здания, как больницы, родильные дома, детские ясли, а также некоторые цехи с строгими технологическими режимами требуют высокой степени обеспеченности расчетных условий. Заданные параметры в них должны выдерживаться при любых погодных условиях, какие только могут быть в районе строительства. В зданиях общего назначения (жилые дома, общежития, залы музеев, книгохранилища и т. д.) возможны разовые кратковременные отклонения от расчетных условий. В зданиях, периодически функционирующих, с кратковременным пребыванием людей (торговые и выставочные залы, залы ожидания для пассажиров и др.) степень обеспеченности расчетных внутренних условий может быть еще более низкой.
Таким образом, для помещений различного назначения должны быть заданы не только расчетные внутренние условия, но и показатели степени их обеспеченности.
Для того чтобы выполнить определенные требования обеспеченности заданных внутренних условий, необходимо правильно выбрать теплозащитные свойства ограждений, тепловую мощность системы отопления и др. Такой выбор должен быть основан на расчете, в котором определяющими результат являются расчетные наружные условия. Таким образом, требование обеспеченности заданных внутренних условий нужно учитывать при выборе параметров наружного климата.
Наиболее холодные периоды каждой зимы принимают за «случаи» при выборе расчетных зимних наружных параметров, отвечающих определенной степени обеспеченности их появления. В качестве показателя обеспеченности заданных внутренних условий принимают показатель обеспеченности расчетных параметров наружного климата. Обеспечен-
⁵²
Здесь и далее поправочные коэффициенты приняты по Справочнику проектировщика промышленных, жилых и общественных зданий и сооружений Отопление, водопровод и канализация (внутренние санитарно-технические устройства), Ч, I, изд, 2-е, под общей редакцией И. Г, Староверова, М„ Стройиздат, 1967,
⁵³
Расчеты выполнены инж» Л, Н, Помазковой.
⁵⁴
®н ^иэ 2А._ИЗ р
где <2_ИЗ—наружный диаметр изоляции; сЬр— наружный диаметр трубы;
— теплопроводность изоляции, зависящая от температуры теплоносителя U.
Остальные обозначения приведены на стр. 101 и 106 (см. формулы III.12; III.22).
В выражении (111.64) не учтены относительно малые сопротивления внутреннему теплообмену и теплопроводности стенки трубы.
В современных конструкциях тепловой изоляции при использовании материалов теплопроводностью до 0,1 Вт/(м-К) оптимальная толщина слоя обеспечивает к. п. д. изоляции, близкий к 0,8.
Тепловая изоляция труб применяется, кроме того, в местах, опасных в отношении замерзания воды в трубах малого диаметра (вблизи наружных дверей, ворот и других открываемых проемов), воспламенения и взрыва газов и пыли, ожогов людей, а также в искусственно охлажда-
⁵⁵
Си, курс «Теплоснабжение».
⁵⁶
при средней плотности воды р_Ср составляет;
p^glp ср. ?(TV. 47)
Преобразуем это выражение подобно формуле (IV.32) в зависимости от начальной и конечной температуры воды на участке:
, Рнач Ркон ?^ ?_v
Р — ё^ ?g —8 2 Рнгач'-}'!* ~ ркон* ?(IV-47а)
Очевидно, как и для отопительного прибора, можно представить, что в каждом участке теплопровода имеется условный центр охлаждения воды, находящийся посередине его длины, а до и после этого центра плотность воды на длине 0,5 / может считаться постоянной.
При выводе формулы для определения естественного циркуляционного давления, возникающего из-за охлаждения воды в трубах, примем, что в циркуляционном кольце отопительные приборы отсутствуют и вода охлаждается только при движении по трубам.
Рассмотрим схему такого циркуляционного кольца (рис. IV.38,a), в котором при определенном расходе G плотность воды постепенно возрастает от значения pi при температуре t\ (после центра нагревания) до значения ps при температуре h (перед центром нагревания). На стыках вертикальных и горизонтальных участков покажем промежуточные значения плотности воды. Тогда естественное циркуляционное давление, возникающее из-за охлаждения эоды в трубах, может быть найдено как
⁵⁷
Отопление с естественной циркуляцией воды применялось в прошлом столетии сначала в виде однотрубных, затем в виде двухтрубных систем. С внедрением электрических циркуляционных насосов гравитационные системы отоп^ния с начала текущего века и особенно после Октябрьской революции постепенно уступают свое место насосным системам.
В настоящее время область применения систем с естественной циркуляцией воды ограничена. Их используют для отопления отдельных жилых квартир, небольших гражданских зданий, железнодорожных вагонов, зданий, в которых недопустима вибрация конструкций (например, при точных измерениях), вызываемая работой насосов. Использование естественной циркуляции целесообразно при водяном отоплении отдельных верхних помещений высотных зданий (например, технического этажа). Кроме того, естественная циркуляция воды в стояках встречается в описанных выше децентрализованных системах водо-водяногО отопления.
Рассмотрим особенности гравитационных систем отопления в сравнении с насосными. Прежде всего отметим существенные недостатки, которые ограничивают область их применения:
а) ?сокращенный радиус действия (до 30 м по горизонтали), обусловленный небольшим циркуляционным давлением;
б) ?высокая первоначальная стоимость (до 5—7% стоимости небольших зданий), связанная с применением труб значительного диаметра;
⁵⁸
Справочник проектировщика промышленных, жилых и общественных зданий и сооружений. Отопление, водопровод и канализация (внутренние санитарно-технические устройства). Ч, 1. Под редакцией И, Г. Староверова М., Стройиздат, 1967.
⁵⁹
При вычислении Q' для П-образных стояков тепловая нагрузка стояка Qct берется для восходящей и нисходящей ветвей суммарная.
⁶⁰
В расчетах могут быгь использованы значения характеристик сопротивления ра
⁶¹
К— ?I ?у-. I | _r * ?(VI.6)
C/i-h0₂О_л
где G_lt G_z>G_n — количество конденсата от теплообменников, кг/ч; t_lt t₂, t_n — температура конденсата, °С.
В теплообменниках закрытых систем пароснабжения конденсат переохлаждают до 80—90 °С (при технико-экономическом обосновании в калориферах систем вентиляции переохлаждают до 45°С).
Конденсат отбирают с паром вторичного вскипания из общего кон-денсатопровода (например, после конденсатного коллектора).
Двухфазными называются конденсатопроводы, по которым совместно с конденсатом перемещаются пролетный пар и пар вторичного вскипания* образующийся при вскипании части конденсата в результате па-
⁶²
1_П = kF_n = 2,14-50-70-10 = 75 000 м³/ч<
⁶³
?Тогда объем нагретого воздуха, подаваемого отопительными агрегатами, из выражения (VII. 13) составит:
⁶⁴
Рециркуляционный воздухонагреватель с естественным движением воздуха — это отопительный прибор типа высокого конвектора, обогреваемый теплоносителем водой (см рис. III. 13). По способу отопления помещения, связанному с интенсивной циркуляцией воздуха при сосредоточенном его нагревании, рециркуляционный воздухонагреватель считается прибором местного водовоздушного отопления.
Рециркуляционные воздухонагреватели по тепловой мощности занимают промежуточное место между обычными отопительными приборами водяного и парового отопления и отопительными агрегатами воздушного отопления. Их мощность составляет от 5 до 20—25 кВт (до 20Х XIО³ ккал/ч). Применяют их в жилых, общественных, вспомогательных и небольших промышленных зданиях (рис VII.9) для отопления лестничных клеток многоэтажных зданий, сравнительно низких помещений,
⁶⁵
Основным из указанных недостатков центрального воздушного отопления, даже при механическом побуждении движения воздуха, является значительная площадь поперечного сечения и поверхности воздуховодов, занимающих много места в зданиях. По этой причине увеличиваются расход металла и стоимость систем, нагретый воздух охлаждается по пути движения, возникает количественное разрегулирование под влиянием естественного циркуляционного давления.
Следовательно, действие таких систем нуждается в совершенствовании. К тому же в различные помещения подается воздух одинаковой температуры и влажности, индивидуальное количественное регулирование
⁶⁶
приставные — греющие бетонные панели, изготовленные отдельно и смонтированные рядом или в выемках строительных конструкций.
Совмещенные панели наиболее полно отвечают задачам комплексной механизации строительства зданий — система отопления монтируется в процессе сборки здания. При использовании приставных панелей степень индусгриальности монтажа зависит от вида панелей. Так, монтаж горизонтальных потолочных или напольных панелей требует больших затрат ручного труда, чем монтаж стеновых панелей Монтаж перегородочных панелей проще, чем монтаж протяженных плинтусных.
Рассмотрим конструкцию отопительных панелей в зависимости от их размещения в помещении.
Потолочные и напольные панели. Совмещенная потолочная отопительная панель изображена на рис. VIII.3. Панель используется при условии, что температура теплоносителя поддерживается на невысоком уровне (до 55—60° С)
Трубы помещают в бетон несущей части междуэтажного перекрытия таким образом, чтобы под ними было достаточно места для размещения арматуры, необходимой для увеличения прочности бетона и улучшения передачи тепла вниз.
В качестве теплоизоляции применяют пробку или другие малотеп-лопроводные"материалы, способные выдержать давление со стороны пола. Пол выполняется из рулонных материалов по стяжке или деревянным (из сухой древесины).
При температуре теплоносителя выше 60° С (60—90° С) панели указанной конструкции размещают в помещениях длительного пребывания
⁶⁷
?Толщина запанельного слоя пробковых плит по формуле (VIII.39) равна;
⁶⁸
Следовательно:
⁶⁹
Ар
^{70
1 = 2,8} (^р70° ~ 095°) § + ² (Rl + ^Z)l,4 = ^{452 Па} (⁴⁶ кгс/м²),
которое должно быть затрачено в четырех новых расчетных участках. Потери давления в этих участках составят:
2 (jRl + Z) = 83,7 Па (8,5 кгс/м²), т. е. значительно больше потерь в системе с верхней разводкой (83,7>48,7 Па)\
⁷¹
Под активным объемом понимается объем нагревающегося массива печи (включая пустоты). Активная (расчетная) высота печи принимается от уровня колосниковой решетки или дна нижележащего дымового канала до верха перекрытия печ« при толщине последнего 14 см и до низа перекрытия при толщине более 14 см.
⁷²
Под интенсивностью фотосинтеза понимается количество углекислого газа в мил
⁷³
Q = 0. ?(XI.3)
Отдельные составляющие этого уравнения в зависимости от конкретных условий могут быть приняты со знаком плюс или минус или могут быть равны нулю; они определяются по формулам, приведенным в главе II.
⁷⁴
Методика разработана автором совместно с инж. А. А. Руновым.
⁷⁵
пов = 20 + ?(1195 - 20) = 88° С.
5. ?Определяем а_ПОв по рис. V.1: а_Пов=14,4 Вт/(м²-К).
6. ?Определяем /Сев по формуле (V.9):
⁷⁶
О потенциале влажности см [10]
⁷⁷
Существует много зависимостей иного вида, описывающих распределение скоростей в поперечном сечении основного участка струи. См., например, с. 115.
⁷⁸
Средней по расходу скоростью называют отношение количества движения в каком либо поперечном сечении струи к массе воздуха, перемещаемого в том же сечении.
⁷⁹
?A tx
По значениям ординат у из уравнений (IX.30) могут быть построены внешние контуры «активной» части струи, если за граничную ско-
⁸⁰
«Водоснабжение и санитарная техника», 1969, № 1.
⁸¹
y₁cosa₁4^-~“" v₂cosa₂. ?(XI.55)
L3 ?L₃
⁸²
3 ^3 Р
АЕ = р_д1 L_t + р_д2 La —- -+ pv₃ — v₃p ?^ cos + L₂ г>₂ cos aj. ^ (XI.52)
⁸³
Работа выполнена Ленинградским институтом охраны труда ЛИОТ (д-р техн. наук П. А. Коузов) при участии ГПИ Сантехпроект (инж. Ф. М. Гулишамбароз) под редакцией инж. А. Я. Мозгова.
⁸⁴
-
L = 500у 60—16-1,2-1-1,16 = 2460 м³/ч.
⁸⁵
7); т — опытный коэффициент, характеризующим изменение скорости по оси струи, принимаемый по табл XIV.8.
Значения Р_т=0,6...1. Расчетные формулы:
⁸⁶
Здесь под воздушными завесами понимаются завесы шиберующего типа с подогревом или без подогрева подаваёмого воздуха. Воздушно-тепловые завесы для входов в административные и общественные здания рассмотрены в ч I учебника.
⁸⁷
?Ширина струи в сечении S-
b_s = 0.416S — 0,416*3 = 1,25 м.
Следовательно,
у'/Q,5b_s = - 0,3/(0,5-1,25) =— 0,48.
⁸⁸
Здесь и далее на рисунках принято 95%.
⁸⁹
?Рис. ?XXII ?1. ?Падение ?материальной ?точки ?в ?неподвижном ?воздухе
⁹⁰
Необходимость очистки воздуховодов свидетельствует о дефектах, допущенных при проектировании системы пневмотранспорта или при монтаже ее.
⁹¹
Скорость распространения звука в воздухе 340 м/с (при t—20° С),
⁹²
Структурным звуком называют колебания, распространяющиеся в твердых телах.
⁹³
Блоки ОС и ИЭ обычно позволяют преобразовать позиционный регулятор в пропорциональный (с жесткой ОС), пропорционально-интегральный (с гибкой ОС) или интегральный (с ИЭ).
⁹⁴
Речь идет о Методике государственной кадастровой оценки земель поселений, разработанной Росземкадастром; Министерством имущественных отношений РФ, ФКЦ «Земля»; Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству Нижегородской области; Комитетом поземельным ресурсам и землеустройству Пермской области, Пермским кадастровым центром, КУГИ Нижегородской области и ГУП НИЦ «Реформа».
⁹⁵
Правила государственной кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий в субъекте Российской Федерации. Утверждены Госкомземом России 15 мая 2000 г., Технические указания но кадастровой оценке сельскохозяйственных угодий в субъекте РФ. Утверждены Государственным комитетом РФ по земельной политике 15 мая 2000 г.
⁹⁶
Методика государственной кадастровой оценки земель лесного фонда Российской Федерации. Утверждена Приказом Росземкадастра от 17.10.2002 № П/336.
⁹⁷
Речь идет о Методике государственной кадастровой оценки земель поселений, разработанной Росземкадастром; Министерством имущественных отношений РФ, ФКЦ «Земля»; Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству Нижегородской области; Комитетом поземельным ресурсам и землеустройству Пермской области, Пермским кадастровым центром, КУГИ Нижегородской области и ГУП НИЦ «Реформа».
⁹⁸
Правила государственной кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий в субъекте Российской Федерации. Утверждены Госкомземом России 15 мая 2000 г., Технические указания но кадастровой оценке сельскохозяйственных угодий в субъекте РФ. Утверждены Государственным комитетом РФ по земельной политике 15 мая 2000 г.
⁹⁹
Методика государственной кадастровой оценки земель лесного фонда Российской Федерации. Утверждена Приказом Росземкадастра от 17.10.2002 № П/336.
¹⁰⁰
Ненужное зачеркнуть.
¹⁰¹
?Параметры внутреннего воздуха:
а) ?Отопление:
- ?офисные помещения 22 °С - максимальная температура по сухому термометру (влажность не нормируется);
- ?зоны хранения и установки инженерного оборудования 18 °С по сухому термометру;
- ?машинные отделения лифтов 18 °С по сухому термометру.
б) ?Вентиляция и кондиционирование воздуха:
- ?офисные помещения 24 ±1 “С по сухому термометру, относительная влажность макс. 50 ±5 %;
- ?зоны хранения и установки инженерного оборудования — только вентиляция
- ?помещения с электрическим оборудованием — вентиляция или кондиционирование воздуха при температуре от 30 °С по сухому термометру;
- ?машинные отделения лифтов кондиционирование воздуха при температуре от 27 °С по сухому термометру.
¹⁰²
Noise criterion (NC) - американский критерий шума.
4.1. Офисные этажи
В качестве систем кондиционирования воздуха должны применяться системы с централизованной подачей и переменным расходом воздуха. Воздух подается системами кондиционирования с секциями прямого испарения с конденсаторными блоками, охлаждаемыми оборотной водой и расположенными на каждом этаже в венткамере. Каждая установка среднего давления собирается на заводе, обеспечивает переменный расход воздуха, использует рециркуляционный воздух и комплектуется вентиляторами приточного или смешанного типа с переменным числом оборотов. Установка включает в себя фильтры предварительной и тонкой очистки, противопожарные клапаны на приточном и рециркуляционном воздуховодах, автоматические жалюзийные заслонки, секцию охлаждения прямого испарения с воздухоохлаждаемым конденсаторным блоком, с утилизатором, с подводом оборотной воды. Установка имеет звукопоглощающее покрытие, теплоизоляцию, электродвигатели и привод с переменной скоростью и фильтром радиопомех, фильтр шума электродвигателя, стабилизатор переменного напряжения для подавления гармоник, производимых приводной системой переменной скорости, блок управления электродвигателем, систему воздуховодов, детекторы дыма. Каждая система работает с использованием цикла утилизатора на стороне воды, благодаря чему обеспечивается непосредственное охлаждение в зимний период работы системы. Вентиляторные системы могут регулировать расход воздуха от 100 до 20 % расчетного расхода при помощи приводов от электродвигателей с переменным числом оборотов. Каждая локальная венткамера имеет следующую конфигурацию:
а) Наружный воздух подается на каждый этаж по вертикальному воздуховоду, проходящему через локальную венткамеру, расположенную на каждом этаже. Это помещение используется как смесительная воздушная камера. Система имеет регулятор постоянного расхода для подачи в каждую смесительную секцию минимального количества наружного воздуха. В каждой венткамере для подачи максимального количества наружного воздуха имеется также клапан с ав-
¹⁰³
Sound Transmission Class (STC) - американский класс звукопроницаемости.
¹⁰⁴
?остаточное давление в наиболее удаленном элементе применяемого в проекте теплообменного оборудования, необходимое для функционирования этого элемента оборудования. К этому также относятся потери давления в регулирующих клапанах оборудования и потери на трение или падение давления на оборудовании;
• ?избыточное давление, вызываемое насосами, когда они работают при низком расходе вблизи точки отключения насоса.
Необходимо определить рабочее давление в трубах и в оборудовании, подключенном к трубам, на разных высотах здания. Это выполняется сложением гидростатического на-
¹⁰⁵
Wff-82 — грунтовка под мозаичную краску и водо-разбавимые многоцветные лаки для внутренних помещений, используемая в качестве грунтового и промежуточного покрасочного слоя.
Грунтовка WfF-82 не содержит растворителей, безвредна для человека и экологически чистая. Грунтовку WfF-82 наносят на бетонные, оштукатуренные поверхности, гипсокартонные панели, искусственно-смоловые штукатурки.
^Поверхность должна быть сухой, чистой, способной нести нагрузку, клеевую побелку полностью удаляют с поверхности, слои лака, эмали, масляной краски очищают ц обрабатывают наждачной бумагой, средне и сильно впитывающие поверхности предварительно обрабатывают
¹⁰⁶
?Математическое выражение (6.1.1) является формальным образом принципа ожидания.
¹⁰⁷
?Термин «оценка» представляет собой достаточно точное название получаемого в процессе определения рыночной стоимости результата. Оценка стоимости есть не что иное, как наше представление или мнение о реальном, истинном, по сути, неизвестном значении стоимости. Истинное значение стоимости может появиться, по большому счету, только в результате идеальных торгов.
¹⁰⁸
?При оценке объекта недвижимости в качестве периода владения рассматривается прогнозный период.
¹⁰⁹
К амортизируемому активу следует также отнести инвестиции, направленные на приобретение права аренды актива в течение конечного промежутка времени.
¹¹⁰
Доход в некотором периоде, который генерирует объект недвижимости, позиционируется в конце этого периода.
¹¹¹
В теории оценки данная связь известна под названием IRV-связь (IRV-формула).
¹¹²
Вмененные издержки (imputed cost) — условно рассчитываемые издержки (напр.,
¹¹³
проценты, которые можно было бы получить на данную денежную сумму, если бы она не была потрачена на приобретение товаров).
¹¹⁴
Тришин В.Н. Задача выбора способа начисления амортизационных отчислений для промышленных предприятий // Вопросы оценки. № 2’98 (с. 22).
¹¹⁵
?Функции стоимости денег во времени приведены в приложении.
¹¹⁶
?Первая форма связана со снижением стоимости возведения аналогичных зданий.
¹¹⁷
?Вторая форма определяет устаревание здания или его элементов по отношению к современным архитектурным объемно-планировочным, конструктивно-технологическим, санитарно-гигиеническим и другим требованиям.
¹¹⁸
В дальнейшем будем считать, что ставка процента i_a функции износа всегда равна ставке процента фонда возмещения i_p.
¹¹⁹
(1 + 0, 1) (1 + 0, 1 )^2
120
?Базой в данном случае является разность потенциального валового дохода и потерь от недозагрузки.
¹²¹
?Доходы, имеющие косвенное отношение к оцениваемому объекту.
¹²²
Здесь необходимо говорить об общем чистом операционном доходе (собственника и кредитора).
¹²³
В действительности налоговые платежи не могут быть постоянными. Так, например, налог на улучшения формируется как процент от балансовой стоимости, которая со временем уменьшается.
¹²⁴
Данное допущение справедливо для «цивилизованных» (невысоких) величин нормы дисконтирования и инфляции. В условиях высокой инфляции пренебрегать этим слагаемым нецелесообразно.
¹²⁵
По состоянию на 1 января 2000 г. для России фактор инвестиционного риска в сравнении, например, с такими странами, как Люксембург, США, определен в размере 7,7 %.
¹²⁶
Внутренняя норма рентабельности представляет собой ставку дисконтирования, при которой чистая приведенная стоимость проекта равна нулю.
¹²⁷
50000
200000
¹²⁸
Под регулярно изменяющимися потоками понимаются потоки, динамика изменения которых поддается математической формализации.
¹²⁹
- I₁ x a(n, Y) - Yx Vx a(n, V) + V- ^{Vx a(n} ^.
^130
131
Предполагается грамотная эксплуатация объекта с проведением всех необходимых
¹³²
В демонстрационных целях срок экономической жизни выбран сравнительно небольшим. В приложении представлена двухэтапная оценка земельного участка и его улучшений для 50-летнего срока экономической жизни улучшений в виде Excel-таблиц.
¹³³
Проблема учета изменчивости прогнозируемых доходов решается применением коэффициентов коррекции.
¹³⁴
Таблица подготовлена к.т.н. В.В. Цымбаловым.
¹³⁵
Согласно МСО износом называется уменьшение стоимости с течением времени под действием различных факторов.
¹³⁶
В настоящее время утвержденный на федеральном уровне порядок установления земельного и иных налогов с использованием показателей кадастровой стоимости земли отсутствует.
¹³⁷
Под правомочием понимается предусмотренная законом возможность участника правоотношения осуществлять определенные действия.
¹³⁸
На самом деле, данная формула справедлива для оценки коэффициента капитализации объекта недвижимости в целом. Однако из-за высокой доли стоимости улучшений в общей стоимости объекта недвижимости можно допустить, что коэффициент капитализации улучшений близок по величине к коэффициенту капитализации объекта недвижимости в целом.
¹³⁹
В учебных целях срок экономической жизни выбран сравнительно небольшим.
¹⁴⁰
Если период анализа меньше, чем срок экономической службы, необходимо в конце периода анализа предусмотреть реверсию улучшений как отношение дохода, приходящегося на улучшения, и коэффициента капитализации.
¹⁴¹
С. Грибовский. Оценка доходной недвижимости. — СПб.: Изд. ПИТЕР, 2001.
¹⁴²
?Сегодня на уровне правительства прорабатываются решения, при которых налог на землю будет рассчитываться на основе ее рыночной стоимости.
¹⁴³
?Европейские стандарты оценки 2000. — М.: РОО, 2003, стр. 170 статья G12.05
¹⁴⁴
Br дох ^- ? ^Ei ^{- А V}nE
¹⁴⁵
i = 1
рассчитывается как текущая стоимость потока доходов, каждый из которых равен разности общего чистого операционного дохода, ко-
¹⁴⁶
Обобщение — переход на более высокую ступень абстракции путем выявления общих признаков рассматриваемых предметов — Большой энциклопедический словарь.
¹⁴⁷
Под севооборотом понимается научно обоснованное чередование сельскохозяйственных культур (и пара) по участкам земли (полям) и во времени, направленное на восстановление и улучшение плодородия почвы, снижение вероятность появления вредителей и развития болезней растений.
¹⁴⁸
Бал бонитета почвы — интегральный показатель, характеризующий сравнительное качество почв.
¹⁴⁹
Копия отчета любезно предоставлена Т.А. Стрельниковой в составе материалов, полученных ею при прохождении стажировки в США по программе «Кредитование сельского хозяйства».
¹⁵⁰
Бонитировка почв устанавливает их относительное качество по основным факторам естественного плодородия для возделываемых культур.
¹⁵¹
Данный раздел подготовлен с использованием материалов, любезно предоставлен
¹⁵²
ных П.В.Касьяновым, А.П.Петровым, П.Т.Воронковым.
¹⁵³
Чистый доход собственника от продажи леса на корню (цена леса на корню), rl
¹⁵⁴
Кроме рубок главного пользования, существуют рубки промежуточного пользования или рубки ухода за молодняками, вызванные необходимостью прореживания лесных культур в период их роста и формирования лесного насаждения.
¹⁵⁵
Настоящий раздел подготовлен совместно (при содействии и консультировании) с Е.С. Мелехиным.
¹⁵⁶
А. Маркандиа. Международный опыт создания информационных систем в сфере управления природопользованием //Управление природопользованием для устойчивого развития. Сборник статей. НПП «Кадастр», Ярославль. — 1997, стр.138.
¹⁵⁷
Стоимостная оценка участков недр с запасами и ресурсами полезных ископаемых в ведущих зарубежных горнодобывающих странах. Материалы к заседанию коллегии Минприроды России. Январь 2003 г. МОК-Информ.
¹⁵⁸
Мелехин Е.С. Стоимостная оценка недр. Москва, 2000
¹⁵⁹
Астафьева М.П., Мелехин Е.С., Астафьева О.М. Об основных принципах построения методики оценки стоимости месторождений полезных ископаемых. Вестник ассоциации «Русская оценка» № 4, 2002 г.
¹⁶⁰
В разделе использовались материалы, подготовленные совместно с С.В Соловьевой при работе над проектом ГЭФ «Прошлый экологический ущерб».
¹⁶¹
Львов Д.С. Экономика развития — М.: «Экзамен», 2002, стр.153
¹⁶²
Данный раздел подготовлен при консультировании Е.С.Мелехина.
¹⁶³
См. закон города Москвы «Об основах платного землепользования в городе Москве» от 16.07.97 г. № 34.

Ипотека в вопросах и ответах  »

Библиотека »