пособие для будущего "ипотечника": как увернуться от отказа? (статья) недвижимость

Пособие для будущего "ипотечника": как увернуться от отказа? (Статья) Недвижимость

Море банковской рекламы постепенно приучает нас к мысли, что ипотека — доступное средство от любой напасти. Это, конечно, хорошо, поскольку свидетельствует о том, что сравнительно молодой для России финансовый инструмент становится все более естественным и доступным. Но у такого воздействия есть и другая, теневая сторона: мы начинаем забывать о множестве ситуаций, препятствующих использованию ипотеки. Более того, надо быть готовым к тому, что в кредите откажут..

Принято считать, что шансы на получение кредита напрямую связаны с доходами соискателя. Это так и не так одновременно. Действительно, для граждан со средним доходом путь к получению кредита практически закрыт. Вероятно, найдутся банки, которые выдадут $20–30 тыс., однако при нынешней стоимости недвижимости этого хватит лишь на улучшение жилищных условий, но никак не на приобретение квартиры. Кроме того, даже при столь небольшом займе придется выплачивать минимум $400–500 в месяц.

Однозначным препятствием служит и невозвращенный предыдущий кредит. Размер его практически не играет роли — откажут все равно. Впрочем, современные заемщики, отваживающиеся на крупный кредит, как правило, достаточно осведомлены относительно условий его предоставления. Поэтому такой отказ заранее прогнозируем и не вызывает недоумения.

Однако существуют и неочевидные и малопредсказуемые случаи отказа. Понимая это, стоит усвоить: даже солидный доход не является достаточным основанием для получения кредита. Есть немало историй, когда отказ в кредитовании получали состоятельные соискатели.
"Одна из возможных причин — финансовая нестабильность, мешающая регулярному и многолетнему погашению задолженности. В банке существуют службы безопасности, которые пытаются составить психологический портрет будущего заемщика, интересуются подробностями его биографии. Цель такого изучения — выяснить вероятность смены профессии или рода занятий. Если вдруг оказывается, что состоятельный финдиректор в недавнем прошлом был тапером, потом барменом, а потом не работал в течение некоторого времени, занимаясь медитациями и поисками смысла жизни, то какими бы высокими ни были его доходы сегодня, такого человека завернет практически любой банк", — уверен руководитель направления ипотечного кредитования компании "МИАН–агентство недвижимости" Сергей Махоткин.

Немного шансов получить кредит и у людей, обремененных уголовным прошлым. Впрочем, к однозначному отказу приводит далеко не любая судимость. Если у заемщика бандитское и воровское прошлое, то реакция очевидна. Если же причиной заключения стало дорожное происшествие с тяжелыми последствиями или выяснится, что судимый стал жертвой каких-либо сложных обстоятельств, то надежда на благосклонность банка есть.
Правда, случаются и перегибы. Известен случай, когда отказали человеку с безупречной финансовой биографией. Причина — бдительному отделу безопасности стал известен эпизод его далекого прошлого, а именно: в возрасте 12 лет он попал в детскую комнату милиции...

Бывает, что отказ получает владелец крупного бизнеса. Причина — сложности с реальной оценкой доходов, недостаточно прогнозируемое будущее. Жизнь предпринимателей в нестабильных российских условиях похожа на американские горки: сегодня вверх, а завтра — вниз. Вполне объяснимо, что неизбежные издержки существования рисковых людей вызывают недоверие банков, заинтересованных прежде всего в пунктуальных клиентах.

И все-таки нужно подчеркнуть: желание "перебдеть" наблюдается далеко не везде. Например, в Сбербанке утомительная процедура проверки клиента не практикуется. Вместо этого придуман институт поручительства, призванный минимизировать возможные риски. И другие банки стремятся не отказать в кредите, но найти возможности для его предоставления.

Возраст и здоровье — помеха ипотеке
Итак, соответствие потенциального заемщика тем требованиям, которые выдвигают банки, — это, пожалуй, основное условие для получения кредита. Однако отказы иногда поступают и со стороны страховых компаний. Как известно, большинство банков при оформлении кредита требуют застраховать здоровье заемщика и приобретаемый им объект. Рассмотрим более подробно случаи, когда существует риск не получить согласие.

Так, ни одна отечественная компания не застрахует человека в возрасте от 60 лет. Не спасет даже хорошее здоровье и цветущий вид. Выходит, что путь приобретения квартиры в кредит для людей пенсионного или предпенсионного возраста практически закрыт?
По большому счету это так. Однако известны случаи, когда пожилые люди все-таки пользуются ипотекой, но опосредованно, благодаря помощи детей или близких родственников. Финансовое урегулирование проблем такого рода — тема отдельного разговора.

"Впрочем, если возраст заемщика не препятствует получению кредита, то это совсем не означает, что его сразу застрахуют. С большой вероятностью соискателю предложат пройти медицинское обследование, — рассказывает С. Махоткин. — Если в результате исследования будут обнаружены серьезные заболевания, то стоит ожидать отказа. Конечно, такие случаи единичны, а поэтому и отказы не слишком часты. Но даже незначительные отклонения в анализах приводят к повышению страховых тарифов".

Логика банков понятна: выплаты по кредиту рассчитаны не на год и не на два. Если на момент получения кредита здоровье уже "хромает", закономерно предположить, что долгие годы на высокооплачиваемой работе такой клиент не продержится.

В страховке отказать
При страховании квартиры — объекта залога — страховым случаем считается утрата или повреждение недвижимого имущества заемщика в результате непредвиденных событий (пожар, взрыв газа, затопление, кража и прочее). Расценки в различных страховых компаниях колеблются в среднем от 0,1 до 0,4% стоимости недвижимости: в "Альфа-Страховании" — 0,1–0,14%, в "Ренессанс-Страховании" — 0,18–0,35%, в Росгосстрахе, РОСНО, Ингосстрахе и ВСК — от 0,2%, в "Уралсибе" — 0,3–0,38%, в "Стандарт-резерве" — 0,25–0,35% и т. д. Все сказанное относится к общим правилам страхования объекта. Поскольку предугадать возникновение описанных ситуаций практически невозможно, то и отказы по перечисленным пунктам не происходят.

Но иногда в страховании объекта все же отказывают. "Мотивы такого решения, как правило, связаны с тем, что при проверке документов не подтвердилась так называемая юридическая чистота квартиры", — рассказывает С. Махоткин. Недавно был такой случай. Продавалась квартиры на просп. Вернадского. Желающий ее купить обратился в один из московских банков с просьбой о предоставлении кредита и получил отказ. В процессе проверки выяснилось, что ранее проживавший в ней мужчина переехал на постоянное жительство в Смоленскую область. Оценив риски, страховая компания отказалась работать с этим объектом. Логика решения примерно такова: продавец совершил, мягко говоря, странный поступок, коли так — есть вероятность, что его принудили принять такое решение, значит, впоследствии оно может быть обжаловано в суде.

Хотите в новостройку? Выбирайте банк правильно
Наиболее прочные позиции по ипотеке новостроек держит Сбербанк. Однако на сегодняшний день его ставки не представляют большого интереса: они выше, чем во многих других банках. Более того, долгосрочные кредиты под покупку квартир выгоднее брать в долларах, а именно по ним Сбербанк, как известно, поднял проценты. Конечно, стоит попытаться взять кредит в других банках. В таком случае стоит внимательно изучить базу новостроек, которые они предлагают.
Весьма вероятно, что подходящих предложений не найдется. Особенно если требуется квартира, отвечающая конкретным требованиям (район, планировка и т. д.). Есть и другой путь: выяснить, какой банк кредитует интересующий вас объект, и именно у него взять заем. На сегодняшний день это самые реальные пути для получения кредита под новое жилье.

Хотелось бы надеяться, что число отказов со временем уменьшится. Речь не идет о том, чтобы удовлетворялись запросы всех соискателей. Однако спектр кредитных предложений должен быть шире и доступней, а отказы — мотивированнее. Тогда и потенциальным заемщикам не придется искать лазейки для решения своих проблем.

Ольга Базанова, Директор по маркетингу ДельтаКредит банка:
Самое главное — предоставлять максимально подробную информацию и не бояться ее объяснять. Например, если у заемщика был карьерный скачок вниз (дауншифтинг) или смена работы (в новой отрасли), то стоит рассказать, почему так произошло. Нельзя ни в коем случае предоставлять информацию, не соответствующую истине. Если у заемщика уже есть кредитная история, то следует ее представить, а если она негативная — опять же объяснить, почему так случилось. Любой заемщик может просчитать предположительный объем кредита, воспользовавшиcь ипотечным калькулятором на сайте банка, и узнать стандартные требования. Если они не подходят, надо заранее предусмотреть дополнительные варианты — например, поход в другой банк.

Ольга Садовская, Начальник департамента ипотечного кредитования Городского ипотечного банка:
Подавая документы на получение ипотечного кредита, заемщику следует иметь в виду, что открытость и честность обычно приносят больше пользы, чем сокрытие от банка каких-либо негативных факторов, а тем более предоставление заведомо ложных сведений, которые могут повлиять на принимаемое кредитное решение. По сути, заемщик, передавая документы в банк с пояснениями, предоставляет аргументы и свидетельства, помогающие кредитным специалистам банка принять необходимое решение. Нужно помнить, что в лице менеджера банка, работающего с вами, вы находите союзника и помощника, готового дать рекомендации как по кредитной программе, так и по требуемым документам.
Например, немногие заемщики знают, что факт получения кредитов в предыдущий период и их успешного погашения (другими словами, кредитная история) является серьезным положительным фактором. Так заемщик на деле доказывает свою способность вовремя и в полной мере погашать задолженность.

Другой пример — если у вас случались перерывы в работе или серьезные изменения в карьере, дайте письменные пояснения и приложите их к заявке на получение кредита, это предупредит возможные вопросы банка.

Василий Ченушкин, Начальник управления продаж центра ипотечного кредитования БИН-банка:
С кредитным экспертом банка общаться нужно как с врачом, адвокатом или как на исповеди, т. е. информацию предоставлять честно, полно, достоверно. Заемщика будет проверять служба безопасности банка, страховой компании, финансовые аналитики банка. Да и сам кредитный эксперт составляет психологический портрет заемщика. Соответственно, если обнаружится неправдивая информация, то последует отказ в предоставлении кредита.

Банки не любят ложь.
Если заемщика уличили в ней, то к нему сразу же теряется доверие. А как давать деньги человеку, которому ты не веришь? Под ложью понимается сокрытие информации, подделка документов, искажение предоставляемой информации: сокрытие иждивенцев или каких-либо обязательств; криминальное прошлое; некорректно составленные или подделанные справки о доходах; умышленное завышение получаемого дохода; нелегальное нахождение на территории РФ и нелегальная трудовая деятельность; несоответствие деятельности требованиям банка; получение дохода криминальным путем (взятки, откаты, нелегальная деятельность).
Чтобы избежать отказа или минимизировать его вероятность, предоставляйте информацию честно. Даже если что-то и было в вашем прошлом, расскажите об этом. В любом случае это лучше, чем скрывать. Как говорится, повинную голову меч не сечет.

При подготовке документов внимательно изучите требования банка и оформляйте документы строго в соответствии с ними (например, если банк требует копии всех страницы паспорта, то должны быть отксерокопированы все, независимо от того, заполнены они или нет).
Не пытайтесь спорить, требовать, капризничать при общении с сотрудниками банка. Условия кредитования устанавливают не они и изменить их персонально для вас не вправе.

правда и ложь. про срочный выкуп квартиры (статья)  »

Библиотека »