вечная "элита" - что это за жилье? (статья)
Вечная "элита" - что это за жилье?
(Статья)
Сектор элитной недвижимости
наименее подвержен разного рода кризисам и
проблемам, с которыми периодически
сталкивается рынок недвижимости в целом, в
силу своей инертности и высокого
стабильного постоянного спроса, который, по
мнению экспертов, будет только расти. К тому
же меняется сама структура спроса:
покупатели становятся все более
требовательными к качеству объектов и
стремятся получить за свои деньги максимум
комфорта. Аналитики обещают увеличение
доли вторичного рынка элитной
недвижимости, что связано с сокращением
инвестиционно-привлекательных участков
под элитную застройку. В целом же, эксперты
прогнозируют стабильный рост цен в этом
сегменте рынка в пределах 1-1,5% в месяц или
15-20% в год. Но, давайте для начала,
определимся в терминах...
К сожалению,
на сегодняшний день нет четко
сформулированных критериев, по которым тот
или иной объект недвижимости можно бы было
отнести к элитным. Также нет четкой
внутренней классификации элитной
недвижимости, что дает повод
недобросовестным девелоперам для
манипуляций с классификацией элитного
жилья. "Класс (элитная недвижимость - прим.
ред.) пока очень неоднородный: цены на
объекты могут отличаться в несколько раз.
Есть вообще объекты на грани бизнес-класса,
- отмечают в Группе компаний Конти. - В
принципе, к какому классу будут относиться
объекты, зависит в большей степени от того,
как их решит позиционировать девелопер.
De-luxe, premium… - все это субъективно". "Сегодня
на рынке отсутствует общепризнанная
классификация. Большинство авторов
используют подход, основанный на
упрощенном учете основных наиболее явных
факторов, - соглашается генеральный
директор девелоперской компании
АРТ-Билдинг Андрей Анохин. - Как правило,
предлагаемые классификации, включают в
себя от 5 до 20 критериев, но существенным их
недостатком является невозможность
четкого определения класса объекта, так как
оценочные факторы имеют разный вес
важности, а научная методология их учета
отсутствует. При использовании данного
подхода в оценке класса всегда доминирует
субъективизм. Кстати, разработанная и
используемая нами классификация
нивелирует данный недостаток".
Главное, что выработать общепризнанную
классификацию практически невозможно.
"Одна из причин, по которой никак не удается
классифицировать элитную недвижимость
состоит в том, что любая мало-мальски
значимая классификация в России зачастую
трактуется в чью-то пользу, то есть не
является объективной", - говорит
руководитель направления элитной
недвижимости ЗАО "Корпорация МИАН" Ирина
Рогачева.
Риэлтеры и девелоперы
выделяют несколько категорий элитной
недвижимости: клубные дома, таун-хаузы,
пентхаузы, реконструированные особняки в
Центре и загородные коттеджные поселки
класса А. Наиболее дорогие квартиры, как
правило, в клубных домах и пентхаузах.
Каждая из перечисленных категорий имеет
свои особенности, но должны соблюдаться
общие правила, по которым объекты можно
относить к элитным. Споры в основном и
начинаются, когда эти правила приходится
соблюдать. "Англичане определяют элитное
жилье тремя параметрами - это место, место и
еще раз место", - иронизирует маркетолог
инестиционно-риэлтерской компании
"Пересвет-Инвест" Александр Сенягин.
Однако на "элитность" объекта влияет еще
целый ряд факторов критериев, которые и
позволяет говорить об отношении дома к
элитным.
"Обязательными
характеристиками элитных домов (независимо
от месторасположения) являются высокое
качество оборудования и инженерной
"начинки": центральное кондиционирование,
система климат-контроля, автономное тепло-
и водоснабжение, фильтры воды,
индивидуальный тепловой пункт. Все системы
должны быть новейшими, и от уважаемых
фирм-производителей. Особое внимание
уделяется качеству используемых
материалов: отделке входных групп (мрамор,
гранит), охранным системам, маркам
скоростных лифтов (KONE, OTIS, Shindler),
оборудованию подземного гаража. Кроме того,
в любом элитном доме должна быть
многоуровневая система охраны и
профессиональная эксплуатирующая
организация", - рассказывает коммерческий
директор инвестиционно-строительной
компании "Авгур Эстейт" Виктор Козлов.
Однако, продолжает эксперт, "критерии
элитности строги настолько, насколько
имеющийся участок позволяет их
реализовать. Например, в отношении
инфраструктуры комплекса допустимы
определенные расхождения, обусловленные
ситуацией в районе и особенностью
участка".
В связи с недостатком
инвестиционно-привлекательных участков в
центре столицы рынок элитной недвижимости
смещается за пределы Садового кольца.
"Помимо традиционного расположения элитной
недвижимости в центре столицы, дома этой
категории находятся в Западном и
Юго-Западном округах. В Северо-Восточном
округе также есть интересные предложения, в
основном вблизи парков или других зеленых
зон", - говорит Ирина Рогачева. По словам
управляющего партнера компании Blackwood
Константина Ковалева, "в 2005 году лидером
по объемам нового строительства станет
Замоскворечье, где расположено около 30%
строящихся элитных домов".
Однако
несмотря ни на что, наиболее
привлекательным районом остается ЦАО.
Во-первых, исторически сложилось, что жить в
самом центре это престижно, а во-вторых,
центральный округ сейчас застроен как раз
однородными элитными объектами, поэтому и
заселен он в основном людьми одного
социального положения, уровня достатка и
образования. "Если по соседству (с элитным
домом) находится хрущевская девятиэтажка (а
такие объекты есть), то, естественно, это
повлияет на стоимость и уровень продаж", -
говорит аналитик агентства недвижимости
"Домострой" Майя Соколовская.
И,
наконец, за последние пять лет в результате
застройки Центра наметились тенденции к
формированию мест компактного проживания
состоятельных людей - это Остоженка,
Плющиха, Замоскворечье, Патриаршие
пруды.
все этапы ипотечной сделки (статья) »
Библиотека »
